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La cession de droit au bail

Publié le 15-11-2021


Le droit au bail est le droit du locataire exploitant d’utiliser un local commercial sur une durée déterminée, en contrepartie du versement d’un loyer au propriétaire des murs commerciaux.

Le droit au bail est l’un des éléments composant la valeur du fonds de commerce, étant constitutif du fonds, au même titre que l’enseigne, la clientèle, le matériel d’exploitation et donc le bail commercial.

Lorsque l’exploitant souhaite vendre son activité, il peut opter pour la cession du fonds de commerce ou la cession du droit au bail à part.

Note : les définitions de tous les mots du jargon métier présents dans notre article sont accessibles depuis notre lexique commercial


Quelle est la différence entre un droit au bail et un fonds de commerce ?

La différence entre un droit au bail et un fonds de commerce est constituée par l’objet qui est cédé :

1.   Dans une vente de fonds de commerce, l’exploitant cède l’intégralité des éléments composant le fonds.

Il s’agit des éléments corporels (installations et aménagements, mobilier, matériel et outillage) et incorporels (clientèle, achalandage, nom commercial, enseigne, licences, marques, brevets, dessins et modèles attachés au fonds et droit au bail)

La vente du fonds de commerce peut également être effectuée sous forme de vente des titres de société, auquel cas c’est la structure juridique (la société) qui est vendue.

Difference cession bail cession fonds

2.   Dans la cession de droit au bail, l’exploitant ne vend que le bail commercial, sans le matériel, l’enseigne, la clientèle, ni aucun autre élément d’actif composant le fonds de commerce.

La cession du droit de bail désigne donc la vente par un commerçant à un autre du simple droit de lui succéder dans le local qu'il occupe.

Dans le déroulement d’une cession de fonds de commerce, le point commun entre la vente de fonds de commerce et la vente de droit au bail est le changement d’occupant des lieux (locataire).

Celui-ci occasionne la reprise des droits et obligations du cédant par l’acquéreur, au premier rang desquels, le versement d’un loyer.


L’importance du bail commercial dans la cession de droit au bail

Avant de se pencher sur la possibilité de céder le droit au bail, il convient d’approcher plusieurs paramètres intrinsèques au bail commercial.

Le bail commercial étant un contrat entre le propriétaire d’un local et le locataire, il comprend des points essentiels qu’il est nécessaire de prendre en compte avant la cession du droit au bail, car l’offre d’achat que recevra le cédant sera directement en relation avec celui-ci, et fera l’objet de conditions suspensives dans un compromis de vente ces points.

En fonction du type de bail commercial, ces points peuvent influer de diverses façons sur la cession du droit au bail.

Estimation valeur droit bail

L’estimation de valeur du droit au bail

La valeur d’un droit au bail répond tout d’abord à la notion d’offre et de demande.

Outre cette notion, les éléments déterminant la valeur du droit au bail sont les suivants :

  • La qualité d’emplacement, et donc la visibilité et les flux de clientèle dont bénéficie le local commercial
  • La surface globale du local commercial, sa surface pondérée et l’existence ou non d’une zone de stockage
  • Les activités qu’il est possible d’exercer dans le local au regard du règlement de la copropriété s’il y en a une, et de ce que le bailleur souhaite autoriser ou non
  • L’état du local d’activité
  • La nature du bail commercial et ses conditions
  • Le montant du loyer et des charges locatives, qui détermine le taux d’effort, ainsi que de la taxe foncière si elle est répercutée sur le locataire
  • La valeur locative du secteur géographique

La qualité d’emplacement dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

En matière d’immobilier commercial, on distingue communément 3 types d’emplacement, chacun répondant à des critères précis.

  • L’emplacement N°1

Meilleur type d’emplacement, il répond à des critères de commercialité très forte grâce à des flux clientèle élevés, à la fois en termes d’intensité que de fréquence.

Il bénéficie d’une attractivité majeure, grâce à des atouts de visibilité, mais aussi de proximité de transport, stationnement, concentration commerciale ou tout autre élément susceptible d’attirer immanquablement un grand nombre de clients potentiels.

Emplacement numero un droit bail

Il s’agit d’axes principaux de centre-ville (rue piétonne ou non), de centres commerciaux, de zones d’activités commerciales en bordure de gros axes de circulation, ou tout autre lieu de fort passage obligatoire.

L’emplacement N°1 est synonyme de volume important assuré de chiffre d’affaires. C’est pourquoi il fait l’objet de nombreuses convoitises en matière de cession de droit au bail, avec toutefois une cible d’acquéreurs privilégiés en raison de leurs moyens financiers.

