compromis vente protocole accord

Compromis de vente de fonds de commerce ou protocole d’accord

Publié le 15-11-2021


Dans le déroulement d’une cession de fonds de commerce, à l’issue des négociations ayant porté sur les conditions principales de la cession, une lettre d’intention ou une offre d’achat a été co-signée par acquéreur et cédant, reprenant ces conditions, sans être toutefois entrée dans le détail.

Il s’agit donc à ce stade d’officialiser cet accord en engageant les parties au moyen d’un précontrat de cession appelé compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, ou protocole d’accord dans le cas d’une cession des titres de société, qui reprend scrupuleusement l’intégralité des conditions de la transaction.

Note : les définitions de tous les mots du jargon métier présents dans notre article sont accessibles depuis notre lexique commercial


Qu’est-ce qu’un compromis de vente de fonds de commerce ?

Rappelons brièvement que parmi les différentes étapes jalonnant la vente d'un fonds de commerce ou d’un droit au bail, il y a trois phases officielles :

  1. La première phase est la signature d’une offre d’achat (ou d’une lettre d’intention, davantage utilisée pour les titres de société)
  2. La seconde phase est la signature d’un compromis de vente (aussi appelé promesse de vente, promesse synallagmatique de vente ou protocole d’accord dans le cas de titres de société).
  3. La phase finale est la signature de l’acte définitif (aussi appelé la réitération, puisque l’acte définitif a pour objet confirmer – ou réitérer – les termes du compromis de vente).

Le rôle du compromis de vente est donc de formaliser avec précision les conditions de réalisation de la cession.

Il reprend tous les éléments essentiels à la rédaction du contrat, sur lesquels les parties se sont mises d’accord lors des négociations, et les complète par de nombreuses autres, qui en découlent.

Le compromis de vente est l’étape la plus importante d’une cession, car il en précise toutes les conditions.

Si l’acte définitif est aussi appelé « réitération », c’est parce-qu’il ne fait que confirmer les termes du compromis à l’issue de la levée des conditions suspensives.

3 phases cession fonds commerce

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente est l’autre nom du compromis de vente, également appelé avant-contrat.

En matière de droit, le mot synallagmatique signifie “qui comporte une obligation réciproque entre les parties.”

En signant une promesse synallagmatique de vente, le propriétaire du fonds de commerce (appelé cédant) s'engage auprès de l’acquéreur (nommé cessionnaire), à lui céder son fonds à un prix fixé entre les parties.

La signature de la promesse synallagmatique de vente permet au cessionnaire de bénéficier d’une exclusivité de transaction durant une période donnée, classiquement de deux à trois mois.

La plupart des juristes préfèrent utiliser le terme compromis de vente, terme moins technique et bien plus largement utilisé par le public.

Néanmoins, promesse synallagmatique de vente et compromis de vente de fonds de commerce sont bel et bien la même chose.


Comment se déroule un compromis de vente de fonds de commerce ?

S’ils n’ont pas déjà été sollicités lors de la rédaction de l’offre d’achat ou de la lettre d’intention, c’est le moment où entrent alors en scène les conseillers juridiques, afin de rédiger un projet de compromis de vente du fonds de commerce.

Parmi les acteurs de la cession, les conseillers juridiques sont aux avant-postes.

La notion de projet est importante, car ce « brouillon » va être relu, modifié et accepté par les parties avant qu’elles ne signent sa version finale.

Il est alors demandé au cédant de transmettre (directement ou via ses conseils) une liste d’éléments pour céder l’affaire, afin qu’un examen complet (ou un audit dans le cas de titres de société) puisse en être réalisé par ses conseils juridiques et comptables.

Dans le cas de cessions importantes portant notamment sur des titres, l’on utilise une liste de documents plus dense, appelée due-diligence.

interrogations compromis vente fonds commerce

C’est aussi le moment où les conseils peuvent intervenir sur la pertinence de l’estimation du fonds de commerce ou des titres de société.

Le résultat de cet examen portant sur l’ensemble des critères d’exploitation permet aux conseils d’alimenter de manière exhaustive les clauses du projet de compromis de vente ou de protocole d’accord.

