Les secrets du compromis de vente

On se penche ici sur la pierre angulaire de toute opération de vente d’un commerce.

Tu l’as compris, on va aborder…

Le compromis de vente est signé entre vendeur et acheteur après avoir formalisé une offre d'achat.

Cette étape est la plus importante du processus d'achat.

A quoi sert le compromis de vente d’un fonds de commerce ?

Son rôle est de formaliser avec précision les conditions de réalisation de la cession.

☝ Il est d'usage que le compromis soit rédigé par le conseil juridique de l'acquéreur.

Celui-ci (avocat ou notaire) intègre dans le compromis tous les éléments négociés par les parties en amont de la cession à venir.

Quels engagements dans un compromis de vente de fonds de commerce ?

Lors de la signature du compromis, l'acquéreur verse un dépôt de garantie (communément appelé "caution").

💡 Généralement de 10% du montant de la vente. Parfois moins pour de grosses cessions ou selon l'accord des parties.

Cette somme engage les parties à aller jusqu'au bout de l'opération, sous peine de sanctions financières.

Les conditions suspensives dans un compromis de vente d’un fonds de commerce

Certains des éléments négociés par les parties font l'objet de conditions suspensives.

🔒 Les conditions suspensives, c'est la ceinture de sécurité du compromis de vente.

Certains points n'ont pas pu être purgés ou définis au moment de signer le compromis.

On encadre donc leur réalisation par des conditions précises 📋

La vente ne pourra ainsi se faire QUE si elles sont réalisées (on dit aussi "levées") entre le compromis et l'acte définitif.

Validées et négociées entre les deux parties, elles intègrent classiquement :

• L'obtention du prêt (et ses conditions) par le repreneur
• L'agrément du bailleur (selon les termes du bail au chapitre "cession")
• La note d'urbanisme (qui mentionne les éventuels projets de la ville pouvant nuire au local commercial)
• La non-préemption de la mairie (qui dispose de 2 mois si elle veut acheter le commerce en priorité)

Liste non exhaustive bien sûr...
Mais il est conseillé de limiter le nombre de conditions suspensives au juste nécessaire.

Et si les suites du compromis de vente ne se passent pas comme prévu ?

Une fois toutes les conditions suspensives réalisées dans le délai imparti par le compromis, on peut signer l'acte définitif.

Mais il arrive que certaines conditions ne soient pas levées à temps.

Ou du tout... Exemple : un prêt bancaire non-obtenu ❌

Dans ce cas, les parties peuvent prolonger le compromis.

C'est-à-dire allonger les délais de réalisation des conditions suspensives.

Acheteur et vendeur n'ont aucune obligation de le faire, c'est uniquement d'un commun accord 🤝

Et on formalise ça en signant un avenant de compromis.

Sinon ? 🤷‍♂️ Chacun reprend sa liberté sans pénalité et le dépôt de garantie est rendu à l'acquéreur.

Mais ATTENTION : si les conditions sont levées et qu'une partie renonce à signer la vente, elle devra payer une pénalité.

💰 Cette pénalité équivaut au moins au montant du dépôt de garantie.

Voire davantage, en fonction de ce que la partie lésée estime perdre avec la renonciation de l'autre partie.

Détail important précisé par Bizz & Ness :

Tu veux en savoir plus ?

Retrouve notre article sur le Compromis de vente de fonds de commerce ou protocole d’accord