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Trouver un local commercial : nos conseils

Publié le 06-01-2022


Créer une entreprise ou acheter un fonds de commerce est une aventure jalonnée de nombreuses étapes déterminantes pour la pérennité du projet.

Parmi ces étapes, il est indispensable de loger l’exploitation quelque part. Il faut donc trouver un local commercial adapté.

Que l’on soit accompagné par une agence immobilière ou que l’on achète en direct par le biais de sites d’annonces, opter pour un local plutôt qu’un autre demande une analyse précise.

Découvrez nos conseils sur les éléments incontournables qui doivent conditionner le choix du local commercial.


Pourquoi est-il délicat de choisir un local commercial en phase de création d’entreprise ?

Rappelons une évidence : la notion de création d’entreprise (ou de commerce) s’oppose par nature à la notion de reprise.

Qu’il s’agisse de la reprise d’un commerce ou d’une entreprise, dans les deux cas le droit à occuper le local d’activité actuellement loué fait partie de l’objet cédé.

C’est le droit au bail, qui est l’une des parties constitutives du fonds de commerce.

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Avoir accès au local occupé par le cédant préserve donc le repreneur d’un certain nombre de problématiques :

1. L’emplacement est-il le bon ?

L’emplacement conditionne très souvent le volume de chiffre d’affaires, qui est l’un des éléments-phares de valorisation du fonds de commerce.

Dans la mesure où un certain volume de chiffre d’affaires existe déjà, cela signifie que l’emplacement est pertinent pour l’activité.

De ce fait, le repreneur peut raisonnablement poursuivre l’activité dans les mêmes locaux.

2. Les caractéristiques du local sont-elles adaptées ?

Une entreprise est déjà organisée pour exercer l’activité cible. Elle est donc à la fois pourvue de matériel adapté et ses locaux sont agencés pour l’activité concernée.

En outre, elle possède normalement les caractéristiques techniques et normatives requises (par exemple un conduit d’extraction des fumées pour une production industrielle ou de restauration).

Dans la plupart des cas, si l’entreprise a été valorisée de manière cohérente, il a été tenu compte de l'état global des agencements.

Ainsi, l'enveloppe nécessaire pour d’éventuels travaux est soit négligeable (simple rafraîchissement des lieux), soit neutre (travaux plus conséquents, mais dont le coût a été déduit du prix de l’affaire).

3. Le contrat de bail commercial est-il raisonnable ?

Comme pour une création, ses différentes conditions sont à étudier soigneusement.

En revanche, sauf non-respect de celles-ci, l’activité exercée et l’activité reprise (qui sont les mêmes) correspondent déjà aux conditions du bail en cours.

Le montant du loyer, la destination du bail et ses conditions de renouvellement sont donc connus et ne peuvent en principe pas générer de mauvaise surprise.

Lors de la création d’un commerce ou d’une entreprise, les trois points essentiels précités relèvent souvent de l’inconnu.

Aussi faut-il s’armer de patience, faire preuve de prudence et s’entourer de professionnels pour trouver le local commercial idéal.

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Comment choisir son local commercial en phase de création d’entreprise ?

Premier point à garder en tête : le local commercial idéal n’existe pas ! Enfin, presque… Disons plutôt qu’il est très rare.

Dans le choix d’un local commercial, tout est question de raison et de souplesse.

  • Raison, car le choix d’un local commercial répond davantage à la collecte et l’analyse de données concrètes, qu’à un pur coup de cœur ou une simple intuition personnelle.
  • Souplesse, car il faudra en faire preuve sur certains aspects pour s’adapter au local le plus approchant de ses critères idéaux.

Lors d’une création, la recherche va se porter sur l’acquisition d’un droit au bail, voire d’un pas-de-porte, ou encore d’une location pure (rare sur de bons emplacements).

Dans les deux cas, l’acquéreur va installer son activité dans un local, dont il ne sait pas encore s’il sera un atout ou non dans sa future exploitation.

Bien que personne ne puisse prédire le futur, être attentif à un certain nombre de points permet de limiter les possibilités de mauvais choix.

