Comment estimer la valeur de murs commerciaux ?

La vente de murs commerciaux, bien qu’elle ressemble à une transaction immobilière classique, obéit à des règles spécifiques en raison de leur usage commercial. Contrairement à l’immobilier d’habitation, leur évaluation repose sur des critères propres à l’activité commerciale et au potentiel économique du bien. 

Que ces murs soient inclus dans une cession de fonds de commerce ou vendus séparément, leur valorisation nécessite une approche distincte, prenant en compte des éléments tels que le loyer, l’activité du locataire en place, ou encore les spécificités du marché local. 

Que vous soyez investisseurs, propriétaires, ou professionnels de l’immobilier commercial souhaitant mieux comprendre les enjeux et les méthodes d'estimation des murs commerciaux, cet article est fait pour vous !

Faire estimer ses murs commerciaux : Définition & pré requis 

Qu’est-ce que des murs commerciaux ?

Les murs commerciaux désignent le bien immobilier dans lequel une activité commerciale ou professionnelle est exercée. Contrairement au fonds de commerce, qui représente l’activité elle-même (clientèle, matériel, droit au bail, etc.), les murs commerciaux relèvent exclusivement de la propriété immobilière. 

L’exploitant peut être locataire ou propriétaire des murs. Dans la majorité des cas, ces murs correspondent aux locaux situés en rez-de-chaussée d’un immeuble, mais ils peuvent également inclure tout type de bâtiment ou espace utilisé à des fins commerciales : entrepôts, bureaux, ateliers, ou encore centres d’affaires. 

L’achat de murs commerciaux est principalement motivé par un objectif d’investissement locatif. En mettant ces murs en location, le propriétaire cherche à en dégager une rentabilité régulière. La valeur et l’attractivité des murs sont souvent déterminées par des critères comme l’emplacement, la qualité du bien et l’activité qu’il peut accueillir. 

Valorise-t-on des murs commerciaux libres ou occupés de la même manière ? 

Au moment de leur cession, les murs commerciaux peuvent être occupés par un locataire ou vacants, ce qui influence directement leur valorisation. Un local occupé garantit des revenus locatifs immédiats, tandis qu’un local vide offre une plus grande liberté pour le futur acquéreur en termes de projet ou de repositionnement. 

Vente de murs commerciaux occupés 

La valorisation des murs commerciaux occupés repose sur des paramètres concrets, offrant une meilleure visibilité à l’acheteur. Parmi ces éléments, le loyer effectif versé par le locataire et le chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant sont essentiels. Ces données permettent d’évaluer précisément la rentabilité actuelle des murs et de projeter leur potentiel futur. 

Un local occupé est également perçu comme un investissement sécurisé, car il génère des revenus locatifs immédiats. Cela peut rendre ces murs plus attractifs pour les investisseurs cherchant une rentabilité stable dès l’acquisition. De plus, l’analyse de la santé financière du locataire et de la pérennité de son activité joue un rôle clé dans l’évaluation de la valeur des murs commerciaux occupés. 

Acheter des murs commerciaux libres 

Dans le cas des murs commerciaux libres, la situation est plus complexe en raison de l’absence de données concrètes telles que le loyer actuel ou les performances du locataire. Lorsqu’un local a été précédemment occupé, il est possible de se baser sur les données du dernier locataire pour établir des projections réalistes. Cela inclut le montant du loyer antérieur et les activités qui ont été exercées dans le local. 

Cependant, dans le cas de murs totalement vacants ou n’ayant jamais été occupés, l’estimation repose sur des critères plus aléatoires. Pour se rapprocher d’une évaluation réaliste, on peut utiliser la valeur locative, un indicateur qui anticipe les conditions tarifaires du futur bail commercial. Cette approche, bien qu’approximative, permet de mieux cerner le potentiel locatif du bien et d’orienter l’acheteur dans sa prise de décision.

Pourquoi estimer la valeur de murs commerciaux ? 

