Cession de droit au bail : notre mode d'emploi

Le droit au bail est le droit du locataire exploitant d’utiliser un local commercial sur une durée déterminée, en contrepartie du versement d’un loyer au propriétaire des murs commerciaux.

Le droit au bail est l’un des éléments composant la valeur du fonds de commerce, étant constitutif du fonds, au même titre que l’enseigne, la clientèle, le matériel d’exploitation et donc le bail commercial.

Lorsque l’exploitant souhaite vendre son activité, il peut opter pour la cession du fonds de commerce ou la cession du droit au bail à part.

---

Qu'est-ce que la cession de droit au bail ?

Dans le domaine de l’immobilier commercial (ou immobilier d’entreprise) et de la cession de commerces et entreprises, on distingue plusieurs notions :

• Le droit au bail
• Le fonds de commerce
• Les titres de société
• Les murs commerciaux

Les différences les plus subtiles résident dans le droit au bail et le fonds de commerce.

Cession de droit au bail : définition

La cession de droit au bail (ou cession de bail commercial) est un contrat par lequel le locataire (cédant) transfère à une autre personne (cessionnaire) le bénéfice du bail.

La cession du droit de bail désigne donc la vente par un commerçant à un autre du simple droit de lui succéder dans le local qu'il occupe.

Si le cédant ne peut pas vendre son fonds de commerce, il peut essayer de vendre son droit au bail, si celui-ci est attractif, et donc a une valeur.

Evaluez en ligne l'entreprise que vous voulez vendre

Cela arrive lorsque l’activité du cédant ne trouve pas preneur pour son fonds de commerce, pour diverses raisons, notamment :

• L’activité est peu attractive, désuète ou fait l’objet d’une faible demande
• L’activité est en perte de vitesse ou à l’arrêt, et le fonds n’a pas ou trop de valeur
• Le cédant souhaite relocaliser son activité

Il va donc céder un local vide, sans clientèle ni activité. Il subsistera éventuellement du mobilier et des agencements.

Le repreneur devra souvent réaliser des travaux, meubler le local et l’adapter à sa propre activité.

Quelle est la différence entre un droit au bail et un fonds de commerce ?

La différence entre un droit au bail et un fonds de commerce est constituée par l’objet qui est cédé :

1.   Dans une vente de fonds de commerce, l’exploitant cède l’intégralité des éléments composant le fonds.

Il s’agit des éléments corporels (installations et aménagements, mobilier, matériel et outillage) et incorporels (clientèle, achalandage, nom commercial, enseigne, licences, marques, brevets, dessins et modèles attachés au fonds et droit au bail)

La vente du fonds de commerce peut également être effectuée sous forme de vente des titres de société, auquel cas c’est la structure juridique (la société) qui est vendue.

2.   Dans la cession de droit au bail, l’exploitant ne vend que le bail commercial, sans le matériel, l’enseigne, la clientèle, ni aucun autre élément d’actif composant le fonds de commerce.

Le point commun entre la vente de fonds de commerce et la vente de droit au bail est le changement d’occupant des lieux (locataire).

A noter : l’importance du bail commercial dans la cession de droit au bail :

Avant de se pencher sur la possibilité de céder le droit au bail, il convient d’approcher plusieurs paramètres intrinsèques au bail commercial.

Le bail commercial étant un contrat entre le propriétaire d’un local et le locataire, il comprend des points essentiels qu’il est nécessaire de prendre en compte avant la cession du droit au bail, car l’offre d’achat que recevra le cédant sera directement en relation avec celui-ci, et fera l’objet de conditions suspensives dans un compromis de vente ces points.

En fonction du type de bail commercial, ces points peuvent influer de diverses façons sur la cession du droit au bail.

