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Publié le 11-07-2025
Une opération d'acquisition ou de reprise d'un bien immobilier commercial représente à la fois un procédé relativement long mais surtout un investissement conséquent, c’est pour ces deux raisons qu’il faudra faire preuve d’une grande rigueur lors de la valorisation de l’entreprise. En effet, que vous soyez commerçant souhaitant développer votre activité, exploitant cherchant à optimiser votre patrimoine, ou acquéreur en quête d'opportunités, l'analyse financière de l'entreprise constitue un préalable indispensable à toute décision d'investissement. Dans cet article, nous vous proposons ainsi de découvrir comment transformer les données comptables en véritable outil d'aide à la décision pour sécuriser vos investissements immobiliers commerciaux.
L'analyse financière d'une entreprise consiste à examiner ses données comptables et économiques pour évaluer point par point :
● sa santé financière ;
● sa performance ;
● ses perspectives d'évolution.
Ainsi, on se base sur des indicateurs objectifs et mesurables pour appréhender la réalité économique d'une structure de manière rationnelle, au-delà des apparences. On va chercher à connaître avec précision la capacité de l'entreprise à générer des revenus durables, à honorer ses engagements financiers et à maintenir son activité dans le temps.
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L'analyse financière s'adresse à différents types d’acteurs impliqués dans les transactions immobilières commerciales, chacun recourant à cette méthodologie en fonction de ses propres objectifs :
● Pour les cédants : justifier leur prix de vente en mettant en avant les points forts de leur entreprise et anticiper les questions légitimes des acquéreurs potentiels. Le travail préparatoire que constitue l’analyse financière leur donne les armes pour négocier en position de force en s'appuyant sur des données factuelles.
● Pour les repreneurs et investisseurs : détecter les risques cachés, évaluer le potentiel de rentabilité réel et dimensionner correctement leurs besoins de financement (pour une levée de fonds ou contacter un business angel par exemple). L'analyse les aide également à identifier les leviers d'amélioration pour l’exploitation commerciale.
● Pour les conseillers en valorisation : utiliser cette analyse comme base objective pour légitimer leur expertise auprès de toutes les parties prenantes à la transaction.
Vous l'aurez compris, l'analyse financière précède nécessairement toute valorisation d'entreprise digne de ce nom. Elle fait partie de la due diligence indispensable pour estimer la valeur intrinsèque de l'entreprise de façon crédible et réaliste.
Dans le cas d'une cession de fonds de commerce, l'analyse financière permet de :
- distinguer la valeur des éléments corporels et incorporels ;
- évaluer la clientèle ;
- mesurer l'impact de l'emplacement sur la rentabilité.
Toutes ces informations s’avèrent particulièrement précieuses lors de la négociation, car elles fournissent des arguments objectifs pour justifier ou contester un prix de vente.
Les états financiers sont la base du travail d’analyse financière de l’entreprise, ils comprennent les documents suivants :
● bilan comptable ;
● compte de résultat sur les trois derniers exercices ;
● liasses fiscales complètes ;
● annexes détaillées ;
● relevés bancaires ;
● dettes fournisseurs ;
● créances clients.
En plus de cette base, l'analyse portera aussi sur des informations complémentaires qui éclairent le contexte d'exploitation. On retrouvera ainsi à titre d’exemple, les baux commerciaux pour en savoir plus sur les conditions d'occupation, ou les contrats clients et fournisseurs afin d'évaluer la stabilité des relations commerciales.
Enfin, pensez également à étudier l’inventaire physique, les assurances et les éléments extra comptables pour parachever ce tour du propriétaire des finances de l’entreprise.
Dans cette analyse du bilan, vous prêterez attention à la répartition des actifs entre immobilisations, stocks et créances, ainsi qu'à la composition des passifs entre fonds propres et dettes.
Dans un second temps, on enrichit l’analyse par le calcul de ratios de solvabilité :
● ratio d'endettement global ;
● gearing comparant les dettes financières aux fonds propres ;
● capacité de remboursement.
Ces ratios permettent de mesurer la dépendance aux financements externes et la capacité à faire face aux engagements.
Pour mesurer la rentabilité, on s'appuie sur plusieurs indicateurs : résultat net, EBITDA et excédent brut d'exploitation. Chacun abordant la performance opérationnelle et la gestion financière avec un angle différent.
En outre, on va s’intéresser aux marges commerciales (par segment d'activité, canal de distribution ou clientèle) afin de savoir quelles sont les sources de création de valeur et les zones de fragilité.
Si vous voulez une analyse structurelle plutôt que conjoncturelle (ce qui est vivement recommandé), analysez les ratios de rentabilité (retour sur fonds propres, retour sur capitaux employés) sur au moins trois à cinq ans.
Jusqu’ici on avait une vision statique des finances de l’entreprise, il est temps d’adopter une vision dynamique, grâce à l’analyse des flux de trésorerie. Vous pourrez ainsi connaître la capacité de l’organisation à générer de la liquidité par l'activité courante.