L'estimation de murs commerciaux dans le but d’une déspécialisation 

La déspécialisation des murs commerciaux consiste à transformer un usage exclusivement commercial en usage d’habitation. Ce type d’opération a été largement pratiqué dans certaines zones à forte concentration hôtelière, où des promoteurs immobiliers ont racheté des hôtels pour les convertir en immeubles résidentiels, réalisant ainsi des profits considérables. 

Cette tendance a entraîné une survalorisation des murs commerciaux, mais aussi une confusion persistante sur leur évaluation. Beaucoup de propriétaires pensent à tort que leur bien peut être transformé en résidentiel pour en augmenter la valeur. 

En réalité, la déspécialisation est souvent longue, incertaine et peu rentable, notamment dans les zones touristiques où les municipalités refusent ces demandes pour préserver leur capacité d’accueil (« lits »). 

L'estimation de murs commerciaux pour une succession 

L’estimation des murs commerciaux dans une succession est essentielle pour une répartition équitable entre les héritiers et le respect des obligations fiscales. Contrairement à une vente, elle doit refléter une valeur juste, alignée sur le marché et conforme aux exigences de l’administration fiscale.

Critères clés :

• Emplacement : Attractivité et flux passants.
• Loyer et rentabilité : Montant du loyer et taux d’effort du locataire.
• Caractéristiques du bien : État, surface utile, conformité aux normes.
• Marché local : Tendances immobilières dans la zone concernée. 

L'estimation pour vendre des murs commerciaux 

Bien évidemment, la vente reste le principal objectif d'une estimation. Une estimation précise est essentielle pour attirer les acheteurs tout en maximisant la valeur du bien. Cette évaluation repose sur plusieurs éléments clés : l’emplacement, qui détermine l’attractivité et le potentiel commercial ; le loyer perçu ou potentiel, qui influence  directement la rentabilité ; les caractéristiques du bien, telles que sa superficie, son état et sa conformité aux normes ; les conditions du marché immobilier local. 

Une évaluation professionnelle permet de fixer un prix de vente réaliste, évitant ainsi de dissuader les acheteurs avec un prix trop élevé ou de sous-évaluer le bien. 

Achat de murs commerciaux : Quels critères prendre en compte ? 

Constituant un investissement dont l’objectif est de créer de la rentabilité par la perception d’un loyer, la valorisation des murs commerciaux est fondée sur les éléments qui contribuent à atteindre au mieux cette rentabilité escomptée. 

La qualité de l'emplacement 

La qualité de l'emplacement est déterminante dans la valorisation des murs commerciaux. Trois types d'emplacements existent : n°1, n°1bis et n°2, chacun évalué selon le potentiel commercial (visibilité, flux, position, etc.). 

L'emplacement influence directement la rentabilité : les murs en emplacement n°1, bien que coûteux, offrent une rentabilité modérée (4-5 %) mais se revendent bien et génèrent d’importants revenus locatifs une fois le prêt remboursé. En revanche, les emplacements n°2, plus abordables, permettent une rentabilité plus élevée, jusqu’à 10 %. 

Comme pour tout investissement, il est crucial de définir les objectifs à court, moyen et long terme, notamment en vue de la transmission du bien.

La surface des murs dans la vente de commerces 

La surface d’un local commercial influence le type d’activité réalisable et la facilité d’exploitation. La surface utile, réelle, ou pondérée, représente l’espace réellement exploitable et joue un rôle clé dans la valorisation des murs commerciaux. Elle est calculée en appliquant des coefficients selon l’utilité de chaque partie du local. 

Les coefficients admissibles sont les suivants :

Le prix de vente au mètre carré des locaux commerciaux varie selon les spécificités locales (région, ville, rue, passante ou non) et est distinct de celui des habitations. Cette donnée, bien que précieuse, dépend des transactions réalisées, souvent peu accessibles en l’absence de formalités légales de déclaration pour la cession des murs commerciaux.

Les caractéristiques du local d’activité 

Les caractéristiques, l’état et le respect des normes d’un local d’activité sont essentiels à la valorisation des murs commerciaux. Un local fonctionnel, comme un plain-pied rectangulaire avec une large vitrine, a plus de valeur qu’un espace atypique sur plusieurs niveaux ou avec une vitrine étroite. 