Les conséquences de la cession de droit au bail

La cession de droit au bail entraîne plusieurs conséquences, dont les principales sont :

Pour le cédant :

• L’obligation de demander l’agrément du bailleur pour la cession
• L’obligation de remettre en état les lieux tels qu’il les a trouvés lors la prise à bail (si le bailleur le demande, toutefois)

Pour le preneur :

La cession de droit au bail occasionne la reprise des droits et obligations du cédant par l’acquéreur, au premier rang desquels, le versement d’un loyer.

Pour le bailleur :

Le bailleur peut librement fixer un nouveau loyer avant la signature, différent du précédent loyer. Ce qui ouvre généralement à des négociations avec le repreneur.

En effet, il n’y a pas de continuité entre cédant et repreneur dans l’activité, et donc dans la reprise du bail en cours.

Ceci permet au bailleur de demander de nouvelles conditions pour une nouvelle activité.

Un bail neuf sera donc signé, contrairement à la reprise du bail en cours dans la cession d’un fonds de commerce.

Comment calculer la valeur du droit au bail ?

La valeur d’un droit au bail répond tout d’abord à la notion d’offre et de demande.

Outre cette notion, les éléments déterminant la valeur du droit au bail sont les suivants :

• La qualité d’emplacement, et donc la visibilité et les flux de clientèle dont bénéficie le local commercial
• La surface globale du local commercial, sa surface pondérée et l’existence ou non d’une zone de stockage
• Les activités qu’il est possible d’exercer dans le local au regard du règlement de la copropriété s’il y en a une, et de ce que le bailleur souhaite autoriser ou non
• L’état du local d’activité
• La nature du bail commercial et ses conditions
• Le montant du loyer et des charges locatives, qui détermine le taux d’effort, ainsi que de la taxe foncière si elle est répercutée sur le locataire
• La valeur locative du secteur géographique

La qualité d’emplacement et la mesure des flux dans l’estimation de valeur du droit au bail

En matière d’immobilier commercial, on distingue communément 3 types d’emplacement, chacun répondant à des critères précis.

• L’emplacement N°1

Meilleur type d’emplacement, il répond à des critères de commercialité très forte grâce à des flux clientèle élevés, à la fois en termes d’intensité que de fréquence.

Il bénéficie d’une attractivité majeure, grâce à des atouts de visibilité, mais aussi de proximité de transport, stationnement, concentration commerciale ou tout autre élément susceptible d’attirer immanquablement un grand nombre de clients potentiels.

Il s’agit d’axes principaux de centre-ville (rue piétonne ou non), de centres commerciaux, de zones d’activités commerciales en bordure de gros axes de circulation, ou tout autre lieu de fort passage obligatoire.

L’emplacement N°1 est synonyme de volume important assuré de chiffre d’affaires. C’est pourquoi il fait l’objet de nombreuses convoitises en matière de cession de droit au bail, avec toutefois une cible d’acquéreurs privilégiés en raison de leurs moyens financiers.

La contrepartie en est logiquement un prix d’acquisition élevé du local commercial et un loyer conséquent.

• L’emplacement N°1 bis

Généralement situé à proximité de l’emplacement N°1, il n’en a pourtant pas toutes les caractéristiques.

Il souffre souvent d’un léger handicap, lui conférant une visibilité moindre que le N°1, par exemple en étant positionné au bout d’une rue N°1, en pâtissant d’un accès moins aisé que classiquement, ou en étant en retrait visuel par rapport à ses voisins N°1.

L’emplacement N°1 bis reste très proche des axes principaux, des centres commerciaux ou des zones d’activités commerciales et de ce fait, parvient à en capter une partie importante des flux de clientèle.

En matière de cession de droit au bail, l’emplacement N°1 bis permet de satisfaire un grand panel de repreneurs disposant d’apports variables, et donc moins pointus sur l’emplacement.

La contrepartie en est un prix d’acquisition du local commercial plus accessible et un loyer plus abordable.

• L’emplacement N°2

Sa situation est éloignée des axes à forte potentialité commerciale que sont les N°1 et 1bis.