La contrepartie en est logiquement un prix d’acquisition élevé du local commercial et un loyer conséquent.

  • L’emplacement N°1 bis

Généralement situé à proximité de l’emplacement N°1, il n’en a pourtant pas toutes les caractéristiques.

Il souffre souvent d’un léger handicap, lui conférant une visibilité moindre que le N°1, par exemple en étant positionné au bout d’une rue N°1, en pâtissant d’un accès moins aisé que classiquement, ou en étant en retrait visuel par rapport à ses voisins N°1.

Emplacement un bis droit bail

L’emplacement N°1 bis reste très proche des axes principaux, des centres commerciaux ou des zones d’activités commerciales et de ce fait, parvient à en capter une partie importante des flux de clientèle.

En matière de cession de droit au bail, l’emplacement N°1 bis permet de satisfaire un grand panel de repreneurs disposant d’apports variables, et donc moins pointus sur l’emplacement.

La contrepartie en est un prix d’acquisition du local commercial plus accessible et un loyer plus abordable.

  • L’emplacement N°2

Sa situation est éloignée des axes à forte potentialité commerciale que sont les N°1 et 1bis.

L’exploitant positionné en emplacement N°2 ne peut donc pas compter sur une forte visibilité de son local, ni sur des flux naturels de clientèle pour réaliser un volume important de chiffre d’affaires.

Il doit davantage tabler sur un savoir-faire ciblé, qui amène sa clientèle à venir spécialement pour réaliser l‘acte d’achat.

Emplacement numero deux droit bail

En matière de cession de droit au bail, l’emplacement N°2 permet de satisfaire des repreneurs disposant d’apports plus limités, et donc peu exigeants sur l’emplacement.

La contrepartie en est un prix d’acquisition du local commercial généralement très raisonnable et des conditions locatives avantageuses.

En conclusion, si la classification d’un local comme qualité d’emplacement peut s’appuyer sur des mesures purement statistiques de flux de passage, elle reste dépendante de nombreux facteurs comme la localité, la rue, le côté de la rue, l’angle, les projets urbains.

Chaque local commercial demande une analyse individuelle, quelques mètres de séparation pouvant faire la différence entre la qualité de deux emplacements.

La mesure des flux dans la qualité d’emplacement d’un local commercial

La qualité d’un emplacement se mesure notamment par l’étude des flux dont il bénéficie.

Les flux sont composés par la circulation des personnes et par les infrastructures favorisant cette circulation. Ils impactent l’attractivité et la commercialité d’un local.

Les principaux types de flux possibles à étudier pour un local sont :

  • Le flux de passants : connaître cette donnée, exprimée en nombre de passants par heure sur un point donné, permet de calculer le volume potentiel de clientèle, et donc celui de chiffre d’affaires.

    Flux pieton emplacement droit bail

    Les critères déterminant le flux de passants sont le sens de circulation piétonne, les horaires d’affluences dans la rue et quels trottoirs sont les plus utilisés (souvent ceux ensoleillés).
  • Le flux de véhicules : au contraire des passants, qui peuvent entrer directement dans le commerce, les véhicules ne font que passer devant.

    Toutefois, l’implantation et la visibilité du local commercial peut directement bénéficier du flux de véhicules en fonction du sens de circulation, de la position des feux tricolores et des stops, ainsi que des possibilités de stationnements alentour.

    Flux vehicule emplacement droit bail

    L’objectif est de mesurer la quantité de flux véhicules que l’on peut convertir en flux de passants.
  • Le flux de transport : la visibilité et la fréquentation d’un local commercial bénéficient directement de la proximité immédiate d’infrastructures liées aux facilités de transport.

    Flux transport emplacement droit bail

    Il peut s’agir d’une sortie du métro, d’un arrêt de bus ou de tramway, d’un parc à vélo ou trottinettes, ou encore de stations de véhicules électriques en libre-service.

La prise en compte de la surface dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

La surface d’un local commercial impacte directement le volume de chiffre d’affaires qu’il est possible d’y réaliser, en fonction du type d’activité et de son cahier des charges.

C’est pourquoi la surface est un critère important dans la cession de droit au bail.

Si une bijouterie peut se contenter de quelques dizaines de m², un magasin de sport, par exemple, doit au contraire disposer d’une large surface, au regard du panier moyen client qu’il réalise.