Quant aux flux d'investissement, ils vous informeront sur la politique de développement poursuivie par la structure. Enfin, les flux de financement renseignent sur les choix stratégiques de structuration de capital.
Le besoin en fonds de roulement (BFR) et la trésorerie nette sont deux indicateurs auxquels les repreneurs s’intéressent de près, car ils déterminent les besoins de financement à court terme. Les tensions ou excédents récurrents constituent des signaux sur la qualité de gestion : une tension permanente peut révéler des problèmes structurels tandis qu'un excédent important peut indiquer des opportunités non exploitées.
Ici, il va s’agir de mettre en lumière les vulnérabilités potentielles et les axes d'optimisation qui influenceront la valorisation.
Les risques de concentration surviennent souvent lorsqu’il existe des dépendances clients ou fournisseurs. Ainsi, une entreprise réalisant plus de 30% de son chiffre d'affaires avec un seul client présente un risque suffisamment sérieux pour être étudié et quantifié.
Pensez aussi aux risques réglementaires, juridiques ou environnementaux car ils sont tout autant dignes de votre attention que les précédents.
Parallèlement, cette analyse révèle les opportunités : réduction des coûts par la digitalisation, amélioration du chiffre d'affaires par l'extension de gamme ou optimisation du BFR constituent des leviers de création de valeur.
C’est l'aboutissement de l'analyse financière. Les méthodes d'évaluation sont variées :
- comparables de marché ;
- multiples sectoriels appliqués aux agrégats financiers ;
- flux de trésorerie actualisés projetant les performances futures.
Si votre analyse vise un fonds de commerce, prenez en compte les éléments caractéristiques suivants : survaleur liée à la clientèle, évaluation séparée des murs et poids de l'emplacement. Qui plus est, les retraitements comptables s'avèrent souvent nécessaires : neutralisation des éléments exceptionnels, retraitement des charges de personnel du dirigeant ou ajustement des loyers à leur valeur de marché.
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Après l’analyse vient le temps de la négociation où votre travail préparatoire va porter ses fruits. On le rappelle, pour le cédant, les conclusions de l’analyse forment un argumentaire objectif justifiant le prix demandé et permettent d'anticiper les objections des acquéreurs.
Pour le repreneur, ils serviront à détecter les incohérences, affiner l'offre selon les risques identifiés et à planifier les besoins de financement.
En somme, l’analyse financière d'une entreprise n’est pas qu’un pur exercice de comptabilité. En effet, on parle non seulement d’un travail d’analyse qui porte sur bien d’autres aspects mais aussi d’un prérequis déterminant pour le succès de votre projet. C’est un véritable panorama des risques et opportunités avérés et potentiels de l’entreprise.
Chez EstimerMonCommerce, nous mettons notre expertise au service de vos ambitions immobilières commerciales. Vous souhaitez estimer une affaire ? Utilisez notre outil !
Points-clés : Comment se renseigner sur une entreprise ?
Pour vérifier l'existence d'une société, consultez le registre du commerce et des sociétés (RCS) accessible gratuitement sur le site Infogreffe.fr en France. Il suffit de saisir la dénomination sociale ou le numéro SIRET pour obtenir les informations légales de l'entreprise : statut juridique, date de création, adresse du siège social, dirigeants et situation administrative. Vous pouvez également vérifier via le répertoire SIRENE de l'INSEE ou demander un extrait Kbis officiel qui constitue la carte d'identité de l'entreprise et atteste de son existence juridique et de son immatriculation.
Le chiffre d'affaires d'une entreprise se trouve dans ses comptes annuels déposés au greffe du tribunal de commerce, consultables via Infogreffe.fr ou Societe.com. Pour les sociétés cotées, ces informations sont disponibles dans leurs rapports annuels publiés sur leur site internet ou sur le site de l'Autorité des marchés financiers (AMF). Les entreprises de plus de 10 salariés ou réalisant plus de 2 millions d'euros de chiffre d'affaires doivent obligatoirement publier leurs comptes. Pour les plus petites structures, l'information peut être moins accessible car elles bénéficient de régimes de publication simplifiés.
L'analyse patrimoniale se concentre sur l'étude du bilan et examine la valeur des biens possédés par l'entreprise, sa capacité à honorer ses dettes et la solidité de sa structure financière. L'analyse fonctionnelle étudie le cycle d'exploitation de l'entreprise en analysant comment elle transforme ses investissements en revenus, en se penchant sur l'efficacité de son activité opérationnelle et sa capacité à créer de la valeur. L'analyse dynamique, quant à elle, observe l'évolution de l'entreprise dans le temps en comparant ses performances sur plusieurs exercices pour identifier les tendances, anticiper les évolutions futures et mesurer la pérennité de son modèle économique.