La valorisation des murs commerciaux

La vente des murs commerciaux s’apparente à une vente immobilière classique, à cela près qu'étant destinés à un usage commercial, ces murs ne peuvent pas être évalués sur les mêmes critères que l'immobilier d'habitation.

Dans le déroulement d’une cession de fonds de commerce, il est souvent question des murs commerciaux.

Qu’ils fassent partie de la cession d’un fonds de commerce ou non, la valorisation des murs commerciaux doit être réalisée de manière distincte, sur la base de facteurs spécifiques.

Qu’est-ce que des murs commerciaux ?

Les murs commerciaux constituent le local d’activité, dans lequel sont exploités un commerce ou une entreprise.

Distincts du fonds de commerce, les murs commerciaux sont de nature immobilière.

L’exploitant peut être locataire ou propriétaire des murs.

Les murs commerciaux sont généralement les murs des commerces en pied d'immeuble, mais peuvent être constitués par tous types de locaux, dans lesquels est exercée une activité commerciale.

L’achat de murs commerciaux est le plus souvent destiné à un investissement de type locatif. Cette acquisition est donc vouée à dégager une rentabilité pour le propriétaire des murs.

Les murs commerciaux, au moment de leur cession, peuvent être occupés ou non.

Valorise-t-on des murs commerciaux libres ou occupés de la même manière ?

La valorisation des murs commerciaux occupés est permise par la diversité de paramètres connus, notamment le loyer effectif et le chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant locataire.

En revanche, la valorisation des murs commerciaux libres est relativement ardue.

Dans le cas de murs qui ont déjà été occupés, on peut se baser sur des données relatives au dernier occupant, ce qui permet aussi de projeter des données prévisionnelles proches de la réalité.

Dans le cas de murs libres, l’on ne peut que tenir compte de critères aléatoires afin d’établir le montant du loyer prévisionnel.

On peut cependant utiliser la valeur locative pour anticiper les conditions tarifaires du futur bail commercial pour se rapprocher de la réalité.

Quels sont les critères de valorisation des murs commerciaux ?

Constituant un investissement dont l’objectif est de créer de la rentabilité par la perception d’un loyer, la valorisation des murs commerciaux est fondée sur les éléments qui contribuent à atteindre au mieux cette rentabilité escomptée.

Les éléments à prendre en considération pour réaliser la valorisation de murs commerciaux sont donc les suivants :

• L’emplacement
• La surface
• Les caractéristiques du local d’activité, l’état des locaux et le respect des normes
• La typologie de l’occupant locataire
• Le volume d’affaires réalisé par l’occupant
• Le montant du loyer
• Le niveau des charges locatives

Ces principaux facteurs peuvent être complétés par d’éventuels points annexes relevant de situations spécifiques.

La qualité d’emplacement dans la valorisation des murs commerciaux

La qualité d’emplacement impacte la valorisation des murs commerciaux, au même titre que pour un fonds de commerce ou un droit au bail.

Les 3 types d’emplacement possibles sont le n°1, le n°1bis et le n°2. La qualité d’emplacement est déterminée par le potentiel de commercialité du local concerné.

Ce potentiel s‘évalue sur la visibilité du local, les flux passants, véhicules et transports dont il bénéficie, la position dans la rue et plus généralement, tout ce qui constitue un atout pour que la clientèle y pénètre et réalise l’acte d’achat.

En matière d’investissement locatif, la qualité d’emplacement impacte le taux de rentabilité escompté par le propriétaire investisseur.

Des murs commerciaux situés en emplacement n°1, de par leur prix élevé, occasionnent pour leur acquéreur un endettement conséquent. De ce fait, il doit accepter une rentabilité oscillant entre 5 et 4%, parfois moins pour des emplacements exceptionnels.

A l’inverse, des murs commerciaux situés en emplacement n°2, dont la valeur est plus modérée, engendrent pour l’investisseur un endettement relatif. Ainsi, il peut viser une rentabilité allant jusqu’à 10%.

Mais alors, pourquoi cibler un emplacement n°1 si celui-ci génère une faible rentabilité ?

Parce-que d’une part, au terme de l’échéance du prêt, le revenu locatif est extrêmement intéressant et d’autre part, car des murs situés sur un tel emplacement se revendent très bien.

