Compte séquestre : de quoi parle-t'on ?

Le compte séquestre est un outil utilisé pour sécuriser les transactions financières et commerciales.

Détenu par un tiers neutre et impartial, ce compte temporaire est particulièrement utilisé lors de l'achat d'un fonds de commerce.

La mise en place d'un compte séquestre permet de sécuriser et bloquer les fonds jusqu'à ce que toutes les conditions de la vente soient remplies.

Il assure régularité et transparence lors du processus d'achat, évite les litiges et facilite la confiance entre l'acheteur et le vendeur.

Voyons les principes du compte séquestre, ses avantages et comment bien l'utiliser pour qu'il remplisse ses missions.

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Compte de séquestre : de quoi parle-t-on ?

Ouvert en amont de la conclusion d'une vente, le compte séquestre est dédié à recevoir et sécuriser un acompte.

Il peut prendre plusieurs formes, en fonction d'auprès de qui il est ouvert.

Voyons plus en détails la définition et les principes de base du compte séquestre.

Définition du compte séquestre

Le compte séquestre " équivalent d'un compte bancaire " permet de bloquer et sécuriser des fonds, jusqu'au terme d'une transaction.

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Assimilé à un dépôt de garantie, il a deux missions :

1. Protéger le vendeur jusqu'à la conclusion de la vente
2. Dédommager le vendeur en cas de désistement de l'acheteur (sous conditions)

Bien qu'il ne soit pas obligatoire légalement, le recours au compte séquestre est recommandé, notamment dans l'achat d'un fonds de commerce, de titres de société, de murs commerciaux ou de locaux commerciaux.

Il appartient aux deux parties de prendre cet accord lors de la signature du compromis et de choisir le type de compte sur lequel l'acompte est versé :

1. Le compte séquestre de l'agent immobilier
2. Le compte séquestre d'un avocat
3. Le compte séquestre d'une banque
4. Le compte séquestre d'un notaire
5. Le compte séquestre d'un huissier (plus rare)

Comment fonctionne un compte séquestre ?

Le fonctionnement du compte séquestre est organisé autour :

• Du déposant (acheteur)
• Du bénéficiaire (vendeur)
• Du séquestre (tiers neutre)

Lors d'une vente, le compte séquestre est ouvert auprès d'un tiers neutre, appelé séquestre.

Agent officiel habilité, il s'agit généralement du professionnel en charge de l'encadrement juridique de la transaction, comme l'avocat ou le notaire.

Et, plus rarement, chez l'agent immobilier.

Chez les avocats, chaque cabinet dispose d'un compte CARPA. Il permet à l'avocat de recevoir des fonds pour ses clients.

Le dépôt des fonds en Carpa est obligatoire (loi de 1985 pour le maniement de fonds par les avocats pour leurs clients, en relation avec un acte juridique).

Les notaires, pour un compte séquestre, ont généralement recours à la caisse des dépôts et consignations (CDC).

Les agents immobiliers titulaires d'une carte de transaction T ont quant à eux recours à un compte bancaire chez n'importe quel organisme financier (il y a cependant des frais de séquestre supplémentaires)

Les huissiers de justice (aujourd'hui commissaires de justice) disposent également d'un compte dédié pour le séquestre.

Quel que soit le séquestre choisi par les parties, son rôle est de :

• Ouvrir et gérer le compte séquestre jusqu'à la fin de la procédure
• Gérer les transactions relatives au compte
• Se porter garant des fonds conservés

La somme bloquée ne peut être libérée que sous 3 conditions :

1. La signature de l'acte de vente
2. La non-réalisation d'une clause suspensive (comme le refus d'une demande de prêt)
3. La rétractation, dans les délais, de l'acheteur (valable pour une vente de logement ou de murs commerciaux, mais pas pour un fonds de commerce, des titres de société ou un droit au bail, qui ne bénéficient pas du délai de rétractation de la loi SRU)

Pourquoi mettre en place un compte séquestre ?

Ouvert avant la promesse de vente (et la signature de l'acte de vente), le compte séquestre comporte d'autres avantages visant à faciliter et sécuriser la transaction de A à Z.

Compte séquestre : pour sécuriser vos transactions

Au même titre que l'avant-contrat (compromis de vente) cadre les conditions de vente d'un bien, le compte séquestre est cadré par l'accord de séquestre.

Que est son but ? 

Le compte séquestre protège les fonds déposés et garantit la bonne exécution des obligations au cours de la période entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte définitif.

Via l'accord de séquestre, le compte séquestre permet de sécuriser vos transactions car il :

• Désigne les parties impliquées (séquestre, déposant, bénéficiaire)
• Décrit l'objet de l'accord
• Détermine les conditions de libération des fonds
• Définit la durée et directives de gestion du séquestre (acompte)
• Définit les responsabilités et obligations du séquestre (agent habilité)
• Précise les clauses d'indemnisation et d'exonération de responsabilité
• Précise les procédures à suivre en cas de litiges
• Instruit toutes autres dispositions que les parties souhaitent inclure à l'accord

Compte séquestre : pour faciliter les transactions complexes

Utilisé pour faciliter des transactions complexes, comme les transactions immobilières ou commerciales, le compte séquestre peut servir dans le cas de :

• Contrats commerciaux, afin de garantir le respect des engagements pris
• Litiges, pour conserver des fonds ou des actifs jusqu'à ce qu'il y ait jugement ou accord entre les parties
• Certaines transactions immobilières, telles que :

1. Les fusions-acquisitions, en raison des ajustements du prix d'achat
2. La vente de fonds de commerce et son séquestre spécifique, pour différentes conditions contractuelles et légales comme :

• Les formalités administratives et légales (autorisations spécifiques, publication d'annonces légales...)
• La conformité avec les obligations fiscales et sociales
• La protection contre les créanciers (paiement des dettes, période d'opposition)
• Etc.