L’exploitant positionné en emplacement N°2 ne peut donc pas compter sur une forte visibilité de son local, ni sur des flux naturels de clientèle pour réaliser un volume important de chiffre d’affaires.

Il doit davantage tabler sur un savoir-faire ciblé, qui amène sa clientèle à venir spécialement pour réaliser l‘acte d’achat.

En matière de cession de droit au bail, l’emplacement N°2 permet de satisfaire des repreneurs disposant d’apports plus limités, et donc peu exigeants sur l’emplacement.

La contrepartie en est un prix d’acquisition du local commercial généralement très raisonnable et des conditions locatives avantageuses.

En conclusion, si la classification d’un local comme qualité d’emplacement peut s’appuyer sur des mesures purement statistiques de flux de passage, elle reste dépendante de nombreux facteurs comme la localité, la rue, le côté de la rue, l’angle, les projets urbains.

Chaque local commercial demande une analyse individuelle, quelques mètres de séparation pouvant faire la différence entre la qualité de deux emplacements.

La qualité d’un emplacement se mesure notamment par la mesure des flux dont il bénéficie.

Les flux sont composés par la circulation des personnes et par les infrastructures favorisant cette circulation. Ils impactent l’attractivité et la commercialité d’un local.

Les principaux types de flux possibles à étudier pour un local sont :

• Le flux de passants : connaître cette donnée, exprimée en nombre de passants par heure sur un point donné, permet de calculer le volume potentiel de clientèle, et donc celui de chiffre d’affaires.
  
  
  
  
  
  Les critères déterminant le flux de passants sont le sens de circulation piétonne, les horaires d’affluences dans la rue et quels trottoirs sont les plus utilisés (souvent ceux ensoleillés).
• Le flux de véhicules : au contraire des passants, qui peuvent entrer directement dans le commerce, les véhicules ne font que passer devant.
  
  Toutefois, l’implantation et la visibilité du local commercial peut directement bénéficier du flux de véhicules en fonction du sens de circulation, de la position des feux tricolores et des stops, ainsi que des possibilités de stationnements alentour.
  
  
  
  
  
  L’objectif est de mesurer la quantité de flux véhicules que l’on peut convertir en flux de passants.
• Le flux de transport : la visibilité et la fréquentation d’un local commercial bénéficient directement de la proximité immédiate d’infrastructures liées aux facilités de transport.
  
  
  
  
  
  Il peut s’agir d’une sortie du métro, d’un arrêt de bus ou de tramway, d’un parc à vélo ou trottinettes, ou encore de stations de véhicules électriques en libre-service.

La prise en compte de la surface dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

La surface d’un local commercial impacte directement le volume de chiffre d’affaires qu’il est possible d’y réaliser, en fonction du type d’activité et de son cahier des charges.

C’est pourquoi la surface est un critère important dans la cession de droit au bail.

Si une bijouterie peut se contenter de quelques dizaines de m², un magasin de sport, par exemple, doit au contraire disposer d’une large surface, au regard du panier moyen client qu’il réalise.

Au-delà de la surface globale des locaux, il est primordial de définir la surface utile, c’est-à-dire celle qui permet de convertir les m² en chiffre d’affaires.

Cette surface utile se calcule avec la surface pondérée, qui consiste à appliquer une surcote ou une décote à chaque partie du local, en fonction de sa capacité à accueillir la clientèle qui réalisera l’acte d’achat.

Les surcotes ou décotes peuvent être calculées de la manière suivante selon les différentes parties du local :

En appliquant cette règle de calcul, il n’est pas rare qu’un local (notamment sur plusieurs niveaux) voit sa surface brute fortement réduite, une fois convertie en surface pondérée.

Certains facteurs additionnels sont toutefois à prendre en compte.

Par exemple, un étage avec vitrine, accueillant la clientèle et facilement accessible par un ou plusieurs ascenseurs (voire par le même niveau supérieur que les autres commerces dans un centre commercial) équivaut quasiment à un rez-de-chaussée.

