Les différents acteurs d'une cession de fonds de commerce

Au contraire d’une cession immobilière de logement, la vente d’un fonds de commerce ou de titres de société est d’un niveau de complexité bien supérieur et fait intervenir davantage d’intervenants, notamment pour les formalités à accomplir.

Notre longue expérience de cessions de fonds de commerce nous a appris qu’il est important d’identifier tous les acteurs d'une cession de fonds de commerce le plus tôt possible.

Cela permet de connaître leur rôle et leur prépondérance dans l’opération, afin d’être préparé au mieux et d’anticiper d’éventuelles phases délicates.

Pourquoi y a-t-il de nombreux acteurs dans une cession de fonds de commerce ?

La vente d’un fonds de commerce consiste à céder un outil de travail, une activité en fonctionnement.

Cela induit donc des aspects juridiques, bilanciels, sociaux, fiscaux, commerciaux, administratifs, normatifs, bancaires. Sans oublier le facteur humain.

Chacun de ces aspects répond à des lois, règles et usages précis, et donc à différents savoir-faire, que chacun des acteurs de la cession de fonds de commerce doit maîtriser.

Cette forte diversité de savoir-faire nécessaire implique donc un nombre conséquent d’intervenants.

Lorsqu’un intermédiaire est à l’origine d’une opération de cession de fonds de commerce, c’est lui qui doit en principe coordonner tous ces interlocuteurs pour le compte du cédant et du repreneur.

Préparer un canevas de compromis à transmettre au rédacteur d’acte, en y inscrivant tous les facteurs de la cession, est un bon moyen de passer en revue les intervenants et les points importants de la transaction.

Le rôle du cédant et du repreneur

Une vente de fonds de commerce est avant tout une transaction entre un cédant et un repreneur.

Bien que cela puisse paraître évident, il est important de bien définir qui achète et surtout qui vend.

C’est pourquoi le rédacteur d’acte vérifie la capacité, le pouvoir et le consentement du (des) cédant(s), qui doit pouvoir contracter. Autrement dit, être légalement en mesure de signer l’acte de cession.

Un cas fréquent est celui d’un gérant unique marié sous le régime de la communauté universelle. Si le fonds est dans la communauté de biens, l’épouse du gérant (même si elle n’intervient aucunement dans l’exploitation) doit aussi signer l’acte de vente ou donner son pouvoir.

Côté acquéreur, s’il n’a pas encore défini la forme juridique de sa société, ni même les éventuels associés, il peut signer le compromis de vente avec une clause de substitution.

Celle-ci lui permettra par la suite de signer l’acte de cession avec la forme définitive de société en ayant préalablement inclus d’éventuels associés.

Sur un plan purement pratique, il est conseillé d’anticiper les éventuelles difficultés que peuvent causer :

• Pour le repreneur et son éventuel conjoint et/ou associés : leur possible dispersion géographique, leurs impératifs et disponibilités. Ce sont les premiers facteurs d’allongement des délais de signature.
• Pour le cédant et son éventuel conjoint et/ou associés : même constat, auquel s’ajoute l’obligation de continuer à exploiter l’affaire en bon père de famille jusqu’à la signature de l’acte définitif.

Le rôle des conseils juridiques parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

Bien que cela ne soit pas obligatoire, envisager la réalisation d’une cession de fonds de commerce en se passant d’un avocat ou d’un notaire est extrêmement risqué.

Le conseil juridique, qui est le rédacteur d’acte dans une cession, peut donc être :

• Un avocat, de préférence spécialisé en droit des affaires et fiscalité
• Un notaire, dont l’intervention est indispensable pour toute cession de murs commerciaux, pour toute cession de fonds de commerce où le bail commercial nécessite un acte authentique, ou enfin pour la réalisation du contrat de crédit-vendeur, qui doit être un acte authentique.

Il arrive de faire appel à la fois à l’avocat et au notaire, dans le cas d’une cession globale de murs et fonds de commerce.

Le conseil juridique est le meilleur garant d’une cession réalisée dans les règles, à la fois pour le repreneur et le cédant, tous deux ayant des obligations réciproques et devant respecter un processus juridique strict.

Lors de la rédaction du projet de compromis, le conseil juridique doit établir l’origine (l’ancienneté) du fonds. Il nécessite pour cela les précédents actes de cession, aussi loin qu’il peut remonter.

Or, nombre d’exploitants ont tendance à déléguer la conservation de leurs documents importants (dont les actes d’acquisition de leur fonds de commerce) à leurs conseils juridiques ou comptables et n’en garder eux-mêmes aucun exemplaire, ce qui est à proscrire.

Il n’est donc pas rare que soit sollicité l’ancien conseiller juridique ayant encadré dans le passé l’acquisition du fonds pour le compte du cédant, afin qu’il exhume de ses archives (s’il les a encore), le précieux document.

Le rôle de l‘expert-comptable parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

Dans une cession de fonds de commerce, l’expert-comptable du cédant intervient souvent très tôt, dès l’estimation du fonds de commerce ou des titres de société, qu’il réalise parfois seul, parfois en validation ou complément de l’estimation réalisée en amont par un spécialiste.