Compte séquestre : pour renforcer la transparence et la confiance

Cadré par un contrat juridique, le compte séquestre offre plusieurs avantages permettant de renforcer la transparence et la confiance entre les parties :

Protection de l'acheteur :

• Garantir une libération des fonds uniquement lorsque les conditions de l'accord sont respectées.
• Réduire le risque de fraude ou de non-paiement après livraison de l'acompte.

Dans certains cas, l'acheteur peut récupérer le montant du séquestre :

• Annulation de la part du vendeur
• Rétractation pendant le délai légal (10 jours) pour les ventes immobilières (logements et murs commerciaux)
• Non-réalisation d'une clause suspensive

Protection du vendeur :

• Engager financièrement l'acquéreur à aller jusqu'au bout de la transaction
• Assurer que l'acheteur dispose des fonds requis pour la transaction.
• Garantir que les fonds sont sécurisés et libérés lorsque toutes les conditions de l'accord sont remplies.

Comment utiliser le compte séquestre ?

La gestion d'un compte séquestre est cadrée par des règles qui concourent à le sécuriser.

Voyons les étapes de la mise en place d'un compte séquestre.

Étape 1 : établir les conditions de libération des fonds grâce au compte séquestre

L'utilisation d'un compte séquestre implique que les parties s'accordent, au préalable, sur les conditions de libération des fonds.

Pour cela, l'accord de séquestre doit inclure les clauses contractuelles suivantes (liste non-exhaustive) :

• Responsabilités et obligations de chaque partie (variables en fonction du type de transaction)
• Montant minimum du séquestre
• Conditions de recevabilité des documents (soumis et jugés conforme)
• Date d'expiration de la période de séquestre
• Obligation d'absence de litige en cours
• Mode de versement du séquestre
• Toutes autres conditions jugées nécessaires (obtention de permis, niveau de formation)

Étape 2 : sécuriser les paiements grâce au compte séquestre

Le compte séquestre est le garant des fonds séquestrés jusqu'à ce que toutes les conditions contractuelles soient remplies.

Il est particulièrement nécessaire pour sécuriser les paiements d'affaires spécifiques telles que :

-    L'achat d'un logement en VEFA, où la loi impose un montant maximum du séquestre versé, en fonction de la date prévue d'achèvement du bien.

-    L'achat d'un terrain isolé, où le montant de l'obligation de séquestre est lié à la durée du compromis.

-    En cas de clause de dédit, qui permet aux parties de se dégager de l'obligation d'exécution du contrat, suite au versement d'une somme (fixée par contrat).

Étape 3 : estimer les fonds disponibles grâce au compte séquestre

Lors d'une transaction, le compte séquestre est aussi un outil d'estimation des fonds disponibles.

En bloquant un montant X en attendant la finalisation d'une transaction, il permet :

• De s'assurer de la disponibilité des fonds, car les parties impliquées doivent déposer l'intégralité du montant de l'acompte au début de la procédure, prouvant ainsi sa disponibilité.
• De sécuriser les fonds, puisqu'une fois déposés, ceux-ci sont sous la responsabilité du tiers neutre et ne peuvent être libérés que selon les conditions prévues par l'accord de séquestre et par la loi.

Ces éléments réunis concourent à rassurer les parties sur la disponibilité des fonds et sur l'absence d'obstacles financiers pouvant bloquer la transaction.

Étape 4 : réaliser des audits grâce au compte séquestre

Autre avantage à effectuer une transaction avec un compte séquestre : la réalisation d'audits.

L'audit d'un compte séquestre consiste en un examen approfondi de tous les mouvements financiers et enregistrements qui y sont associés.

Réalisés au besoin, ces audits aident à maintenir les dossiers financiers à jour.

Ces contrôles sont effectués par un tiers neutre et impartial, et permettent de :

1. Prévenir les fraudes et les erreurs grâce à une vérification des tâches de gestion des fonds
2. Vérifier que les transactions sont effectuées par les bonnes parties et conformément à l'accord de séquestre
3. S'assurer que les transactions sont documentées et enregistrées dans les systèmes de gestion financière

Étape 5 : gérer les intérêts PRODUITs sur le compte séquestre

Dans certains cas, les fonds bloqués sur un compte séquestre peuvent générer des intérêts.

Il appartient aux parties prenantes de se renseigner sur cette possibilité de gagner des intérêts sur leurs fonds, grâce à leur compte séquestre.

Un compte séquestre génère des intérêts en fonction :

1. Des accords spécifiques stipulés dans l'accord de séquestre
2. Du choix du compte séquestre (immobilier, bancaire, etc.)

À noter que les intérêts d'un compte séquestre sont soumis à taxation, comme des revenus de créances (article 124 du Code général des impôts).

Si le compte séquestre permet de sécuriser les fonds et documents d'une transaction jusqu'à son terme, c'est aussi un atout majeur pour protéger les intérêts des parties impliquées.

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En effet, grâce au tiers neutre (le séquestre), vendeur et acquéreur profitent d'un accompagnement à chaque étape de la démarche.

Aide d'autant précieuse lorsque l'on commence dans la vie entrepreneuriale, et que l'on souhaite un accompagnement pour la création ou reprise d'une entreprise.