Bail commercial : Les points à savoir
Le bail commercial est un élément crucial dans un commerce ou une entreprise, car il définit les obligations réciproques du propriétaire et du loca...
Lire toutPublié le 15-11-2021
Dans le déroulement d’une cession de fonds de commerce, il arrive bien souvent que la nécessité de renouveler le bail commercial soit abordée dès la lettre d’intention ou l’offre d’achat, et que le renouvellement du bail commercial constitue ainsi une condition suspensive inscrite au compromis de vente.
Cette nécessité découle souvent d’un manque de vigilance du locataire, accaparé par l’exploitation de son affaire au quotidien et parfois de ces questions qui peuvent sembler secondaires.
Pourtant, les conséquences d’un renouvellement de bail mal préparé peuvent être néfastes pour la poursuite de l’activité et pour la cession du fonds de commerce.
Le renouvellement du bail commercial est un point incontournable, qui doit être largement anticipé, afin de s’effectuer dans de bonnes conditions pour le locataire.
Note : les définitions de tous les mots du jargon métier présents dans notre article sont accessibles depuis notre lexique commercial
Nous consacrons un article complet au bail commercial, qui est la colonne vertébrale d’un fonds de commerce.
Rappelons donc simplement que :
De nombreux exploitants ne sont pas assez attentifs aux termes de leur bail commercial, et plus particulièrement aux dates et échéances qui y sont inscrites.
Et en premier lieu à l’échéance finale, la plus importante.
En ne prévoyant pas toujours la mise en place des modalités de renouvellement de leur bail commercial, les exploitants imprudents se placent souvent dans des situations délicates, avec de mauvaises surprises à la clef.
Si le processus de renouvellement se déroule régulièrement à l’amiable et sans heurts, il est néanmoins encadré par des règles précises.
S’appuyer sur un conseil juridique spécialisé s’avère judicieux pour négocier cette phase sensible, car il y a d’un côté la loi et de l’autre l’humain. Or la négociation d’un renouvellement de bail commercial nécessite parfois davantage de diplomatie que d’application « froide » de la législation.
Des années de pratique nous ont permis de mettre en exergue deux croyances populaires chez les exploitants et repreneurs de fonds de fonds de commerce.
A moins qu’il ne s’agisse d’un bail ne prévoyant expressément pas de renouvellement automatique (de type 10 ou 12 ans, ou encore précaire) le bail commercial 3-6-9, le plus répandu, ne se termine pas automatiquement à son échéance.
Par ailleurs, si son renouvellement automatique est qualifié de « tacite » (et donc valable), s’affranchir du renouvellement du bail commercial par écrit expose le locataire à un véritable risque à court terme.
En fin de bail, trois cas de figure peuvent se présenter :
Ainsi, le locataire est protégé, car seul le congé donné par lui-même ou par le bailleur peut engendrer la fin du bail. Et dans le cas du congé donné par le bailleur, cela se traduit par une indemnité d’éviction.
Le bail 3-6-9 est segmenté en trois périodes triennales (de trois ans chacune, donc). A l’issue de la dernière période triennale, l’on atteint l’échéance indiquée sur le contrat de bail commercial.
Si aucune demande de renouvellement du bail commercial ou de congé n’a été formulée par l’une des deux parties dans un délai de 6 mois précédant l’échéance, le bail est prolongé tacitement aux mêmes conditions.
A la différence d’un renouvellement écrit de bail commercial faisant l’objet d’un avenant signé, la prolongation tacite intervient sans aucune action du bailleur ni du preneur.
Il ne s’agit donc pas d’un renouvellement (pour la même durée que le bail initial, soit 9 ans dans le cas d’un bail commercial 3-6-9), mais d’une simple prorogation pour une durée indéterminée.
Si la durée de prorogation tacite est illimitée, le dépassement d’un seuil de 3 ans (très méconnu des exploitants) à partir de la date d’échéance du bail expose le locataire à une grande fragilité.
La tacite prolongation n’est en aucun cas une option sécuritaire pour le locataire.
Cela a pour conséquence pour le locataire de :
Tous les bailleurs n’agissent pas ainsi, bien sûr. Beaucoup renouvellent d’eux-mêmes les baux et appliquent les indices d’augmentation.
Un locataire doit néanmoins se souvenir qu’un bailleur dispose de peu de leviers lui permettant d’accroître la rentabilité de ses murs commerciaux de manière importante.
La révision du loyer sur le seul indice ILC ou ILAT étant très progressive, il est donc tentant pour un bailleur bien conseillé de saisir l’opportunité de chaque renouvellement du bail commercial pour augmenter le loyer bien au-delà de l’indice..
Le déplafonnement des loyers permet au bailleur de ne plus être encadré par les indices d’augmentation de loyer que sont l’ILC (indices des loyers commerciaux) ou l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires).
Cette situation ne peut intervenir qu’après l’échéance du bail, lors de la période de prolongation tacite du bail commercial.
Le bailleur peut ainsi profiter du congé avec offre de renouvellement pour procéder librement à l’augmentation du loyer en s’appuyant sur la valeur locative estimée du local, d’autant plus si elle est à son avantage par rapport au loyer pratiqué jusqu’à lors.