Au-delà de la surface globale des locaux, il est primordial de définir la surface utile, c’est-à-dire celle qui permet de convertir les m² en chiffre d’affaires.

Cette surface utile se calcule avec la surface pondérée, qui consiste à appliquer une surcote ou une décote à chaque partie du local, en fonction de sa capacité à accueillir la clientèle qui réalisera l’acte d’achat.

Les surcotes ou décotes peuvent être calculées de la manière suivante selon les différentes parties du local :

calcul surfaces pondérées local commercial

En appliquant cette règle de calcul, il n’est pas rare qu’un local (notamment sur plusieurs niveaux) voit sa surface brute fortement réduite, une fois convertie en surface pondérée.

Certains facteurs additionnels sont toutefois à prendre en compte.

Par exemple, un étage avec vitrine, accueillant la clientèle et facilement accessible par un ou plusieurs ascenseurs (voire par le même niveau supérieur que les autres commerces dans un centre commercial) équivaut quasiment à un rez-de-chaussée.

Alors qu’un étage sans fenêtre et utilisé à usage de réserve ou de bureaux connexes au commerce, a beaucoup moins de valeur que la zone commerciale située au rez-de-chaussée.

Chaque cas est à analyser avec cohérence pour tenir compte de ses spécificités.

La zone de stockage, dont la surface est également pondérée, est un facteur important, car elle conditionne la fonctionnalité du local dans son activité quotidienne.

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La destination du bail dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

Dans un contrat de bail commercial, les activités autorisées sont spécifiquement énoncées sous la dénomination de « destination des locaux ».

Voire sous la « désignation des locaux », qui concerne normalement le descriptif concret du local commercial.

La destination « tous commerces » offre ainsi une liberté totale d’activité, sous réserve de respecter la législation en termes de normes et de règlement de copropriété.

Les baux commerciaux « tous commerces » ont cependant tendance à disparaître, au profit de baux restreignant l’activité à celle prévue par le preneur.

Cela permet ainsi au bailleur un bien meilleur contrôle de son contrat de bail en cas de cession de droit au bail ou même de fonds de commerce.

Destination bail commercial

La destination des locaux impacte la valeur du droit au bail, car en fonction du spectre plus ou moins large des activités autorisées, cela confère au locataire :

  • La possibilité de réaliser son chiffre d’affaires sur un panel varié ou non d’activités
  • La possibilité de revendre son fonds de commerce ou son droit au bail avec plus ou moins de facilité en ciblant un éventail plus ou moins large de repreneurs

Le bailleur est tenu de mettre à disposition de son locataire un local répondant à la fois aux obligations du règlement de copropriété (s’il y en a une) et aux normes en vigueur (accessibilité, notamment).

L’exemple classique est la présence d’un conduit d’extraction des fumées, qui permet l’activité de restauration. Qu’il soit utilisé ou non, il permet au cédant d’être approché par les nombreux repreneurs ciblant cette activité et augmente ainsi la vendabilité du droit au bail.

Il faut savoir qu’en l’absence d’un système d’extraction des fumées, cette activité (si elle occasionne la cuisson des denrées) est interdite.

Or, installer un conduit d’extraction des fumées dans un local en pied d’immeuble dépendant d’une copropriété est très difficile.

En effet, cette démarche doit faire l’objet d’une demande en assemblée générale de copropriété (généralement extraordinaire, déclenchée au frais du repreneur) et soumise au vote des copropriétaires. Qui généralement s’y opposent, voyant d’un mauvais œil l’arrivée de nuisances potentielles.

S’assurer des restrictions possibles dans un règlement de copropriété est donc un prérequis à la cession de droit au bail.

Très souvent, le règlement de copropriété mentionne l’interdiction dans l’immeuble d’activités causant des nuisances sonores ou olfactives.

L’état du local d’activité dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

Si la valeur d’un logement dépend de son état général, la logique est la même dans la cession de droit au bail, dans une moindre mesure néanmoins.

Les parties visibles (murs, revêtements) sont dans la plupart des cas rénovées ou rafraîchies par le repreneur.

Les parties invisibles (réseau électrique et plomberie, notamment), sauf en cas de refonte complète du local, sont conservées telles quelles par le repreneur, voire améliorées ou étendues.

En fonction de l’état général du local, le repreneur va devoir réaliser des travaux de plus ou moins grande ampleur.