Comme dans tout projet d’investissement immobilier, il convient donc de déterminer au préalable la nature du projet à court, moyen et long terme, avec en ligne de mire pour le propriétaire la transmission de son bien à ses héritiers.

La surface dans la valorisation des murs commerciaux

La surface d’un local commercial est un facteur impactant directement le type d’activité que l’on peut y réaliser et la facilité d’exploitation au quotidien.

Au même titre que les m² habitables dans un logement, un local d’activité comprend une surface utile. Celle-ci est souvent différente de la surface brute.

La surface utile est celle où la clientèle peut circuler et générer du chiffre d’affaires. On l’appelle la surface pondérée, qui est à prendre en compte dans la valorisation des murs commerciaux.

Elle est calculée en appliquant un coefficient positif ou négatif à chaque partie du local, en fonction de son utilité.

Les coefficients admissibles sont les suivants :

Le prix au m² des locaux commerciaux n’est pas indexé sur celui des habitations et ne peut être comparé avec celui-ci.

Chaque région, département, ville, rue dans la ville, obéit à des fluctuations de marché qui lui sont propres. Les professionnels de l’immobilier commercial, acteurs des cessions d’un secteur donné, connaissent généralement le prix du m².

Cependant, le prix au m² d’un secteur n’est qu’une donnée parmi d’autres et ne peut se baser que sur les cessions réalisées, lorsqu’on en connaît les montants précis, ce qui n’est pas toujours aisé, car contrairement au fonds de commerce, les formalités obligatoires de déclaration ne concernent pas la cession des murs commerciaux.

Les caractéristiques du local d’activité dans la valorisation des murs commerciaux

Les caractéristiques du local d’activité, l’état des locaux et le respect des normes sont un facteur important dans la valorisation des murs commerciaux.

Les caractéristiques du local d’activité déterminent sa fonctionnalité.

Un local de forme rectangulaire de plain-pied et avec une large vitrine a une valeur bien supérieure qu’un local aux formes incongrues, sur plusieurs niveaux et avec une vitrine étroite.

L’état du local, s’il nécessite des travaux, va engendrer un surcoût de rénovation à la charge l’acquéreur. Ce coût influe directement sur la valeur des murs, sans toutefois qu’il ne soit répercuté à 100% sur la valeur.

Il arrive souvent qu’acquéreur et cédant partagent ce coût, qui doit faire l’objet de devis pour être estimés précisément.

Enfin, les normes en vigueur sont un facteur à ne pas négliger. En fonction des activités qu’il est possible d’exercer dans le local, le bailleur a le devoir de mettre à disposition de son locataire un local dans lequel celui-ci pourra exploiter paisiblement son fonds de commerce.

Il s’agit-là principalement de la mise en place des normes d’accessibilité, qu’il est désormais admis que le bailleur prenne à sa charge. Si le local est un ERP (établissement recevant du public), il doit faciliter la libre circulation des personnes à mobilité réduite (PMR).

Si le local est aux normes (bien vérifier les critères au préalable), le bailleur (ou l’exploitant) peut transmettre à la préfecture une attestation sur l’honneur.

Les locaux dans lesquels sont exercées des activités répondant à des normes spécifiques (par exemple un conduit d’extraction des fumées pour la restauration) doivent être équipés des dispositifs ad hoc. Le bailleur ne peut autoriser une activité si le local ne respecte pas ces normes.

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La typologie de l’occupant locataire dans la valorisation des murs commerciaux

Lorsqu’ils sont occupés, la valorisation des murs commerciaux repose entre autres sur la typologie de l’occupant locataire.

Les raisons sont multiples, mais en voici quelques-unes :

• Certaines activités sont plus pérennes que d’autres
• Certaines activités sont plus rentables que d’autres
• Certains locataires prévoient d’occuper les murs sur une longue durée
• Les relations locataire-bailleur ne sont pas toujours radieuses
• Certains locataires entretiennent mal le local
• En fonction de l‘activité, la qualité de la clientèle est variable et peut entraîner des désagréments pour le bailleur, notamment au regard de ses relations avec la copropriété

Il est donc primordial, pour l’acquéreur potentiel de murs commerciaux, de s’enquérir en détails de la nature de l’occupant, car cela va conditionner la gestion de son investissement dans la durée.