Cette situation très défavorable au locataire ne lui laisse plus que les options suivantes :
Le déplafonnement des loyers est régulé par la Loi Pinel, au travers de la subtile notion de « plafonnement du déplafonnement du loyer ».
Cela signifie qu’en cas de déplafonnement du loyer, la hausse appliquée est étalée sur la durée du bail renouvelé, avec un maximum d’augmentation de 10% par an.
Cependant, l’interprétation des textes de loi laisse penser que les baux conclus initialement pour 9 ans et reconduits par la prolongation tacite au-delà de 12 ans ne sont pas concernés par ce plafond de 10% annuels et qu’ainsi le déplafonnement peut être appliqué en totalité en une seule fois.
Les locaux à usage monovalent (tels que les cliniques ou les hôtels) échappent eux aussi à la règle du plafonnement de 10% annuels.
Lorsqu’arrive l’échéance du bail, le propriétaire des murs commerciaux doit informer le locataire de son intention de reconduire le bail commercial ou non.
Il lui signifie pour cela un congé avec ou sans offre de renouvellement.
Si le bailleur donne congé sans offre de renouvellement (dans le but de récupérer son local), il doit justifier les motifs de son refus du renouvellement du bail commercial (violation des clauses du bail, refus de paiement, insalubrité, inexploitation du fonds, etc.).
Si le bailleur n’est pas en mesure de justifier son refus de renouvellement, il doit verser une indemnité d’éviction à l’occupant.
Cette indemnité est appréciée en fonction du préjudice causé au locataire et en fonction de la valeur du fonds de commerce.
L’expert peut faire partie des différents acteurs d'une cession de fonds de commerce
C’est lui réalise l’expertise (au sens juridique du terme), qui sert de base de calcul de l’indemnité, à partir de laquelle les parties se mettent d’accord à l’amiable, ou qui est utilisée par les conciliateurs ou les tribunaux pour trancher.
Certains locaux commerciaux bénéficient de logements accessoires. Le bailleur peut en refuser le renouvellement du bail, aux fins de les occuper lui-même, ou ses proches, à condition de ne pas bénéficier d’autre logement répondant à ses besoins.
Le bailleur ne peut en revanche s’opposer au renouvellement du logement accessoire :
Dans la mesure où le bailleur souhaite renouveler le bail, il opte pour le congé avec offre de renouvellement.
Le renouvellement du bail commercial pour le locataire est conditionné aux points suivants :
Il est à noter que si durant la période du bail commercial, la demande de renouvellement doit être effectuée dans les 6 mois précédant l‘échéance du bail, elle peut être effectuée n’importe quand lorsqu’a commencé la tacite prolongation.
La demande de renouvellement du bail commercial étant soumise à l’approbation du bailleur, la diplomatie, le respect mutuel et la courtoisie, à défaut de la convivialité s’il n’y en a pas, restent des notions que le locataire ne doit pas perdre de vue pour parvenir à ses fins.
En fonction de la qualité des rapports entre locataire et bailleur, la forme de la demande par le locataire est relativement libre (un courrier envoyé par lettre recommandé peut suffire), mais il est recommandé, en cas de relations tendues, de privilégier un acte d’huissier.
Celui-ci reste le moyen le plus sûr de tracer, dater et valider la demande, notamment si le bailleur n’entend pas y répondre.
La demande de renouvellement doit obligatoirement inclure la formule suivante :
« Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
A son tour le bailleur dispose de 3 mois à partir de la signification de la demande de renouvellement pour communiquer au preneur son accord ou son refus :
A noter que le départ en retraite du locataire (ou s’il bénéficie d'une pension d'invalidité) est un motif valable pour que celui-ci donne congé à tout moment en cours de validité du bail commercial.
Dans la plupart des cas, le renouvellement du bail commercial n'entraîne pas la signature d’un bail entièrement neuf, mais d’un document concis dépassant rarement deux à trois pages.
C’est l’avenant de renouvellement du bail commercial, qui indique :
Il arrive souvent que le bailleur saisisse l’occasion du renouvellement de bail commercial pour augmenter le loyer.
Pour cela il a deux options :
En réponse, le locataire a deux options :
Le renouvellement du bail commercial, s’il s’effectue souvent dans des conditions fluides à l’initiative de l’une des parties et sans heurts, peut aussi devenir l’objet d’âpres discussions dans de nombreux cas.
Dans le cadre de l’estimation de valeur d’un fonds de commerce et d’une cession de fonds de commerce, le repreneur et ses conseils étudient en détail le bail commercial et ses conditions, ainsi que les éventuelles difficultés entre bailleur et locataire.
Les points essentiels du bail figurent dans le compromis de vente et dans l’acte de cession du fonds de commerce, cette mention étant une formalité obligatoire de cession.
L’idéal reste donc de disposer de documents écrits incontestables, à savoir un bail en cours de validité avec ses avenants éventuels écrits, s’il a été renouvelé entre-temps.
Le renouvellement du bail commercial en 3 questions
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modèle de courrier de renouvellement ou de résiliation du bail commercial