Travaux cession droit bail commercial

Le montant des travaux pèse donc sur l’estimation du droit au bail, puisqu’il entre dans le plan de financement du repreneur, au même titre que le prix du droit au bail

Il est fréquent que soit négociée avec le bailleur une franchise de loyer en contrepartie de ces travaux. La franchise de loyer correspond à l’exonération d’un certain nombre de mois de loyer (de 1 à 6, le plus souvent), puisque le bailleur bénéficie indirectement des rénovations effectuées dans le local qui lui appartient.

La présence ou non d’agencements et d’équipements, ainsi que leur état, peut également conditionner la valeur du droit au bail, dans la mesure où ils peuvent servir au repreneur.

Cela est cependant peu fréquent, car si le repreneur n’achète pas le fonds de commerce (dont le matériel et le mobilier font partie), c’est parce-qu’il compte exercer une activité différente de celle du cédant.

Attention aux travaux : de nombreux mentionnent l’obligation du locataire à remettre en état le local tel qu’il l’a trouvé lors de la signature du bail. Même si ce n’est pas à l’avantage du bailleur, cela peut parfois avoir un effet pervers dans le cas d’un litige bailleur / locataire.

Il convient donc de solliciter l’autorisation écrite du bailleur avant de réaliser des travaux dans son local.

La nature du bail commercial et ses conditions dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

Tous les baux ne sont pas égaux en termes de nature et conditions, certains étant plus favorables que d’autres.

Le bail 3-6-9, le plus répandu, est le plus plébiscité par les repreneurs, en raison de sa souplesse, plus particulièrement concernant ses conditions de renouvellement et de cession.

Les baux de 10 ou 12 ans sont plus restrictifs. Etant davantage utilisés dans les centres commerciaux, ils concernent des locaux faisant l’objet d’une demande plus forte (et donc d’une valeur élevée), plaçant le bailleur en position de force en tant parmi les acteurs d’une cession.

Il est donc logique que la nature du bail influe sur la valeur et la cession du droit au bail, puisqu’il régit les droits et obligations du locataire vis-à-vis du bailleur (et réciproquement).

Le montant du loyer et des charges locatives dans l’estimation de valeur et la cession du droit au bail

Le montant du loyer et des charges locatives constitue bien souvent le critère déterminant dans la valeur et la cession du droit au bail.

Considéré de manière isolée, un montant du loyer n’est guère une donnée exploitable. Il convient donc de le rapporter au chiffre d’affaires réalisé ou au chiffre d’affaires prévisionnel.

C’est ce qu’on appelle le taux d’effort, c’est-à-dire le poids du loyer sur l’ensemble des charges et son ratio sur chiffre d’affaires. Le loyer est une charge d’exploitation majeure, du fait qu’il est souvent la plus importante et qu’il est incompressible.

Loyer cession droit bail commercial

Ce ratio est illustré par la barre symbolique des 10% (de loyer sur CA ht), mais il est très variable en fonction de l’activité et de ses marges inhérentes.

Une activité de revente pure (prêt-à-porter, articles cadeaux, etc.) étant soumise à des marges limitées, son taux d’effort classiquement admis oscille entre 3 et 8%.

A l’inverse, une activité de transformation ou service (restauration, boulangerie, hôtellerie, etc.) étant soumise à des marges fortes, son taux d’effort classiquement admis oscille entre 7 et 15%, avec des points à 20, voire 25% dans certains cas spécifiques.

La taxe foncière, si elle est répercutée sur le locataire, entre également dans ce calcul.

Enfin, le loyer est à comparer avec la valeur locative de la zone géographique.

L’impact de la valeur locative dans la cession du droit au bail

Si le loyer effectivement perçu est une chose, la valeur locative en est une autre.

L’un peut être bien différent de l’autre.

C’est notamment le cas de locaux occupés depuis longtemps, dont le loyer initialement bas n’a été que révisé en tenant compte de l’indice de référence (ILC ou ILAT, et anciennement l’ICC, qui n’est plus en vigueur) indiqué dans le bail commercial, sans suivre la courbe ascendante des loyers du secteur.

La valeur locative est déterminée par l’étude des loyers moyens au m² pratiqués dans le secteur du local commercial.

La valeur locative est fréquemment utilisée lors d’une cession de droit au bail, le bailleur l’utilisant pour augmenter le loyer du repreneur par rapport à celui payé par le cédant.

On peut alors utiliser la différence de loyer avant / après pour établir une valeur de base du droit au bail.

Comment cela fonctionne-t-il ?

calcul valeur locative droit bail

Ce calcul reste théorique et ne doit constituer qu’une base de réflexion, car il faut tenir compte des nombreux autres facteurs.