Le chiffre d’affaires réalisé par l’occupant dans la valorisation des murs commerciaux

Le chiffre d’affaires réalisé par l’occupant des murs commerciaux est un facteur occulté par de nombreux propriétaires, à tort, car il existe pour l’exploitant une corrélation incontournable entre le loyer et le chiffre d‘affaires.

De ce fait, le chiffre d’affaires réalisé par l’occupant est une donnée difficilement contournable dans la valorisation des murs commerciaux.

Le loyer représente généralement (hormis la masse salariale) la dépense la plus lourde dans les charges externes du compte de résultat de l’exploitant.

La part du loyer sur le chiffre d’affaires s’appelle le taux d’effort.

Le taux d’effort admis par activité est variable, allant de 3 à 15%, parfois 20 à 25% pour quelques activités à très forte marge. La moyenne est de 6 à 9%.

Si la préoccupation majeure du bailleur est de bien percevoir son loyer, il ne peut ignorer la marche de l’activité de son locataire. Il doit pour cela s’assurer que le locataire dégage un chiffre d’affaires suffisant pour pouvoir payer le loyer.

Si le chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant est trop faible par rapport au loyer demandé, les risques pour le bailleur existent, dont notamment :

• Grevé par le poids du loyer, l’exploitant n’a plus les fonds nécessaires pour assurer l’entretien courant du local commercial, celui-ci se retrouve donc dans un état de dégradation, que le propriétaire devra assumer à la restitution du local (surtout si le locataire n’a plus de trésorerie pour le dédommager).
• Grevé par le poids de la charge locative, l’exploitant ne peut plus la supporter financièrement et doit quitter les lieux lors des échéances triennales. Le propriétaire doit alors chercher un nouveau locataire et peut perdre plusieurs mois de loyer entre-temps.
• Grevé par le poids des charges, dont la charge locative, et en perte de chiffre d‘affaires, l’exploitant doit se placer en procédure de redressement judiciaire et ses dettes sont gelées, y compris le loyer si le plan de continuation mis en place par l’administrateur l’impose. Le bailleur ne perçoit alors plus son loyer.

Il est donc recommandé au bailleur de se renseigner sur le montant de chiffre d’affaires annuel, voire semestriel, trimestriel ou mensuel, réalisé par l’occupant du local, afin de s’assurer en permanence de la cohérence du loyer avec le volume d’affaires du locataire.

Il est également recommandé au bailleur d’évaluer le potentiel de chiffre d’affaires réalisable dans son local, notamment au regard de la surface commerciale, de l’emplacement et des activités qu’il est susceptible d’autoriser.

Il peut se faire aider de son comptable pour évaluer ce chiffre.

Par ailleurs, un exploitant en recherche d’un local à louer réalise au préalable un prévisionnel d’exploitation. Celui-ci répond à une économie globale, dont le loyer est l’un des facteurs-clé.

Si le loyer proposé par le bailleur est disproportionné par rapport aux taux d’efforts admis pour l’activité, il ne pourra opter pour ce local.

Le montant du loyer dans la valorisation des murs commerciaux

Le montant du loyer est le facteur le plus important pour établir la valorisation des murs commerciaux.

Là encore, le propriétaire des murs doit opter pour une vision globale de l’écosystème des murs commerciaux pour définir la valeur des murs commerciaux.

A l’heure des taux d’intérêt historiquement bas, tout acquéreur des murs, qu’il soit investisseur ou locataire en place qui souhaite acheter ses murs, va recourir à l’emprunt bancaire.

Les banques sont friandes de ce type de financement commercial, car au contraire d’un fonds de commerce ou de titres de société, la pierre reste la pierre.

Ainsi les banques peuvent prendre le bien en garantie du prêt et solidement s’assurer en cas de défaillance de paiement du crédit.

Si la durée de financement d’un fonds de commerce est de 7 ans maximum (très rarement au-delà), cette durée est de 15 ans maximum pour des murs commerciaux. Là encore, très rarement au-delà.

La durée classique oscille donc entre 10 et 12 ans.

Or, le remboursement mensuel du crédit souscrit pour acheter des murs commerciaux est assuré par la perception du loyer mensuel.