Alors qu’un étage sans fenêtre et utilisé à usage de réserve ou de bureaux connexes au commerce, a beaucoup moins de valeur que la zone commerciale située au rez-de-chaussée.

Chaque cas est à analyser avec cohérence pour tenir compte de ses spécificités.

La zone de stockage, dont la surface est également pondérée, est un facteur important, car elle conditionne la fonctionnalité du local dans son activité quotidienne.

La destination du bail dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

Dans un contrat de bail commercial, les activités autorisées sont spécifiquement énoncées sous la dénomination de « destination des locaux ».

Voire sous la « désignation des locaux », qui concerne normalement le descriptif concret du local commercial.

La destination « tous commerces » offre ainsi une liberté totale d’activité, sous réserve de respecter la législation en termes de normes et de règlement de copropriété.

Les baux commerciaux « tous commerces » ont cependant tendance à disparaître, au profit de baux restreignant l’activité à celle prévue par le preneur.

Cela permet ainsi au bailleur un bien meilleur contrôle de son contrat de bail en cas de cession de droit au bail ou même de fonds de commerce.

La destination des locaux impacte la valeur du droit au bail, car en fonction du spectre plus ou moins large des activités autorisées, cela confère au locataire :

• La possibilité de réaliser son chiffre d’affaires sur un panel varié ou non d’activités
• La possibilité de revendre son fonds de commerce ou son droit au bail avec plus ou moins de facilité en ciblant un éventail plus ou moins large de repreneurs

Le bailleur est tenu de mettre à disposition de son locataire un local répondant à la fois aux obligations du règlement de copropriété (s’il y en a une) et aux normes en vigueur (accessibilité, notamment).

L’exemple classique est la présence d’un conduit d’extraction des fumées, qui permet l’activité de restauration. Qu’il soit utilisé ou non, il permet au cédant d’être approché par les nombreux repreneurs ciblant cette activité et augmente ainsi la vendabilité du droit au bail.

Il faut savoir qu’en l’absence d’un système d’extraction des fumées, cette activité (si elle occasionne la cuisson des denrées) est interdite.

Or, installer un conduit d’extraction des fumées dans un local en pied d’immeuble dépendant d’une copropriété est très difficile.

En effet, cette démarche doit faire l’objet d’une demande en assemblée générale de copropriété (généralement extraordinaire, déclenchée au frais du repreneur) et soumise au vote des copropriétaires. Qui généralement s’y opposent, voyant d’un mauvais œil l’arrivée de nuisances potentielles.

S’assurer des restrictions possibles dans un règlement de copropriété est donc un prérequis à la cession de droit au bail.

Très souvent, le règlement de copropriété mentionne l’interdiction dans l’immeuble d’activités causant des nuisances sonores ou olfactives.

L’état du local d’activité dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

Si la valeur d’un logement dépend de son état général, la logique est la même dans la cession de droit au bail, dans une moindre mesure néanmoins.

Les parties visibles (murs, revêtements) sont dans la plupart des cas rénovées ou rafraîchies par le repreneur.

Les parties invisibles (réseau électrique et plomberie, notamment), sauf en cas de refonte complète du local, sont conservées telles quelles par le repreneur, voire améliorées ou étendues.

En fonction de l’état général du local, le repreneur va devoir réaliser des travaux de plus ou moins grande ampleur.

Le montant des travaux pèse donc sur l’estimation du droit au bail, puisqu’il entre dans le plan de financement du repreneur, au même titre que le prix du droit au bail

Il est fréquent que soit négociée avec le bailleur une franchise de loyer en contrepartie de ces travaux. La franchise de loyer correspond à l’exonération d’un certain nombre de mois de loyer (de 1 à 6, le plus souvent), puisque le bailleur bénéficie indirectement des rénovations effectuées dans le local qui lui appartient.

La présence ou non d’agencements et d’équipements, ainsi que leur état, peut également conditionner la valeur du droit au bail, dans la mesure où ils peuvent servir au repreneur.