Cette période préliminaire au compromis de vente peut durer de quelques semaines à parfois quelques mois dans le cas de négociations difficiles ou de conditions de cession particulièrement élaborées et techniques.

Elle permet à l'acquéreur et au cédant d’échanger entre eux et avec leurs conseils, à qui sont transmis tous les documents nécessaires à la préparation du compromis.

Cette étape doit permettre de répondre à l’ensemble des interrogations du vendeur et du repreneur, de façon à ce que le compromis soit signé sereinement et en pleine compréhension par les parties prenantes.

Qui rédige un compromis de vente de fonds de commerce ?

La cession de fonds de commerce et de titres de société obéissant à des critères pointus, il est recommandé de s’adresser à un juriste spécialisé en la matière, tel qu’un avocat en droit des affaires et fiscalité ou un notaire rompu à ce type de cession.

Il est d’usage que le conseil juridique de l’acquéreur rédige le projet de compromis de vente du fonds de commerce (contrôlé et validé par son confrère avant signature) et que le conseil du cédant rédige l’acte définitif (également visé par son confrère avant signature).

L’inverse, qui se pratique également, est moins répandu.

juriste vente fonds commerce

Est-on engagé lorsque l’on signe un compromis de vente de fonds de commerce ?

Il est primordial de lever les doutes éventuels au stade du précompromis.

En effet, contrairement à l’immobilier traditionnel, qui octroie à l’acquéreur un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente, ce délai n’existe pas en matière de cession de fonds de commerce ou de titres de société.

Les parties sont donc irrévocablement engagées lorsqu’elles ont signé le compromis de vente du fonds de commerce ou le protocole d’accord.

La volonté éventuelle de se rétracter sans raison valable à compter de cette étape se traduit par une obligation de contracter (communément appelée vente forcée) ou par une sanction financière à l’encontre du « sortant ».

Le montant de cette sanction est précisé dans le compromis et correspond généralement à celui du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie, versé par l’acquéreur le jour de la signature du compromis de vente, oscille entre 5 et 10% du prix de cession.


Quelles clauses comprend le compromis de vente de fonds de commerce ?

Les composantes habituelles d’un compromis de vente de fonds de commerce ou d’un protocole d’accord sont les suivants :

  • Désignation et identité des parties
  • Objet (périmètre) de la cession
  • Description de la société cédée (activité, siège social, composition et répartition du capital, date de la clôture de l’exercice, etc.)
  • Origine de propriété du fonds (ou des titres)
  • Termes et conditions majeures du bail commercial et de ses avenants éventuels
  • Occupation du domaine public (terrasse, etc.) s’il y a lieu
  • Licence(s) d’exploitation, brevets, marques, noms commerciaux
  • Date prévue de transfert de propriété du fonds (ou des titres) et d’entrée en jouissance du repreneur
  • État des inscriptions (nantissement par la banque, notamment)
  • Salariés attachés à l’entreprise et repris ou non par l’acquéreur
  • Contrats et accords commerciaux attachés à l’entreprise et repris ou non par l’acquéreur
  • Rapports de vérification des différentes normes inhérentes à l’exploitation (sécurité, accessibilité, etc.)
  • Détail de l’endettement bancaire du cédant
  • État des assurances en cours
  • Conditions de poursuite de l’activité avant la cession définitive
  • Conditions d’accompagnement du cédant au bénéfice du repreneur
  • Clause de non-concurrence (activité, secteur et durée)
  • Détail du prix de vente
  • Mode de paiement du prix (intégrant le prêt éventuel)
  • Montant maximum et nature du stock repris par l’acquéreur
  • Dépôt de garantie versé par le repreneur (celui-ci viendra en déduction du prix final si les conditions suspensives sont réalisées, et restitué à l’acquéreur si l’une d’entre elles au moins ne l’est pas)
  • Frais et honoraires
  • Annexes

Enfin, le compromis de vente de fonds de commerce inclut en outre un certain nombre de conditions suspensives et leur date et mode de réalisation.

Conditions compromis vente fonds commerce

Faut-il une garantie d’actif-passif dans un compromis de vente de fonds de commerce ?