L’idéal est de définir ses besoins idéaux sur un cahier des charges, sur lequel sont priorisés ces besoins.

Il convient ensuite de procéder par check-list sur chaque local visité.

Lorsqu’une check-list post-visite est la plus approchante du cahier des charges idéal, il ne faut plus hésiter trop longtemps, car les bons emplacements partent très vite, parfois en quelques heures.

Voyons ensemble les principaux éléments du cahier des charges.

Définir la zone de chalandise du local commercial

Ne perdez jamais de vue que l’emplacement conditionne :

  • la concrétisation du chiffre d’affaires prévisionnel
  • la pérennité de l’affaire
  • le cadre de travail au quotidien
  • la capacité à revendre l’affaire plus tard (ou le simple droit au bail)

Notion-clef du projet d’implantation, l’emplacement doit être choisi avec soin, pour cibler et capter la future clientèle en fonction de la zone de chalandise.

On distingue trois types de zone de chalandise :

1. La zone isométrique, basée sur la distance entre deux points à vol d'oiseau (du point de vente à un autre endroit).

2. La zone isochrone, basée sur le temps nécessaire pour aller sur le point de vente (exemple : 5mn à pied).

3. La zone mesurée, basée sur l’enquête de terrain, ou encore sur l’étude de géolocalisation des téléphones portables (et donc des mouvements de population sur une zone géographique donnée).

Le géoportail du site internet du gouvernement permet de calculer gratuitement et instantanément la zone isochrone sur une commune donnée.

zone chalandise local commercial

L’étude de marché et l’étude d’implantation du local commercial

L’étude de marché et l’étude d’implantation permettent d’aller plus loin, en prenant notamment en compte :

  • le type de commerce et sa concurrence (directe et indirecte)
  • les bassins de population et d’entreprises
  • le profil des chalands (âge, sexe, revenus, types de foyer, etc.)
  • le pouvoir d’achat
  • les habitudes de consommation
  • les heures d’affluence
  • les projets urbains de la commune
  • la visibilité du local
  • les flux piétons / voitures / transports / loisirs / professionnels / autres
  • la valeur locative
  • la capacité des clients à accéder au local et à stationner à proximité
  • la proximité des voies d’accès et de transport sur les grands axes routiers

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Il est possible de calculer un chiffre d’affaires prévisionnel en s'appuyant sur les IDC (indices de disparités de consommation des ménages), réalisés par CCI France.

La CCI permet aussi de consulter les performances commerciales des affaires déjà présentes sur la zone d’implantation ciblée.

De manière très pragmatique, voici deux excellents moyens complémentaires pour valider une étude d’implantation :

  • observer les flux à différentes heures de la journée sur plusieurs jours de la semaine
  • réaliser un « questionnaire de rue » auprès des passants et clients des établissements présents, ainsi qu’auprès des commerçants

Cet exercice permet souvent de corriger de mauvaises convictions et d’éviter de se lancer dans un échec annoncé.

Enfin, il est nécessaire de vérifier auprès de la mairie que l’implantation visée n’est pas soumise à des restrictions d’activité.

Certaines activités (par exemple nécessitant l’exploitation d’une licence boissons ou tabac) ne sont pas autorisées dans certains secteurs.

Les différentes qualités d’emplacement du local commercial

De manière générale, l’on parle d’emplacements N°1, 1bis et 2.

L’emplacement N°1 est généralement en centre-ville, dans une rue très passante (souvent piétonne, permettant au chaland de simplement pousser la porte pour entrer), à proximité immédiate d’un pôle d’activité majeur et/ou de flux de transports importants (ex : entrée de métro), ou encore dans les centres commerciaux.

L’emplacement N°1bis est proche du N°1, mais ne bénéficie pas tout à fait des mêmes atouts. Il a généralement une visibilité moins élevée, ou se situe sur un flux secondaire.

Quant à l’emplacement N°2, le local qui s’y trouve ne peut pas compter sur les flux piétons, transport ou voiture pour attirer de la clientèle. Celle-ci va généralement s’y rendre spécifiquement pour y chercher un service ou une offre précise.