Cela est cependant peu fréquent, car si le repreneur n’achète pas le fonds de commerce (dont le matériel et le mobilier font partie), c’est parce-qu’il compte exercer une activité différente de celle du cédant.

Attention aux travaux : de nombreux mentionnent l’obligation du locataire à remettre en état le local tel qu’il l’a trouvé lors de la signature du bail. Même si ce n’est pas à l’avantage du bailleur, cela peut parfois avoir un effet pervers dans le cas d’un litige bailleur / locataire.

Il convient donc de solliciter l’autorisation écrite du bailleur avant de réaliser des travaux dans son local.

La nature du bail commercial et ses conditions dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

Tous les baux ne sont pas égaux en termes de nature et conditions, certains étant plus favorables que d’autres.

Le bail 3-6-9, le plus répandu, est le plus plébiscité par les repreneurs, en raison de sa souplesse, plus particulièrement concernant ses conditions de renouvellement et de cession.

Les baux de 10 ou 12 ans sont plus restrictifs. Etant davantage utilisés dans les centres commerciaux, ils concernent des locaux faisant l’objet d’une demande plus forte (et donc d’une valeur élevée), plaçant le bailleur en position de force en tant parmi les acteurs d’une cession.

Il est donc logique que la nature du bail influe sur la valeur et la cession du droit au bail, puisqu’il régit les droits et obligations du locataire vis-à-vis du bailleur (et réciproquement).

Le montant du loyer et des charges locatives dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

Le montant du loyer et des charges locatives constitue bien souvent le critère déterminant dans la valeur et la cession du droit au bail.

Considéré de manière isolée, un montant du loyer n’est guère une donnée exploitable. Il convient donc de le rapporter au chiffre d’affaires réalisé ou au chiffre d’affaires prévisionnel.

C’est ce qu’on appelle le taux d’effort, c’est-à-dire le poids du loyer sur l’ensemble des charges et son ratio sur chiffre d’affaires. Le loyer est une charge d’exploitation majeure, du fait qu’il est souvent la plus importante et qu’il est incompressible.

Ce ratio est illustré par la barre symbolique des 10% (de loyer sur CA ht), mais il est très variable en fonction de l’activité et de ses marges inhérentes.

Une activité de revente pure (prêt-à-porter, articles cadeaux, etc.) étant soumise à des marges limitées, son taux d’effort classiquement admis oscille entre 3 et 8%.

A l’inverse, une activité de transformation ou service (restauration, boulangerie, hôtellerie, etc.) étant soumise à des marges fortes, son taux d’effort classiquement admis oscille entre 7 et 15%, avec des points à 20, voire 25% dans certains cas spécifiques.

La taxe foncière, si elle est répercutée sur le locataire, entre également dans ce calcul.

Enfin, le loyer est à comparer avec la valeur locative de la zone géographique.

Si le loyer effectivement perçu est une chose, la valeur locative en est une autre.

L’un peut être bien différent de l’autre.

C’est notamment le cas de locaux occupés depuis longtemps, dont le loyer initialement bas n’a été que révisé en tenant compte de l’indice de référence (ILC ou ILAT, et anciennement l’ICC, qui n’est plus en vigueur) indiqué dans le bail commercial, sans suivre la courbe ascendante des loyers du secteur.

La valeur locative est déterminée par l’étude des loyers moyens au m² pratiqués dans le secteur du local commercial.

La valeur locative est fréquemment utilisée lors d’une cession de droit au bail, le bailleur l’utilisant pour augmenter le loyer du repreneur par rapport à celui payé par le cédant.

On peut alors utiliser la différence de loyer avant / après pour établir une valeur de base du droit au bail.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Ce calcul reste théorique et ne doit constituer qu’une base de réflexion, car il faut tenir compte des nombreux autres facteurs.

---

Les conditions de cession du droit au bail

La cession du droit au bail répond à diverses conditions, que le bail commercial mentionne expressément.