Non, car la cession du fonds de commerce implique que le cédant conserve sa structure juridique (société), avec son actif (principalement sa trésorerie) et son passif (principalement ses dettes).

En revanche, dans le cas d’une cession de titres de société, il faut prévoir la mise en place d’une garantie d’actif-passif, élément quasi-incontournable de ce mode de cession, qui est annexé au protocole et à l’acte définitif.

Sa fonction est de prévenir les revalorisations (positives ou négatives) d’actif ou de passif par rapport au prix des titres fixé lors des négociations.

Elle nécessite d’être abordée relativement tôt dans les discussions, car elle bloque généralement une partie du prix de cession sur une durée souvent égale à trois années.


Quelle est l’utilité des conditions suspensives dans un compromis de vente de fonds de commerce ?

Les conditions suspensives dans un compromis de vente sont un ensemble de conditions préalables à la signature de l’acte de vente définitif. Leur rôle est de sécuriser tous les points en suspens au jour du compromis de vente.

Sécurisation compromis vente fonds commerce

En effet, au jour de la signature du compromis, qui rappelons-le est un précontrat de vente, ces conditions ne peuvent matériellement pas avoir été réalisées.

Certaines d’entre elles doivent encore faire l’objet d’une demande expresse uniquement liée au fait que l’affaire va être cédée (par exemple l’agrément du bailleur).

Leur inscription dans le compromis de vente de fonds de commerce conditionne donc la vente définitive à leur réalisation au plus tard au jour de la signature de l’acte de vente.

La levée de toutes les conditions suspensives dans le respect des délais mentionnés au compromis permet d’officialiser la cession avec la signature de l’acte définitif (aussi appelé acte de vente ou closing).

Que faut-il inscrire en conditions suspensives dans un compromis de vente de fonds de commerce ?

Les cinq conditions suspensives « de base » sont :

  1. L’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur (s’il en demande un) dans des conditions précisément définies : délai d’obtention, nombre d’établissements bancaires minimum à solliciter, montant, taux maximum hors assurance et durée.
  2. L’agrément du bailleur si le cédant est locataire des murs commerciaux.
  3. La note d’urbanisme mettant en lumière d’éventuels projets urbains susceptibles de menacer ultérieurement la pérennité de l’exploitation.
  4. La levée du (des) nantissement(s) par la banque (ou autres), s’il y en a
  5. La non-préemption de la ville sur les locaux visés par la cession (dans le cas d’une préemption, le préempteur doit conclure la transaction avec le cédant aux conditions mentionnées dans le compromis de vente).

Cette liste n’est bien entendu pas exhaustive, chaque cas étant unique. Chaque clause listée plus haut peut faire l’objet d’une condition suspensive.

En théorie, il est possible d’inscrire n’importe quel type de condition suspensive dans un compromis de vente de fonds de commerce, à partir du moment où celle-ci n’est pas farfelue ou irréalisable et convient aux deux parties.

conditions suspensives compromis vente commerce

Pourquoi faut-il limiter le nombre de conditions suspensives dans un compromis de vente de fonds de commerce ?

S’il est tentant pour un acquéreur ou un cédant (trop) prudent de multiplier les conditions suspensives à inscrire dans un compromis de vente de fonds de commerce, c’est une fausse bonne-idée.

En effet durant la période d’engagement (de la signature du compromis de vente jusqu’à la signature de l’acte définitif ou de la rupture du contrat faute d’avoir levé au moins l’une des conditions suspensives), le cédant s’interdit de contracter avec d’autres acquéreurs, car il est engagé.

Il est donc dans son intérêt de ne pas signer un compromis de vente de fonds de commerce avec de trop nombreuses (ou impossibles) conditions suspensives.

Notre conseil est de de limiter raisonnablement le nombre de conditions suspensives et de purger le maximum de points au préalable (détaillés plus bas dans cet article), afin d’augmenter la faisabilité de la cession en évitant de l’asphyxier avec trop de conditions inutiles.

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Dans quels autres cas peut-on recourir à des conditions suspensives dans un compromis de vente de fonds de commerce ?

Il arrive régulièrement que des points de divergences subsistent durablement avant la signature du compromis, causant ainsi le blocage de la signature de ce dernier.

