La vente d'un fonds de commerce

Vendre un fonds de commerce est une opération juridique consistant à céder un ensemble d’éléments appelés biens corporels et biens incorporels.

Voués à l’exploitation d’une activité commerciale, ces éléments souvent indivisibles constituent en partie la valeur du fonds de commerce.

La vente d’un fonds de commerce présente divers avantages et inconvénients pour le cédant et pour le repreneur.

Note : les définitions de tous les mots du jargon métier présents dans notre article sont accessibles depuis notre lexique commercial

L’importance de bien définir le mode de cession d’une affaire

Vendre une affaire est en soi une opération bien plus complexe qu’une transaction immobilière classique.

Lorsque vient le moment de céder un commerce ou une entreprise, la première question à se poser est donc : sous quelle forme vendre l’affaire ?

Le mode de cession de l’affaire est important, car il conditionne :

• L’impact fiscal pour le vendeur et l‘acquéreur
• Le niveau de complexité de l’opération et donc sa finançabilité et sa faisabilité
• Le niveau et la durée d’engagement des parties

Il est recommandé de faire appel à des conseils pour la vente du fonds de commerce, qui travailleront en complémentarité pour définir un mode de cession sur mesure en fonction de vos besoins et tenant compte de la réalité du marché.

Les principaux acteurs de la cession sont :

• Un conseil juridique spécialisé en fiscalité (l’intervention du notaire est obligatoire en cas de vente des murs commerciaux)
• Un conseil comptable
• Un professionnel en intermédiation

Il est fondamental de bien définir le périmètre et la nature de la cession avant de mettre l’affaire sur le marché et de s’engager dans des discussions avec un repreneur, car vouloir changer de stratégie en cours de cession cause souvent l’arrêt des négociations.

Outre la vente du droit au bail ou des titres de société, la vente du fonds de commerce reste la forme la plus répandue.

De quoi est composé un fonds de commerce ?

Un fonds de commerce peut être assimilé à un outil de travail.

En termes juridiques, le fonds de commerce est constitué par :

• Des éléments que l’on peut qualifier de « palpables », appelés biens corporels : installation, aménagements, mobilier, outillage et matériel d’exploitation
• Des éléments que l’on peut qualifier d’« impalpables », appelés biens incorporels : clientèle, droit au bail, enseigne et nom commercial, licences d’exploitation, brevets et marques liés au fonds.

Très schématiquement, une vente de fonds de commerce revient à substituer le repreneur à l’exploitant en place dans un commerce en activité vendu clé en main et à ne rien changer d’autre.

Quels sont les avantages de la vente du fonds de commerce pour le cédant ?

1. Tout d’abord, l’officialisation par le repreneur de sa volonté d’acquérir le fonds de commerce passe initialement par la signature d’une offre d’achat.
   
   Au contraire d’une lettre d’intention, utilisée pour les titres de société), l’offre d’achat ferme vaut avant-contrat lorsqu’elle est signée par les deux parties et les engage formellement à réaliser l’opération de vente du fonds de commerce.
   
   
2. Ensuite, la liste des pièces que le cédant doit fournir à l’acquéreur et ses conseils est moins conséquente dans le cadre d’une cession de fonds.
   
   En matière de cession de titres de société, cette liste appelée due diligence est conséquente, en vue d’analyser toutes les facettes de l’entreprise au cours d’un audit extensif.
   
   
3. Sur un plan stratégique, la vente du fonds de commerce n’incluant pas la reprise de la structure juridique, le cédant peut ainsi conserver celle-ci pour ses projets futurs.
   
   Il conserve ainsi sa trésorerie, qu’il peut réaffecter à une autre exploitation s’il crée ou reprend un autre fonds de commerce, sans supporter la fiscalité d’une distribution de dividendes.
   
   En conservant sa structure (société), il économise les frais et délais inhérents à la constitution d’une nouvelle structure.
   
   
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4. En termes d’engagement, il ne doit délivrer aucune garantie d’actif et de passif au repreneur et percevra ainsi la totalité du prix de cession lors du paiement de celui-ci.
   
   
5. Lors d’une cession d’entreprise, un accompagnement du cédant au profit du repreneur est généralement prévu dans les clauses de la cession.
   
   La durée de cet accompagnement est classiquement plus courte dans une vente de fonds de commerce que lors d’une cession de titres.
   
   En effet, la mode de cession sous forme de titres de société étant davantage utilisée pour transmettre une entreprise, qui implique souvent un niveau de technicité supérieur, cela induit une nécessité de rester plus longtemps aux côtés de l’acquéreur pour lui assurer une reprise réussie.
   
   
6. Autre point important : le repreneur s’engage, lors de la signature du compromis de vente et de l’acte définitif, à acquérir le matériel et les locaux tels qu’il les a vus et vérifiés.
   
   Il ne peut dès lors plus contester leur état ou leur fonctionnement à la suite de la cession.
   