L’état du local est également crucial : les travaux nécessaires représentent un coût souvent partagé entre vendeur et acquéreur, estimé via des devis précis. 

Le respect des normes, notamment d’accessibilité pour les ERP (personnes à mobilité réduite), est indispensable. Pour certaines activités spécifiques (ex. : extraction des fumées pour la restauration), le local doit être équipé en conséquence. Sans conformité aux normes, le bailleur ne peut autoriser l’activité. 

La typologie de l’occupant locataire 

Lorsqu’un local commercial est occupé, la valorisation des murs dépend en grande partie de la typologie du locataire. Plusieurs raisons expliquent cette influence :

• Certaines activités sont plus pérennes que d’autres, offrant une stabilité à long terme.
• Certaines activités génèrent des revenus plus importants, rendant le locataire plus fiable financièrement.
• Certains locataires prévoient d’occuper le local sur une longue durée, ce qui réduit le risque de vacance locative.
• Les relations entre le locataire et le bailleur ne sont pas toujours harmonieuses, ce qui peut compliquer la gestion.
• Certains locataires négligent l’entretien du local, impactant sa valeur à long terme.
• La nature de l’activité peut influencer la qualité de la clientèle, ce qui, dans certains cas, peut entraîner des tensions, notamment avec la copropriété. 

Pour ces raisons, il est essentiel qu’un acquéreur potentiel s’informe en détail sur le profil de l’occupant actuel. Cela conditionnera la gestion et la rentabilité de son investissement sur le long terme.

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Le chiffre d’affaires réalisé par l’occupant 

Le chiffre d’affaires de l’occupant des murs commerciaux est un facteur clé souvent négligé par les propriétaires. Or, il existe une corrélation directe entre ce chiffre et la capacité du locataire à payer le loyer, qui représente une charge majeure après la masse salariale. Le taux d’effort (proportion du loyer par rapport au chiffre d’affaires) varie selon  l’activité, généralement entre 3 et 15 %, avec une moyenne de 6 à 9 %. 

Un chiffre d’affaires insuffisant peut entraîner des risques pour le bailleur, tels qu’un entretien négligé, un départ anticipé ou un redressement judiciaire, stoppant le paiement des loyers. Pour éviter cela, il est essentiel de suivre régulièrement le chiffre  d’affaires du locataire et d’évaluer le potentiel de rentabilité du local (surface,  emplacement, activités possibles). 

Les exploitants réalisent souvent un prévisionnel d’exploitation incluant le loyer. Si ce dernier est disproportionné par rapport aux taux d’effort admis pour l’activité, le locataire potentiel n’optera pas pour le local. 

Le montant du loyer 

Le loyer est un facteur clé dans la valorisation des murs commerciaux. Avec des taux d’intérêt bas, les acquéreurs, qu’ils soient investisseurs ou locataires souhaitant acheter leurs murs, recourent généralement à un emprunt bancaire. Les banques apprécient ces financements sécurisés par la garantie immobilière. 

La durée de financement des murs commerciaux est généralement de 10 à 12 ans, parfois jusqu’à 15 ans, contre un maximum de 7 ans pour un fonds de commerce. Le remboursement du prêt est assuré par les loyers mensuels, que ce soit pour un investisseur ou un locataire via une SCI. 

La valeur des murs correspond donc peu ou prou au montant total des loyers versés durant toute la période du crédit bancaire. Ainsi, on peut calculer la valeur des murs d’après la formule suivante :

La valeur des murs est ainsi liée au total des loyers perçus sur la durée du crédit. La négociation du prix qui sera proposé dans une offre d’achat et officialisé dans un compromis de vente dépendra aussi de facteurs comme la localisation, l’emplacement et l’équilibre entre l’offre et la demande. Contrairement aux fonds de commerce, le crédit-vendeur ne s’applique pas à la cession de murs commerciaux. 

Le montant des charges locatives 

Les charges locatives de copropriété et la taxe foncière ne sont pas prises en compte dans la valorisation des murs commerciaux. 