S’entêter à vouloir maintenir ces conditions alors qu’elles semblent irréalisables à ce stade revient à préméditer l’avortement de la cession.

Points désaccord compromis vente commerce

Il est donc conseillé de transcrire ces points de divergences « dures » en conditions suspensives.

Cela permet de sécuriser et de rassurer les parties et ainsi d’avancer malgré des désaccords ou des interrogations, qui souvent ne peuvent être résolus qu’avec un peu de temps dans la période entre le compromis de vente de fonds de commerce et l’acte définitif.

Cela débloque souvent les situations en apparence sans issue, car acquéreur et cédant voulant véritablement réaliser une opération parviennent quasiment toujours à trouver des solutions en bonne intelligence.

Voici un exemple concret issu de notre expérience : il y a souvent désaccord entre acquéreur et vendeur sur la qualité des installations électriques.

Cela peut faire l’objet d’une condition suspensive qui prévoit un montant de travaux potentiel à la charge de l’acquéreur en-dessous d’un certain seuil et à la charge du cédant au-dessus de ce seuil.

Après le compromis de vente, un cabinet de contrôle sera dépêché sur les lieux pour vérifier l’état de l’installation, puis un électricien chiffrera son intervention au moyen d’un devis, et enfin les parties appliqueront les termes de la condition suspensives ad hoc.

Des solutions peuvent d’ailleurs émerger lors d’échanges directs, sans l’intervention des conseils, qui, s’ils sont indispensables pour leur savoir-faire et leur prudence salutaire, ont parfois tendance à complexifier certaines situations qui ne le nécessitent pas outre mesure…


Quels sont les points de vigilance sur un compromis de vente de fonds de commerce ?

Règle d’or en matière de business : mieux vaut prévenir que guérir.

Ainsi, de nombreux points méritent une réflexion bien en amont du compromis de vente par les parties, afin d’éviter des déconvenues au moment de la signature du compromis de vente de fonds de commerce ou même de la lecture de son projet.

Une solution judicieuse consiste à détailler tous les aspects de la cession dans un document appelé canevas de compromis, qui est envoyé au conseil juridique préalablement à la rédaction du projet de compromis.

Cela permet à la fois de valider la faisabilité de l’opération, mais aussi de mieux définir les conditions suspensives qui seront inscrites dans le compromis de vente. Voici les points majeurs :

vigilance compromis vente fonds commerce

La validité du bail commercial au moment du compromis de vente du fonds de commerce

La validité en cours du bail commercial doit être confirmée par un document écrit.

Ce document est soit le contrat du bail en cours ou, s’il est échu, le contrat de bail initial (qui détaille les conditions de la location) et son avenant de renouvellement en cours (qui reconduit tout ou partie des conditions de location sur une nouvelle durée).

Renouvellement bail commercial vente commerce

Nombre d’exploitants sous-estiment ce point crucial.

Renouvellements tacites, tolérances, accords verbaux : rien de tout cela n’est valable au moment de céder l’affaire, car le rédacteur d’acte exige une preuve irréfutable de l’en-cours de validité du bail commercial avec l’ensemble de ses conditions.

L’absence de contrat de bail en cours de validité peut faire l’objet d’une condition suspensive (rarement facile à réaliser) ou conduire à stopper la vente.

L’endettement bancaire conditionne le prix de cession du fonds de commerce

La loi interdit de céder son fonds de commerce à un prix inférieur au montant de ses dettes.

Il est donc inutile pour un cédant de négocier avec un repreneur un prix de 150.000 € s’il lui reste 180.000 € d’en-cours de crédit bancaire sur son fonds de commerce.

La clause de non-concurrence dans le compromis de vente de fonds de commerce

L’évocation de la clause de non-concurrence (du cédant) arrive souvent trop tardivement dans les discussions et peut les rendre houleuses. Un repreneur souhaite être sécurisé sur sa capacité à récupérer la clientèle du cédant.

Il impose donc au cédant un secteur sur lequel il ne pourra exercer la même activité (ou une activité similaire) sur une certaine durée.

non-concurrence vente fonds commerce

Il n’existe aucune convention précise, secteur et durée devant être déterminés en commun en fonction du rayonnement de l’entreprise et de la prépondérance de la personnalité du cédant.