   
7. Enfin il faut garder à l’esprit que la meilleure finançabilité d’un fonds de commerce par les banques par rapport à des titres de société assure au cédant une faisabilité accrue de l’opération.

Rassurer l’acquéreur en optant pour la vente du fonds de commerce

L’on sous-estime souvent l’aspect psychologique du mode de cession.

Il faut savoir que bon nombre d’acquéreurs potentiels néophytes excluent catégoriquement la reprise de titres de société, les assimilant (à tort ou à raison, là n’est pas la question) à l’équation suivante : reprise de titres = reprise de dettes + risques.

L’on peut distinguer deux catégories chez ce type d’acquéreurs réticents :

1. Ceux qui ne voudront jamais entendre parler de reprises de titres de société, ce qui les exclut de facto du champ des repreneurs potentiels
2. Ceux qui argueront que le mode de cession avantage fiscalement le vendeur, et que le prix doit donc en tenir compte et être réévalué à la baisse

Privilégier la cession du fonds de commerce au détriment de la cession des titres de société élargit ainsi significativement le nombre de candidats à la reprise et offre la probabilité d’un meilleur prix de vente.

Poser les bonnes questions à un repreneur potentiel lors d’un entretien permet également d’identifier ses réticences et d’y apporter réponse, afin de le rassurer, tout en permettant au cédant de vérifier la solidité de son interlocuteur et de son projet.

Quels sont les inconvénients de la vente du fonds de commerce pour le cédant ?

De nombreux cédants découvrent cette règle un peu tardivement : le paiement du prix de vente du fonds de commerce n’est pas immédiat.

Il est séquestré (par le conseil juridique, qui est rémunéré pour cette mission spécifique) durant 3 à 5 mois, afin que soient purgées les oppositions des créanciers et que soient réalisées les formalités obligatoires.

Par ailleurs, l’imposition sur plus-value est dans la plupart des cas nettement plus favorable au cédant s’il cède les titres de sa société, plutôt que son fonds de commerce, notamment en raison des abattements pour durée de détention, allant jusqu’à 85 % pour les titres détenus au moins 8 ans grâce au dispositif d’abattement pour durée de détention renforcé.

La vente du fonds de commerce est soumise à certaines demandes d’autorisation

Les deux principales sont :

1. La purge du droit de préemption de la commune : si le fonds de commerce cédé est situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces et de l’artisanat de proximité, il peut faire l’objet d’un droit de préemption de la commune.
   
   Cette dernière a ainsi le droit d’acheter le fonds de commerce en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan.
   
   Cela oblige le cédant à adresser au maire une déclaration préalable, ce qui n’est pas le cas dans une cession de titres.
   
   
2. L’agrément du bailleur : le bail commercial prévoit généralement que le locataire (le cédant) ne peut céder son droit au bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce.
   
   De manière générale, il est recommandé, quelle que soit la clause de cession mentionnée au bail, de solliciter l’agrément du bailleur, pour démarrer la location du preneur sur de bonnes bases.
   
   Dans une cession de titres de société, cette obligation ne s’applique que dans le cas où le bail prévoit expressément (ce qui est encore assez rare) l’agrément du bailleur en cas de changement d’actionnaire de la société locataire du local d’activité.

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Quels sont les avantages de la vente du fonds de commerce pour le repreneur ?

Contrairement à une création, où le repreneur part de zéro sans aucune garantie de succès, la reprise du fonds de commerce lui permet de disposer immédiatement d’éléments nécessaires à la poursuite l’activité :

• Des locaux
• Des équipements
• D’une base de clientèle
• De l’image et de la renommée de son prédécesseur
• De l’enseigne commerciale

Il a ensuite le choix de la poursuivre telle quelle, si son modèle économique est pertinent et rentable.

Selon le degré d’efficacité du modèle en place, le repreneur peut impulser diverses modifications stratégiques ou structurelles. Quel que soit le cas de figure, il bénéficie d’une dynamique en cours, qui lui assure la réalisation immédiate d’un chiffre d’affaires.

Ce que le repreneur ne doit pas reprendre dans la vente du fonds de commerce

Dans une vente de fonds de commerce l’acquéreur ne doit pas reprendre les dettes du cédant, celui-ci conservant sa structure juridique. Cela entraîne deux effets notables :

1. L’obtention de son financement bancaire s’en trouve ainsi largement facilitée par l’absence du transfert de caution (du cédant au repreneur sur les prêts en cours), par la solidité accrue du nantissement que prend la banque sur le fonds de commerce (par rapport à des titres de société, dont la valeur est plus volatile) et plus globalement par la simplicité du dossier.
2. L’élimination des risques juridiques et financiers non-prévisibles, relatifs au passif de l’entreprise cédante. En effet, la reprise des titres de société induit un risque fiscal, dont hérite le repreneur. Bien que ce risque soit limité à la durée de prescription fiscale et soit encadré par la garantie d’actif et de passif, il ajoute un niveau de complexité dans la négociation, qui n’existe pas dans la cession de fonds de commerce.