Pour les entreprises ne recevant pas du public, la qualité de l’emplacement se mesure également à la proximité des infrastructures de transport. Ceci conditionne la capacité de l’entreprise à rayonner plus facilement sur son marché.

Bien entendu, meilleur est l’emplacement, plus il influe à la hausse sur le prix d’accession au local commercial.

caracteristiques local commercial

Choisir son local commercial en fonction de ses caractéristiques

Si l’emplacement du local professionnel est primordial, ses caractéristiques sont loin d’être secondaires.

Elles doivent être en adéquation avec l’activité prévue dans le local. Toutes les activités n’ont pas les mêmes besoins.

Aussi faut-il mettre en perspective avec l’activité chacun des points suivants :

  • le linéaire de façade
  • le linéaire de vitrine
  • la position éventuelle en angle de rue
  • la surface du local
  • la disposition du local et ses flux de circulation
  • la réserve de stockage
  • la hauteur sous plafond
  • l’état des locaux (murs, sols, peintures, installations électriques, plomberie, climatisation)
  • la présence ou non de matériel / aménagements et leur état
  • le respect des normes en vigueur si c’est un ERP (établissement recevant du public), notamment celles d’accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite) et de sécurité
  • la présence ou non d’une extraction (obligatoire pour l’activité de restauration avec cuisson)
  • la présence ou non d’un espace extérieur exploitable et ses conditions d’exploitation
  • la capacité de stationnement de la clientèle

Contrairement à une entreprise déjà organisée pour exercer l’activité cible, un local acquis sous forme de droit au bail, pas-de-porte, ou pris en location pure est souvent vide.

C’est d’autant plus le cas avec les locaux commerciaux neufs.

Situés en pied d’immeubles neufs, ils sont vendus par des promoteurs immobiliers. Dans la plupart des cas ils sont livrés « brut de gros œuvre », les travaux de second œuvre à l'intérieur du local restant à réaliser par le preneur.

Par second œuvre, l’on entend les revêtements de sol et muraux, cloisons, fluides et souvent systèmes de chauffage & climatisation, ce qui implique un coût de travaux non-négligeable.

Il existe d’autre part certaines contraintes techniques.

Par exemple, créer un restaurant dans un local qui n’était pas un point de restauration auparavant est une entreprise ardue. En effet, une extraction des fumées est nécessaire (sauf pour un concept sans cuisson) et sa création dépend d’une décision prise en AG de copropriété de l’immeuble (qui statue généralement par la négative), mais est également onéreuse.

Il n’est pas aisé de trouver un local complètement adapté à ce que l’on souhaite y faire. Il faudra donc souvent accepter de faire des compromis et être inventif.

caracteristiques bail local commercial

Etre attentif au bail pour choisir son local commercial

Détaillées dans notre article sur le bail commercial, les différentes conditions de ce dernier sont à étudier soigneusement.

Les quatre conditions déterminantes du bail commercial sont :

1. Le montant du loyer

Il doit être cohérent par rapport au chiffre d’affaires envisagé, cette charge étant incompressible. On appelle cela le taux d’effort, qui varie en fonction des activités, entre 3% et 15% (moyenne de 8% à 10%).

Des charges locatives et une taxe foncière significatives peuvent entrer dans le calcul du poids locatif global.

A noter qu’en contrepartie de travaux, le loyer peut souvent être négocié.

Certains loyers de centres commerciaux sont partiellement indexés sur le volume de chiffre d’affaires.

L’augmentation légale des loyers est soumise à l’indice ILC ou ILAT, publiés par l’INSEE.

2. La destination du bail

Elle précise les activités autorisées dans le local. Il faut en outre consulter le règlement de copropriété, pour s’assurer que l’activité n’est pas interdite.

Il existe (encore) des baux dits « tous commerces », qui laissent toute liberté au locataire pour exercer et diversifier son activité à son gré. Certains baux tous commerces excluent néanmoins des types d’activités précis.