Il est cependant souvent observé une règle minimum consistant à définir une durée de 2 ans et une zone géographique de 3 kilomètres.

Quelles que soient la durée et l’étendue géographique, elles sont inscrites dans le compromis de vente de fonds de commerce, ne laissant ainsi place à aucune ambiguïté.

Ce point est donc à anticiper dès la négociation initiale.

Souvent mésestimé, il peut être la cause de tensions lorsqu’arrive la concrétisation de la cession du fonds de commerce et que le cédant réalise qu’il ne va plus pouvoir exercer son métier (ou difficilement) sur son secteur géographique de prédilection.

Il est donc conseillé au vendeur de bien réfléchir aux raisons qui le poussent à vendre le fonds de commerce et à son futur.

Le dernier bilan, base de calcul du prix de cession de fonds de commerce

L’attente du bilan de l’exercice en cours peut compliquer les choses, le montant de l’offre et le calcul de la valeur du fonds (ou des titres) ayant été faits sur la base du dernier bilan connu.

Le prochain bilan, s’il diffère notablement du dernier, peut remettre en cause la valeur du fonds de commerce ou des titres de société.

Il est judicieux pour le cédant d’anticiper ce point avec le comptable, par exemple avec la production d’une situation comptable intermédiaire.

Dernier bilan vente fonds commerce

Le compromis de vente du fonds de commerce mentionne normalement les chiffres d’affaires et résultats nets des trois derniers exercices comptables.

Il doit également être spécifié, dans le compromis de vente du fonds de commerce, que le cédant s’engage à informer les parties des chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif de cession.

Cela afin de rassurer l’acquéreur sur le maintien de l’activité, facteur-clé d’une reprise réussie.

La reprise des salariés dans la cession du fonds de commerce

La reprise des salariés est souvent source d’âpres discussions lors d’une cession d’affaire. Si la loi impose le transfert de leurs contrats lors de la cession, dans la pratique les divergences existent.

Un repreneur peut être réticent à reprendre les salariés, s’il est déjà doté d’une équipe de confiance, ou si le courant ne passe pas avec l’un des salariés.

Il arrive aussi que le cédant possède une autre affaire et souhaite conserver tout ou partie du personnel. Et bien sûr, il y a le délicat sujet des salariés en congés maladie lors de la cession.

Ces questions doivent être anticipées et les accords respecter la loi. La rupture conventionnelle est l’une des solutions fréquemment utilisées, mais elle a un coût pour le cédant, dont le montant peut être répercuté sur le prix de vente.

reprise salariés vente fonds commerce

La liste des salariés repris par l’acquéreur figure de manière détaillée dans le compromis de vente du fonds de commerce, leurs contrats de travail et bulletins de salaire étant annexés au compromis de vente.

Les salariés qui ne seraient pas repris n’y figurent simplement pas.

Les contrats fournisseurs dans une cession de fonds de commerce

Dans une cession de fonds de commerce, seuls les contrats de travail doivent obligatoirement être repris par l’acquéreur.

Dans une cession de titres tous les contrats en cours conclus pour l’exploitation de l’activité sont repris par l’acquéreur, sauf ceux qui contiennent une clause dite intuitu personae).

La liste des contrats repris par l’acquéreur est détaillée dans le compromis de vente du fonds de commerce, chaque contrat étant annexé à celui-ci.

Il convient donc pour le cédant d’anticiper l’échéance des contrats commerciaux, car à défaut d’être poursuivis par le repreneur, il lui faudra régler leur reliquat intégral pour s’en libérer.

Les normes d’accessibilité et de sécurité dans le fonds de commerce

Les différentes normes font débat et leur respect est très aléatoire, c’est un fait.