Cependant, elles font partie intégrante du poids locatif global, car elles sont indissociables de la propriété des murs. Dans le cadre d’un plan de financement visant l’achat de murs commerciaux, ces charges ne sont pas incluses, puisqu’elles sont généralement répercutées sur le locataire. 

Ainsi, la structure bailleur perçoit ces charges auprès du locataire pour les reverser aux destinataires concernés. 

En revanche, ces charges, tout comme la taxe foncière, sont intégrées dans le calcul du taux d’effort de l’exploitant du fonds de commerce, en particulier lorsque ce dernier n’est pas propriétaire des murs.

Estimation de murs commerciaux : Quelles méthodes ?

Avant tout : Bien différencier les murs et le fonds de commerce

Il est essentiel de distinguer les murs d’un commerce et le fonds de commerce : 

• Les murs commerciaux désignent le bien immobilier lui-même : le local ou bâtiment dans lequel l’activité commerciale est exercée.
• Le fonds de commerce, en revanche, regroupe l’ensemble des éléments nécessaires à l’exploitation de l’activité commerciale. 

La distinction est cruciale lors d’une transaction. L’achat des murs implique d’acquérir un bien immobilier, tandis que l’achat du fonds de commerce signifie reprendre une activité existante. Ces deux opérations obéissent à des règles fiscales et juridiques différentes, avec des implications spécifiques pour le propriétaire ou l’exploitant. 

La méthode par rentabilité d'un mur commercial 

La méthode d'estimation par rentabilité d’un mur commercial repose sur la capitalisation du loyer annuel à l’aide d’un taux de rendement attendu. Elle permet de déterminer la valeur d’un bien en fonction de ses revenus locatifs. 

Par exemple, avec un loyer annuel de 24 000 € et un taux de 6 %, la valeur des murs est estimée à 400 000 €. Ce calcul, influencé par l’emplacement, la qualité du locataire et le marché, est idéal pour évaluer les biens loués. Cependant, il doit être complété par une analyse qualitative pour une estimation précise.

La pondération dans l’évaluation de murs commerciaux 

La pondération dans l’évaluation des murs commerciaux ajuste la rentabilité brute pour refléter la réalité économique du bien. Elle prend en compte des éléments comme la vacance locative, les charges non récupérables, les travaux nécessaires, ou encore la qualité du locataire et l’attractivité de l’emplacement. 

Par exemple, un loyer annuel de 24 000 € réduit de 10 % pour vacance locative et de 3 000 € pour charges donne un loyer pondéré de 18 600 €, offrant une rentabilité nette plus réaliste. Cette méthode est essentielle pour évaluer précisément les performances d’un investissement. 

L'estimation de vos murs commerciaux en ligne 

EstimerMonCommerce.fr propose une approche réaliste de valorisation, basée sur les pratiques du marché. Nous analysons des critères essentiels tels que : 

• L’implantation et l’emplacement
• La surface pondérée
• L’état et les caractéristiques du local
• La nature et l’activité du locataire
• Le loyer et les charges

Notre méthode s’adresse aux exploitants souhaitant acheter leurs murs, aux investisseurs cherchant un placement, et aux banquiers évaluant les financements. Cette approche globale garantit une évaluation précise, rapide et efficace. 

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Ainsi, estimer la valeur des murs commerciaux est une démarche clé pour les investisseurs, les propriétaires et les professionnels de l’immobilier. Contrairement à l’immobilier résidentiel, leur évaluation repose sur des critères spécifiques comme la rentabilité, l’emplacement, la qualité du locataire ou encore l’attractivité du marché. Il est nécessaire de définir une valeur juste et réaliste du bien pour garantir des transactions sécurisées et optimales. 

Pour cela, il est essentiel de combiner une analyse quantitative rigoureuse avec une approche qualitative adaptée aux spécificités du bien. En s’appuyant sur des outils modernes comme les estimations en ligne et sur l’expertise de professionnels, il est possible d’obtenir une valorisation fiable, à la hauteur des enjeux commerciaux et financiers.

FAQ

À retenir : Comment estimer un local commercial