Cela vaut autant pour un investisseur, que pour un locataire qui exploite le fonds de commerce dans les murs, puisque sa structure d’exploitation va payer un loyer mensuel à sa structure qui a emprunté le fonds (généralement une SCI qu’il a préalablement montée).

La valeur des murs correspond donc peu ou prou au montant total des loyers versés durant toute la période du crédit bancaire.

Ainsi, on peut calculer la valeur des murs d’après la formule suivante

Une fois les fourchettes basses et hautes calculées, la négociation du prix qui sera proposé dans une offre d’achat et officialisé dans un compromis de vente dépend du secteur d’implantation, de l’emplacement, ainsi que des divers facteurs de prise en compte préalablement détaillés.

La valeur dépend également fortement de l’offre et de la demande.

Il est à noter que le crédit-vendeur, qui offre une souplesse de négociation dans le cas d’un fonds de commerce ou de titres de sociétés, ne peut pas s’appliquer à une cession de murs commerciaux.

Le montant des charges locatives dans la valorisation des murs commerciaux

Les charges locatives de copropriété et la taxe foncière n’entrent pas dans la valorisation des murs commerciaux.

Cependant, les charges locatives de copropriété et la taxe foncière sont constitutives du poids locatif global, puisqu’elles sont indissociables de la propriété des murs.

Un plan de financement, réalisé dans l’optique d’acheter des murs commerciaux, n’inclut pas ces charges, car elles seront répercutées sur la structure locataire.

Elles seront donc encaissées et décaissées par la structure bailleur.

Par contre, les charges locatives de copropriété et la taxe foncière sont incluses dans le calcul du taux d’effort pour l’exploitant du fonds de commerce, notamment dans la mesure où celui-ci ne possède pas les murs.

La valorisation des murs commerciaux dans le but d’une déspécialisation

La déspécialisation de murs commerciaux consiste à demander la mutation de l’usage exclusivement commercial en usage d’habitation.

Cela s’est beaucoup pratiqué dans certaines zones de forte concentration hôtelière, où des promoteurs immobiliers ont acquis des hôtels pour les transformer en immeubles, la culbute financière étant particulièrement intéressante.

Cela a conduit à des situations de survalorisation de murs commerciaux, dont les propriétaires ont beaucoup bénéficié.

Cela a également conduit à induire une certaine confusion, qui tend à perdurer encore chez les propriétaires et à nuire à la valorisation cohérente des murs commerciaux.

En effet, de nombreux propriétaires de murs commerciaux font encore l’amalgame être prix du m² d’habitation et prix du m² commercial, au simple motif que s’ils ne parviennent pas à tirer le prix qu’ils souhaitent de leur bien, ils le transformeront en immeuble et en percevront un meilleur prix.

C’est très souvent faux. La déspécialisation de murs commerciaux (en habitation) n’est certes pas impossible, mais c’est une opération longue et hasardeuse, qui n'a que de chances limitées d'aboutir, particulièrement dans certaines zones géographiques.

Par exemple, dans certains secteurs touristiques, les mairies donnent rarement le feu vert à la demande de déspécialisation de murs commerciaux d’hôtels, estimant qu’en acceptant, elles perdront des « lits » (de la capacité d’accueil touristique).

Comment estimons-nous la valeur des murs commerciaux chez EstimerMonCommerce.fr ?

En réalisant une synthèse des différentes méthodes de valorisation des murs, EstimerMonCommerce.fr s’appuie sur une approche réaliste, telle qu’elle est pratiquée sur le marché.

Nous prenons en compte de multiples facteurs complémentaires, conduisant à une vision globale indispensable pour réaliser la valorisation des murs commerciaux, fondée sur :

• La qualité d’implantation et l’emplacement
• La surface pondérée
• Les caractéristiques du local d’activité, l’état des locaux et des normes
• La nature de l’occupant locataire
• Le volume d’affaires réalisé par l’occupant
• Le montant du loyer et des charges locatives

Notre méthode d’estimation tient donc compte des approches de :

• L’exploitant souhaite accéder à la propriété des murs
• L’investisseur souhaitant réaliser une opération de placement
• Le banquier détenant les clefs du financement

Nous avons constaté durant de longues années de pratique que seule cette approche logique permet de réaliser une évaluation juste en économisant un temps précieux et en gagnant une efficacité considérable.

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FAQ

La valorisation des murs commerciaux en 3 questions