Les conditions de cession du droit au bail

La cession du droit au bail répond à diverses conditions, que le bail commercial mentionne expressément.

La principale condition de cession du droit au bail est l’agrément du bailleur.

De nombreux bailleurs n'autorisent la cession du bail qu’à l’acquéreur du fonds de commerce, afin de conserver un certain contrôle sur le local dont ils sont propriétaires, mais aussi de s’assurer mieux, par la continuité de l’activité de cours, du paiement des loyers.

La cession du droit au bail traduit la volonté de l’exploitant de ne pas céder son fonds de commerce (ou de ne pas pouvoir pour des raisons diverses, comme le défaut de demande).

Cela implique donc un changement de destination, c’est-à-dire un changement de l’activité exercée dans le local concerné. La vente du droit au bail est alors soumise à l'accord préalable du bailleur puisque cette nouvelle activité n'est pas prévue dans le bail.

conditions cession droit bail

Rappelons que lors d’une cession de fonds de commerce, il est demandé au bailleur un renouvellement du bail, avec éventuellement une demande de déspécialisation pour modifier tout ou partie des activités autorisées.

Lors d’une cession du droit au bail, l’acquéreur et ses conseils négocient généralement un nouveau bail.

Cela entraîne :

  • Quasiment toujours une révision des différentes conditions, notamment tarifaires, soit par l’augmentation du loyer, soit par la perception par le bailleur d’un pas-de-porte (ou droit d’entrée), soit les deux
  • Très régulièrement une modification (durcissement) des obligations du locataire

La lecture du bail est particulièrement importante dans ce cas pour en connaître les dispositions.

Le pas-de-porte ou droit d’entrée dans la cession du droit au bail

Le pas-de-porte, aussi appelé droit d’entrée, est une indemnité que peut demander le bailleur au preneur de son local commercial.

Le pas-de-porte peut être demandé par le bailleur en parallèle de la cession du droit au bail, dont le prix est payé au cédant.

L’exigence d’un pas-de-porte par le bailleur impacte souvent le prix de cession du droit au bail.

droit entree cession droit bail

En effet, l’acquéreur qui a fixé un prix de vente à l’issue de négociations arrêtées, et qui se trouve ensuite confronté à l’exigence d’un pas-de-porte par le bailleur lorsque son agrément est sollicité, risque de ne pas l’entendre de cette oreille.

L’acquéreur va logiquement demander au cédant de réduire son prix de vente du montant du pas-de-porte, ce qui complique bien entendu les choses.

Dès lors, une négociation triangulaire s’engage, dans laquelle les rapports de force dépendent des contraintes et des urgences de chacun.

Il faut savoir que le pas de porte n'est pas imposable pour le bailleur s'il est considéré comme une indemnité.

Pour l’acquéreur, si le paiement du pas de porte est considéré comme une majoration du premier loyer, il est déductible de ses résultats lorsque le loyer est nettement inférieur à la valeur locative. Cette déduction se calcule en pourcentage de la durée du contrat de bail commercial.

Si le paiement du pas de porte est considéré comme une indemnité, il est inscrit à l’actif du bilan en tant qu’un élément incorporel non amortissable.

Il ne fait alors pas l’objet de droit d'enregistrement.


Les frais liés à la cession de droit au bail

La cession de droit au bail, telle que celle du fonds de commerce ou des titres de société, engendre des formalités obligatoires et des frais.

Pour le vendeur du droit au bail, le coût de l’opération est matérialisé par la l’imposition sur la plus-value, s’il en réalise une.

Pour le repreneur, le coût de l’opération, outre le prix perçu par le cédant, est composé des :

  • Honoraires juridiques
  • Éventuels honoraires d’intermédiation
  • Éventuels frais de travaux & aménagements
  • Éventuels pas-de-porte envers le bailleur
  • Éventuels droits d’entrée si l’acquéreur compte exploiter sous une enseigne franchisée
  • Droits de mutation (ou droits d’enregistrement) qu’il règle à l’administration

Dans le cas de la cession du droit au bail, les droits sont calculés comme pour la cession du fonds commerce :

  • 0 à 23.000 € : abattement total
  • 23.000 € à 200.000 € : 3% du prix de cession
  • Au-delà de 200.000 € : 5% du prix de cession

Le prix de cession du droit au bail n’inclut pas les éventuelles commissions d’intermédiaire et s’exprime donc en « net vendeur ».

Ces tranches sont cumulatives.

Calcul droits mutation droit bail

FAQ

La cession de droit au bail en 3 questions


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