Les dettes pesant sur le fonds de commerce cédé sont sécurisées par le séquestre.

Le prix de vente est conservé par (le plus souvent) le rédacteur d’acte. Ce séquestre est dans l’intérêt du repreneur, car il permet de purger les créances du cédant avant que ce dernier ne perçoive le prix de vente.

D’autre part, hormis les contrats de travail en cours, le repreneur n’est pas obligé de reprendre les différents contrats commerciaux souscrits par le cédant et sa propre structure.

Il peut donc soumettre ces derniers à concurrence et choisir de les conserver en tout ou partie, ou pas du tout en fonction de ses propres besoins.

Enfin, la reprise des stocks faisant l’objet d’un paiement séparé du prix du fonds, le repreneur peut analyser la pertinence des marchandises reprises et en plafonner la valeur de reprise.

La sécurité du bail commercial pour le repreneur dans la vente du fonds de commerce

Le repreneur bénéficie de la reprise du droit au bail commercial, généralement pour la durée résiduelle du bail en cours de validité. Cela prévient une éventuelle velléité d’augmentation du loyer par le bailleur.

Le contrat de bail est donc repris tel quel par l’acquéreur, paraphé et annexé à l’acte de cession, contrairement à une cession de droit au Bail, où le bail est neuf et directement au nom du repreneur.

Il arrive que l’acquéreur souhaite un bail neuf, ce qui est inutilement rassurant, car il bénéficie déjà du droit au renouvellement du bail commercial dans le cadre du bail repris si c’est un bail dit 3-6-9.

Il faut savoir que négocier un bail neuf s’accompagne généralement d’une modification de ses clauses, notamment d’une hausse de loyer et d’un ciblage plus restrictif sur les activités permises.

De plus, les baux commerciaux intégrant de plus en plus souvent une clause de solidarité, le cédant demeure garant du paiement des loyers par le repreneur durant au maximum la première période triennale.

Cela constitue une certaine forme d’engagement du cédant à vendre une affaire saine.

Quels sont les inconvénients de la vente du fonds de commerce pour le repreneur ?

L’acquisition d’un fonds de commerce nécessite parfois un investissement supérieur à celui nécessaire pour acquérir des titres de société.

L’acquéreur doit réaliser un apport personnel en moyenne de 30 % du prix de vente du fonds de commerce nu, qui est complété par le prêt bancaire.

Outre cet apport, les banques considèrent généralement qu’il doit autofinancer les frais d’acquisition, les honoraires juridiques, les commissions éventuelles d’intermédiaire. Ce qui amène son apport personnel peu ou prou à 40% de l’opération globale.

De plus, au contraire d’une cession de titres de société, où les stocks sont inclus dans l’actif repris par l’acquéreur, il doit également financer ceux-ci en marge du fonds, soit par ses fonds personnel, soit, si ses moyens sont limités, en recourant au crédit-vendeur.

L’importance des droits de mutation pour le repreneur dans la vente du fonds de commerce

Qu’il s’agisse d’une vente de fonds de commerce ou de titres de société, le repreneur doit s’acquitter des droits de mutation (ou droits d’enregistrement) auprès de l’administration.

Dans le cas de vente du fonds de commerce, ces droits sont calculés ainsi :

• 0 à 23.000 € : abattement total
• 23.000 € à 200.000 € : 3% du prix de cession
• Au-delà de 200.000 € : 5% du prix de cession

Ce barème est cumulatif.

Par comparaison, les droits d’enregistrement pour une cession de titres (appelés droits sociaux en termes fiscaux) sont (beaucoup) plus avantageux pour le repreneur, étant calculés de la manière suivante :

• Pour les cessions d'actions (pour les SA et SAS), le droit d’enregistrement est de 0,1 %
• Pour les parts sociales (pour les SARL, EURL ou SNC), le droit d’enregistrement est de 3 % et se calcule après un abattement égal, pour chaque part, au rapport entre 23 000 € et le nombre total de parts de la société.

A noter que pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière (SCI notamment), le droit d’enregistrement est de 5 %.

En termes de plus-value, la cession des titres bénéficie également d’abattement pour durée de détention.

Les taux très réduits des droits de mutation sur les actions de SA ou SAS sont l’un des arguments poussant de nombreux acquéreurs à opter pour une structure juridique sous forme de SA ou SAS.

Ces frais réduits poussent également de nombreux repreneurs de parts de Sarl à conditionner la reprise à la transformation de la société cible en SA ou SAS.

Attention, cette manœuvre peut être jugée délictueuse par l’administration fiscale et entraîner un redressement au motif de transformation dans l’unique but de contourner les droits de mutation.

FAQ

La vente d'un fonds de commerce en 3 questions