La principale condition de cession du droit au bail est l’agrément du bailleur.

De nombreux bailleurs n'autorisent la cession du bail qu’à l’acquéreur du fonds de commerce, afin de conserver un certain contrôle sur le local dont ils sont propriétaires, mais aussi de s’assurer mieux, par la continuité de l’activité de cours, du paiement des loyers.

La cession du droit au bail traduit la volonté de l’exploitant de ne pas céder son fonds de commerce (ou de ne pas pouvoir pour des raisons diverses, comme le défaut de demande).

Cela implique donc un changement de destination, c’est-à-dire un changement de l’activité exercée dans le local concerné. La vente du droit au bail est alors soumise à l'accord préalable du bailleur puisque cette nouvelle activité n'est pas prévue dans le bail.

Rappelons que lors d’une cession de fonds de commerce, il est demandé au bailleur un renouvellement du bail, avec éventuellement une demande de déspécialisation pour modifier tout ou partie des activités autorisées.

Lors d’une cession du droit au bail, l’acquéreur et ses conseils négocient généralement un nouveau bail.

Cela entraîne :

• Quasiment toujours une révision des différentes conditions, notamment tarifaires, soit par l’augmentation du loyer, soit par la perception par le bailleur d’un pas-de-porte (ou droit d’entrée), soit les deux
• Très régulièrement une modification (durcissement) des obligations du locataire

La lecture du bail est particulièrement importante dans ce cas pour en connaître les dispositions.

A noter : un locataire partant en retraite peut vendre son droit au bail seul. Le bailleur ne peut pas l’interdire.

Toutefois, le locataire doit respecter 2 conditions :

1. Il doit être associé unique d'une EURL ou gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de sa SARL.
2. La nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation de l'immeuble.

Le droit d’entrée dans la cession du droit au bail

Le pas-de-porte, aussi appelé droit d’entrée, est une indemnité que peut demander le bailleur au preneur de son local commercial.

Le pas-de-porte peut être demandé par le bailleur en parallèle de la cession du droit au bail, dont le prix est payé au cédant.

L’exigence d’un pas-de-porte par le bailleur impacte souvent le prix de cession du droit au bail.

En effet, l’acquéreur qui a fixé un prix de vente à l’issue de négociations arrêtées, et qui se trouve ensuite confronté à l’exigence d’un pas-de-porte par le bailleur lorsque son agrément est sollicité, risque de ne pas l’entendre de cette oreille.

L’acquéreur va logiquement demander au cédant de réduire son prix de vente du montant du pas-de-porte, ce qui complique bien entendu les choses.

Evaluez en ligne l'entreprise que vous voulez acheter

Dès lors, une négociation triangulaire s’engage, dans laquelle les rapports de force dépendent des contraintes et des urgences de chacun.

Il faut savoir que le pas de porte n'est pas imposable pour le bailleur s'il est considéré comme une indemnité.

Pour l’acquéreur, si le paiement du pas de porte est considéré comme une majoration du premier loyer, il est déductible de ses résultats lorsque le loyer est nettement inférieur à la valeur locative. Cette déduction se calcule en pourcentage de la durée du contrat de bail commercial.

Si le paiement du pas de porte est considéré comme une indemnité, il est inscrit à l’actif du bilan en tant qu’un élément incorporel non amortissable.

Il ne fait alors pas l’objet de droit d'enregistrement.

La signification de la cession au bailleur

La cession du droit au bail doit être signifiée au bailleur par acte d’huissier.

La signification de cession du droit au bail doit indiquer les informations sur le nouveau locataire (identité, coordonnées, date prévue pour la cession…).

Le bailleur peut aussi accepter la cession du droit au bail dans un acte authentique (acte notarié), à la demande du cédant ou du cessionnaire.

Dans ce cas, la signification par acte d’huissier n’est pas nécessaire.