Pourtant la règle est simple : un ERP (établissement recevant du public) doit :

  • Faire contrôler ses installations électriques une fois par an (et remédier aux irrégularités au fur et à mesure)
  • Pouvoir accueillir les personnes à mobilité réduite (ou détenir une dérogation écrite qui l’en dispense)
  • Détenir une attestation de conformité de système d’encaissement (par son fournisseur), si son mode d’encaissement le nécessite
  • Faire procéder au nettoyage annuel des conduits d’extractions des fumées
  • Disposer d’un registre de sécurité

Tout ce qui n’aura pas été anticipé sera source de litige potentiel, car le conseiller juridique ne manquera pas de pointer ces aspects importants.

normes accessibilité sécurité commerce ERP

Le compromis de vente du fonds de commerce intègre l’état des différentes normes concernées par l’affaire, ainsi que les éventuelles mesures à prendre (dans les conditions suspensives) avant l’acte définitif, si ces conditions ont été négociées entre les parties.

La poursuite de l’activité avant la cession du fonds de commerce

Encore une règle d’or : un fonds de commerce fermé ne vaut rien.

Entre l’accord initial trouvé entre cédant et repreneur et la signature de l’acte définitif, le cédant a l’obligation de continuer à gérer son affaire « en bon père de famille », clause spécifiquement intégrée au compromis de vente du fonds de commerce.

Le cédant doit donc prévoir de ne pas plier bagages jusqu’à la vente et mieux, de conserver une marge temporelle confortable pour anticiper les éventuels (et fréquents) reports de dates de l’acte définitif.

L’accompagnement du repreneur par le cédant de l’exploitation

L’accompagnement, ou passage de témoin, transmission, ou encore période de mise au courant, est un point important, voire crucial, pour assurer le succès de la transmission d’un fonds de commerce.

Durant cette période, le cédant va présenter au repreneur la clientèle, les employés, va lui montrer le fonctionnement global de l’affaire.

Cette présentation est bien plus détaillée et personnalisée que durant la phase de négociation, où l’on préfère garder de la discrétion sur de nombreuses facettes de l’exploitation, par secret professionnel.

Bien entendu, cette clause est incluse au compromis de vente du fonds de commerce, détaillant la nature et la durée de l’accompagnement.

Ce point doit donc être réfléchi en amont par le cédant, qui doit s’attendre à être disponible de quelques semaines à quelques mois auprès de son successeur, en fonction du niveau de sophistication et de technicité de l’exploitation.

Accompagnement vente fonds commerce

La valorisation du stock dans la cession du fonds de commerce

Le stock doit être sain et exploitable, sa reprise en totalité ou partie ne relevant que de la négociation entre acquéreur et vendeur.

Dans le cas du fonds de commerce, le stock est payé en sus du prix du fonds.

Le compromis de vente du fonds de commerce mentionne précisément le montant maximum du stock qui sera repris par l’acquéreur au jour de la cession.

Un stock, surtout s’il est important, se « pilote » donc bien avant la cession et jusqu’à son terme. Les stocks conséquents comprenant souvent une partie invendable (les invendus désuets, familièrement appelés les « nanars »), il est probable que le cédant doive le conserver ou le céder au repreneur à l’euro symbolique.

Les stocks font l’objet d’un examen minutieux pour en déterminer l’obsolescence et donc la dépréciation éventuelle.

Ce chiffrage est généralement réalisé directement entre les parties avec l’appui de leurs conseils, mais peut aussi faire intervenir des spécialistes en la matière.

Enfin, un stock important à reprendre ne facilite pas l’obtention du prêt bancaire par l’acquéreur, les banques considérant très souvent que l’acquéreur doit l’auto-financer, au même titre que les frais d’acquisition.

Il existe cependant des mécanismes annexes permettant de transmettre le stock hors cadre bancaire, comme le crédit-vendeur, qui permet au cédant de se substituer à la banque en tant que prêteur de la valeur du stock, moyennant un remboursement échelonné dans le temps.

Les délais de réalisations dans le compromis de vente du fonds de commerce

Prévoyez des délais réalistes !

Les dates inscrites au compromis de vente sont à respecter scrupuleusement.

Trop courts, ces délais risquent de ne pas permettre à temps la levée des conditions suspensives, trop longs ils risquent d’inciter les parties et les partenaires sollicités à se perdre dans des considérations stériles.

Prévoir un peu de souplesse sur les dates permet donc d’anticiper les fréquents retards de formalités diverses dont les parties sont tributaires.