C’est le cas du bail « tous commerces sauf restauration et nuisances » utilisé par les bailleurs soucieux de préserver la copropriété des horaires d’exploitation tardifs, bruits et odeurs induits par l’activité.

Cependant, la plupart des baux commerciaux n’autorisent que l’activité ciblée. Exercer une activité non-stipulée dans le bail peut entraîner sa résiliation.

3. La durée du bail

Le bail commercial classique, dit 3-6-9, dure 9 ans et offre une possibilité de sortie à chaque période triennale sans pénalité. C’est le meilleur type de bail.

Les baux de 10 ou 12 ans (souvent dans les centres commerciaux) sont beaucoup plus contraignants. Ils engagent le locataire pour la totalité de la durée, même si l’exploitation dépérit.

Enfin, les baux dérogatoires de 3 ou 6 ans attirent les créateurs d’entreprise, mais les exposent au risque, en fin de bail, que le bailleur souhaite renégocier les conditions.

4. La clause de renouvellement

Elle détaille les conditions de renouvellement du bail à son échéance.

Un bail doit pouvoir être renouvelé, afin de conférer au locataire la notion de propriété commerciale, et ainsi lui permettre de céder son fonds de commerce.


Faut-il louer ou acheter son local commercial ?

Tout comme pour l’immobilier résidentiel, la question est récurrente.

Louer ou acheter son futur local commercial dépend de nombreux critères liés à la situation de l’exploitation et celle de l’exploitant.

Ancienneté de l’entreprise, moyens financiers, objectifs patrimoniaux, fonctionnalité des locaux, offre et demande : autant de facteurs à prendre en compte dans la décision d’achat ou de location.

Opter pour la location de son local commercial

En phase de création, la location apparaît comme la meilleure solution, pour plusieurs raisons.

1. Les moyens financiers du créateur sont souvent limités

Or, travaux et achat de matériel sont presque toujours nécessaires du fait que le local est vide ou que le matériel présent est peu ou pas exploitable. Leur montant risque d’être relativement important et absorber la majorité de l’enveloppe globale d’investissement.

2. L’exploitation est jeune et sa pérennité reste à établir

Limiter l’endettement financier et favoriser la trésorerie est donc une approche prudente, qui permet d’attendre de voir si l’affaire va s’épanouir et donner l’opportunité d’accéder à la propriété dans un second temps.

3. La liberté de quitter les locaux

Le bail 3-6-9 permettant de résilier le bail chaque trois ans, l’exploitant peut ainsi se laisser le temps d’observer si les locaux sont bien adaptés à son activité et choisir d’y rester ou de les quitter sans s’engager sur une trop longue période.

4. L’offre est plus vaste

Les locaux en vente sont plus rares qu’à la location. Si les premiers peuvent faire l’objet d’une longue recherche, parfois plusieurs mois, les seconds peuvent être trouvés parfois en quelques heures.

5. La charge locative passe en comptabilité

Contrairement à l’immobilier résidentiel, où l’on considère le paiement de loyers comme des sommes définitivement perdues, les loyers commerciaux constituent une charge comptable. De ce fait le résultat en est réduit, et donc l’imposition inhérente.

location achat local commercial

Opter pour l’achat de son local commercial

Lorsqu’un local commercial n’est pas en location pure (sans enveloppe initiale à débourser, autre que le premier loyer et l’éventuelle caution), deux possibilités d’achat existent.

L’achat d’un local commercial en droit au bail

La notion-même de cession du droit au bail peut dérouter. En effet, acheter un droit au bail consiste à acheter le droit de se substituer au locataire actuel dans le local commercial.

Lorsqu’on achète un droit au bail :

  • On paye au locataire un montant pour accéder au local
  • On n’acquiert aucun fonds de commerce, donc aucune dynamique de clientèle ni d’exploitation (on commence à zéro)
  • On verse un loyer au bailleur, puisque l’on n’est pas propriétaire des murs
  • Il arrive que le bailleur demande, en plus du droit au bail perçu par le locataire sortant, un pas-de-porte en sus du loyer

L’on comprendra donc que pour constituer une bonne opération, l’achat d’un droit au bail doit véritablement être justifié par un bon emplacement et un business plan solide.