La réalisation d'un état des lieux

Dans le cadre de la cession du droit au bail, un état des lieux contradictoire doit être réalisé entre le bailleur et le preneur (acquéreur) à la prise de possession du local.

Il en sera de même à la sortie.

L’état des lieux est établi d’un commun accord entre bailleur et preneur.

S’ils sont en désaccord, on peut recourir à un huissier de justice pour réaliser l’état des lieux. Le coût de cette intervention est partagé entre bailleur et locataire.

Voire entre locataire entrant et sortant.

L’état des lieux est obligatoire :

• A la signature et à la fin du bail
• À la cession du droit au bail (ou à la donation, appelée mutation) ou du fonds de commerce

L’état des lieux fait foi en cas de litiges ultérieurs. Il faut donc le réaliser avec soin.

Le bailleur peut dispenser (dans l’acte de cession du droit au bail) le locataire de réaliser un état des lieux.

Dans ce cas, les lieux seront présumés pris en bon état.

Idéalement, l’état des lieux décrit en détails chaque pièce du local commercial et les équipements inclus :

• Etat des pièces, plafonds, murs
• Matériel, climatisation, prises électriques…
• Etat de fonctionnement de chaque élément
• Toutes informations notables et utiles

Le mieux est d’annexer à l’état des lieux des photos signées par le bailleur et le preneur.

L’état des lieux est lui-même annexé au contrat bail commercial et paraphé par les parties.

L'enregistrement de la cession du droit au bail auprès du service des impôts

Dans un délai d’un mois suivant la signature de l’acte définitif, la cession du droit au bail doit être enregistrée auprès du service des impôts.

Le service enregistrement de la commune du local concerné.

Des droits d’enregistrement sont à payer par l’acquéreur (sauf mention contraire dans l’acte de cession, qui les mettraient à charge du cédant).

Les frais liés à la cession de droit au bail

La cession de droit au bail, telle que celle du fonds de commerce ou des titres de société, engendre des formalités obligatoires et des frais.

Pour le vendeur du droit au bail, le coût de l’opération est matérialisé par la l’imposition sur la plus-value, s’il en réalise une.

Pour le repreneur, le coût de l’opération, outre le prix perçu par le cédant, est composé des :

• Honoraires juridiques
• Éventuels honoraires d’intermédiation
• Éventuels frais de travaux & aménagements
• Éventuels pas-de-porte envers le bailleur
• Éventuels droits d’entrée si l’acquéreur compte exploiter sous une enseigne franchisée
• Droits de mutation (ou droits d’enregistrement) qu’il règle à l’administration

Dans le cas de la cession du droit au bail, les droits sont calculés comme pour la cession du fonds commerce :

• 0 à 23.000 € : abattement total
• 23.000 € à 200.000 € : 3% du prix de cession
• Au-delà de 200.000 € : 5% du prix de cession

Le prix de cession du droit au bail n’inclut pas les éventuelles commissions d’intermédiaire et s’exprime donc en « net vendeur ».

Ces tranches sont cumulatives.

Les clauses en liens avec les modalités de la cession du droit au bail

Le locataire souhaitant céder son droit au bail, doit préalablement vérifier dans son contrat de bail commercial les clauses de la cession.

Elles déterminent conditions dans lesquelles il peut céder son droit au bail :

1. Clause “tous commerces”

Si le bail mentionne une destination « Tous Commerces », le locataire peut librement céder son bail.

2. Clause d’information préalable du bailleur et de concours à la cession de droit au bail

Le contrat de bail peut inclure l’obligation d’information du bailleur avant la cession, afin qu’il soit au courant et qu’il soit présent à l’acte définitif.

Un formalisme est à respecter, détaillé dans le bail.

Ceci pour permettre au bailleur de s’assurer d’une cession « régulière », mais aussi de s’assurer que le preneur reprendra les engagements du vendeur.

3. Clause de solidarité du paiement des loyers

La clause de solidarité, si elle figure dans le contrat de bail, peut obliger le locataire vendeur à payer le loyer et les charges si le locataire acquéreur n’honore pas son règlement.