Cela évitera de devoir signer un avenant de prorogation du compromis de vente, qui peut parfois voir acquéreur ou cédant revenir sur sa décision d’avancer, et s’appuyer sur la caducité du compromis de vente pour sortir du deal sans contrepartie financière.

Délais vente fonds commerce

La répartition du prix de cession dans le compromis de vente du fonds de commerce

Le prix de vente d’un fonds de commerce est scindé entre immobilisations corporelles et incorporelles.

La détermination de la quote-part des immobilisations corporelles (amortissables, donc) est libre, mais se fonde sur la liste des immobilisations produite par le comptable.

Pourquoi être prudent ?

Les actes de cession sont enregistrés auprès de l’administration fiscale, attentive à cette répartition du prix, car les droits d’enregistrement payés par l’acquéreur sont calculés sur les immobilisations incorporelles (fonds commercial).

Or certains sont tentés d’augmenter dangereusement le montant des immobilisations corporelles, pour les amortir et ainsi diminuer leur futur résultat… Et ainsi limiter l’imposition société d’une part et le montant des droits d’enregistrement d’autre part.

Ce que n’apprécie guère l’administration lors d’un (très) potentiel contrôle fiscal sur la structure.

Le séquestre du prix de vente dans la cession du fonds de commerce

Derrière le terme de séquestre du prix de vente, souvent étranger aux cédants en pleine euphorie d’avoir trouvé un repreneur, se cache une surprise désagréable pour eux.

Contrairement à la cession des titres, dans une cession de fonds de commerce, le cédant ne perçoit pas le prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.

Le prix est séquestré par le rédacteur d’acte ou son confrère et versé au cédant entre 3 et 5 mois plus tard.

Délai séquestre vente fonds commerce

Durant ce délai, les créanciers (administrations, fournisseurs, bailleurs et autres) manifestent au séquestre (le juriste) leurs oppositions sur le prix de vente, c’est-à-dire les sommes qui leur sont encore dues, et que le rédacteur leur paie directement sur le prix de vente qu’il séquestre (via son compte Carpa si c’est un avocat).

Le cédant doit donc anticiper financièrement ces quelques mois sans revenu d’exploitation et sans disposer du prix de cession.

Un cédant bien préparé peut cependant fortement réduire ce délai à environ 3 mois en ayant, au jour de la cession, soldé le maximum de dettes (factures fournisseurs, Urssaf, etc.), et en transmettant dès que possible sa comptabilité à l’expert-comptable pour procéder à la clôture de son bilan.

A l’issue de la cession, seront calculées les éventuelles impositions sur la plus-value.

Les comptes courants d’associés sont-ils inclus dans une cession de fonds de commerce ?

Les comptes-courants d’associés étant une dette de l’entreprise vis-à-vis de son dirigeant, ils n’entrent pas en ligne de compte lors d’une cession de fonds de commerce, puisque le dirigeant conserve sa structure juridique.

En revanche, ils font l’objet d’une attention spécifique lors d’une cession de titres de société.

Dans ce cas, ils sont généralement remboursés par l’acquéreur en sus du prix de cession.

Ce point doit être clarifié relativement tôt pour éviter de mauvaises surprises (par exemple le cédant qui doit abandonner tout ou partie de ses comptes-courants par suite d’un accord de prix mal ficelé).

La trésorerie, les dettes et les engagements de caution sont-ils inclus dans une cession de fonds de commerce ?

La trésorerie et les dettes sont des éléments d’actif et de passif de la société, qui n’entrent pas en ligne de compte lors d’une cession de fonds de commerce.

En revanche, lors d’une cession de titres de société, actif et passif étant repris par l’acquéreur, ceux-ci impactent le prix de cession à la hausse ou à la baisse.

Lors d’une cession de titres, sont donc abordés les engagements de caution, notamment sur le prêt bancaire en cours repris par l’acquéreur.

La banque ayant accordé le prêt initial (au cédant) porte alors son attention sur le repreneur, afin de déterminer s’il est assez solide pour être caution du prêt repris. Et l’accord de la banque est loin d’être automatique…

Cet aspect peut être évoqué avec la banque en amont pour connaître les conditions qu’elle va imposer au repreneur, quel qu’il soit.


FAQ

Le compromis de vente en 3 questions


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