Quid des prix des droits au bail ?

Chaque commune, chaque quartier, chaque rue correspond à des échelles de valeur qui ne répondent à aucun standard national. Tout comme l’immobilier de logement, il faut donc étudier le marché local pour en connaître les différents aspects et les valeurs.

Lorsque l’on n’est pas habitué à ce type d’opération, être accompagné par un professionnel de l’immobilier commercial s’avère judicieux.

Il y a certes des honoraires à payer, mais recourir à quelqu’un qui connaît le marché permet d’éviter les mauvais choix, de négocier au meilleur prix et en fin de compte de justifier la somme déboursée pour l’intermédiation.

Avec l’acquisition d’un droit au bail, le prix du local commercial n’est que l’une des diverses composantes du plan de financement. Il est donc essentiel de limiter au maximum le seul budget du droit au bail.

Dans de nombreuses villes, il est fréquent de devoir s’acquitter d’un droit au bail important (parfois plusieurs centaines de milliers d’euros) pour accéder à des emplacements N°1.

Avec des budgets bien plus raisonnables, les emplacements N°1bis constituent une alternative intéressante, certains étant régulièrement en simple location pure, faute de preneur.

Les emplacements N°2 font naturellement l’objet de mise en location pure par leurs propriétaires, qui préfèrent renoncer à un hypothétique droit d’entrée, au bénéfice d’un loyer à percevoir dans les meilleurs délais.

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L’achat de son local commercial en murs commerciaux

Dans la mesure où c’est financièrement possible, l’achat des murs commerciaux constitue un bon investissement.

La première motivation pour acheter les murs commerciaux est souvent la constitution d’un patrimoine.

D’autant plus qu’en acquérant les murs au travers d’une SCI, les chefs d’entreprise peuvent continuer à facturer des loyers à leur société d’exploitation.

De ce fait, l’exploitation crée une charge qui limite le résultat et l’imposition. Si l’exploitant était jusque-là locataire et que le loyer remonté sur la SCI s’inscrit dans le même montant, la bascule est financièrement indolore.

D’autre part, le loyer remonté sur le SCI sert à payer l’emprunt sur les murs. Lorsque celui-ci viendra à échéance, ce sera une rente immobilière pour l’exploitant.

En fonction de sa situation fiscale, il peut ainsi :

  • générer des revenus additionnels avec une fiscalité avantageuse
  • réaliser un déficit foncier pour limiter son imposition sur le revenu
  • construire un patrimoine amorti sur 10 à 15 ans par l’exploitation, patrimoine transmissible à ses descendants, ou générateur de capital en cas de vente

L’achat des murs commerciaux peut être également motivé par la nécessité de locaux conséquents sur une durée prévisible de 10 à 15 ans (durée du prêt), avec une visée de rationalisation des coûts d’exploitation.

Il est recommandé, en cas d’acquisition des murs, de les dissocier de la société d’exploitation.

Ne pas intégrer l’immobilier dans les actifs de la société a pour effet bénéfique de préserver le patrimoine immobilier des aléas de la vie de l’entreprise en limitant le risque lié à l’exploitation.

De plus, en cas de vente :

  • acquéreur et cédant auront une certaine souplesse sur la fixation du périmètre de cession (fonds ou murs et fonds)
  • ils pourront mieux évaluer l’exploitation et sa rentabilité, qui n’est pas biaisée par les amortissements liés à de l’immobilier inscrit à l’actif
  • ils pourront (raisonnablement) augmenter la valeur de l’immobilier et diminuer la valeur de l’entreprise (et donc la fiscalité liée aux plus-values)

En conclusion, que le choix d’un local commercial se fasse au travers de la location ou de l’achat, les facettes de l’opération sont nombreuses. Il vaut donc mieux être épaulé par des conseils avisés.

Il vaut donc mieux être épaulé par des conseils avisés et bénéficier d’un bon accompagnement à la création d'entreprise.


FAQ

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