A noter que cette garantie est limitée à trois ans, à partir de la date de cession du droit bail, par la Loi Pinel du 18 juin 2014.

Les clauses d’agrément du bailleur

Le bailleur peut inclure dans le bail commercial une clause d’agrément, entraînant la nécessité de son accord préalable à toute cession.

De cette manière, il peut contrôler la cession et la nature du repreneur potentiel.

A noter : il ne peut refuser la cession du droit au bail qu’en invoquant un motif légitime.

Dans le cas contraire, le locataire peut saisir l’autorité judiciaire pour faire procéder à la cession (éventuellement avec des dommages et intérêts).

Les clauses relatives à la forme de la cession

La majorité des bailleurs interdisent au locataire de céder son droit au bail en intégrant une clause spécifique dans le contrat de bail.

En revanche, le bailleur ne peut interdire à son locataire de vendre le bail commercial lorsqu'il cède son fonds de commerce.

Si le locataire veut vendre uniquement son droit au bail et continuer à exploiter son fonds de commerce dans un autre local, il doit obtenir l’autorisation du bailleur pour la cession de son seul droit au bail.

La clause relative au droit de préemption au profit du bailleur

Cette clause permet au bailleur d’être prioritaire sur l’achat du droit au bail si le locataire souhaite vendre son droit au bail.

C’est le droit de préemption.

C’est une manière pour le bailleur d’augmenter le contrôle qu’il a sur la potentielle cession du droit au bail.

Le droit de préemption des communes

La commune où se situe le local commercial dispose souvent de ce que l’on appelle un droit de préemption.

Cela signifie que, comme le bailleur, elle peut être prioritaire sur l’acquéreur initial pour reprendre le droit au bail.

Avant la cession du droit au bail, le locataire doit vérifier auprès de la mairie de la commune, si le local se situe dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

Si c’est le cas, le compromis de vente prévoira une condition suspensive adéquate.

Celle-ci indique qu’il sera adressé à la commune une déclaration préalable.

La commune a 2 mois pour répondre et éventuellement préempter.

Si elle le fait, la vente aura lieu au bénéfice de la commune, aux conditions prévues par le compromis de vente.

L’acquéreur sera ainsi écarté de l’opération et le cédant percevra son prix de vente par la commune.

Si la commune ne répond pas dans un délai de 2 mois, son silence vaut renonciation à l’exercice de son droit de préemption.

A noter : le défaut de demande à la commune s’il y a un périmètre de sauvegarde entraîne la nullité de la vente.

L’irrégularité de la cession

La cession peut être considérée comme irrégulière si les clauses de cession du bail commercial n’ont pas été respectées :

• Non-respect des formalités de signification au bailleur
• Non-respect de la demande d’agrément du bailleur
• Non-respect du droit de préemption du bailleur
• Non-respect du droit de préemption de la commune

Les sanctions d’une cession irrégulière

Dans le cas d’une cession de droit au bail irrégulière, les sanctions sont les suivantes :

1. La résiliation du bail

La clause résolutoire permet au bailleur d’obtenir de plein droit la résiliation du bail.

2. Le non-renouvellement du bail

Dans le cas d’un motif dit « grave et légitime » envers le locataire sortant, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail.

Et ce devoir payer d’indemnité d’éviction.

3. La réparation du préjudice subi par l’acquéreur écarté

Suite à la résiliation du bail ou au refus de renouvellement, l’acquéreur écarté de l’opération doit quitter les lieux.

En fonction du préjudice financier qu’il estime avoir subi, le cessionnaire peut agir en responsabilité civile contre le cédant.

En conclusion, la cession de droit au bail obéit à des règles strictes.

De ce fait, il est recommandé d’être accompagné par des professionnels de la cession, ainsi que par un conseil juridique adapté.

---

FAQ

La cession de droit au bail en 3 questions