L’expert-comptable conseille le cédant sur le mode de cession qui répond au mieux à ses intérêts en termes d’imposition sur la plus-value éventuelle.

L’expert-comptable doit produire pour le compte du cédant un ensemble de documents officiels, en tête desquels une attestation de chiffre d’affaires et de résultats nets des 3 dernières années.

Il devra également transmettre au rédacteur d’acte le montant des chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif.

C’est également l’expert-comptable qui dispose de l’intégralité des contrats de travail et bulletins de salaires des employés repris par l’acquéreur, ainsi que des autres contrats commerciaux et factures devant être mentionnés dans la cession.

Au-delà de ces documents obligatoires, l’expert-comptable est souvent détenteur de bien d’autres éléments que le cédant n’a pas toujours pris la peine de soigneusement conserver et classer en prévision d’une éventuelle cession.

Enfin, l’expert-comptable est habituellement sollicité par l’acquéreur pour réaliser le prévisionnel d’exploitation si ce dernier ne souhaite pas le faire seul.

Il est fréquent, dans les cessions de titres, que l’intervention d’un commissaire aux comptes soit nécessaire, et parfois d’un commissaire aux apports pour le compte de l’acquéreur, dans le cas d’un apport cession.

Le rôle du bailleur parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

Dans le déroulement d’une cession de fonds de commerce, le bailleur est appelé à donner son agrément à la cession selon le type de cession.

Le bail commercial mentionne classiquement que le locataire (vendeur) ne peut céder son droit au bail qu’à l’acquéreur du fonds de commerce, et uniquement après avoir reçu l’agrément du bailleur.

La question du renouvellement du bail commercial est souvent abordée à ce moment.

Dans le cas de la cession de titres, celle-ci n’entraîne généralement pas l’obligation de demander l’agrément du bailleur.

Mais de plus en plus de contrats de bail prévoient la possibilité de changements au sein de la structure signataire du bail commercial et de ce fait l’obligation d’information lors de la cession.

Quoi qu’il en soit, en raison de l’évolution de la sophistication des contrats de bail commercial, il est fortement recommandé de systématiquement demander au bailleur son accord, ne serait-ce que pour démarrer la relation preneur/bailleur sur des bases de transparence et de confiance.

Le bailleur doit également intervenir à l’état des lieux lors de la prise à bail. Il peut toutefois mandater un tiers pour le faire ou donner une dispense sur ce point.

Le rôle des partenaires parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

Une cession de fonds de commerce met en scène divers partenaires du cédant et de l’acquéreur.

Leur rôle est souvent déterminant pour la réalisation de la cession.

Le rôle de la banque parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

Il est devenu rarissime, notamment en raison des taux historiquement bas, qu’un acquéreur renonce à la possibilité de faire financer par les banques une partie du prix d’acquisition du fonds de commerce.

L’obtention d’un prêt bancaire est, la plupart du temps, inscrite en condition suspensive d’obtention d’un crédit bancaire.

Quand bien même l’acquéreur renoncerait à inscrire l’obtention d’un crédit bancaire en condition suspensive, rien ne l’empêche d’en solliciter un, sachant que s’il ne l’obtient pas, il devra financer intégralement l’acquisition du fonds de commerce sur ses fonds propres.

Le repreneur va donc devoir monter un dossier de demande de financement comprenant de nombreux éléments sur sa situation, son projet et surtout sur l’exploitation visée, qui va être passée au peigne fin par le responsable du pôle professionnel de la banque.

Il est de rigueur de solliciter au moins 2 à 3 établissements bancaires (cette condition est inscrite dans le compromis de vente), ce qui multiplie de facto les interlocuteurs.

Dans le cadre d’une cession de titres de société, la banque du cédant est également sollicitée, notamment pour la reprise des engagements et cautions, si des dettes bancaires sont transmises dans le passif de la société.

Le rôle de l’assurance parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

Il y a deux types d’assurances impliquées dans une cession de fonds de commerce.

La plus évidente est l’assurance qui va couvrir l’exploitation du fonds de commerce. Celle-ci doit être souscrite au plus tard le jour de la signature de l’acte de cession, le justificatif devant être préalablement fourni par l’acquéreur.

Par ailleurs, l’obtention d’un prêt bancaire est conditionnée à la souscription d’une assurance sur le prêt consenti.

Cela fait l’objet d’un questionnaire de santé, que l’acquéreur doit remplir. En fonction des réponses, et éventuellement du volume de prêt sollicité, cela peut entraîner l’obligation pour l’acquéreur de réaliser des examens de santé approfondis.

Ces examens doivent être réalisés par des médecins agréées par l’organisme bancaire. Leurs résultats déterminent si le feu vert sera donné à la demande de financement, ainsi que le montant des primes d’assurance.

La banque prêteuse propose généralement son contrat d’assurance sur prêt.

Il arrive néanmoins que le repreneur ne soit pas assurable par celle-ci, à cause d’antécédents de santé sérieux, ou qu’il choisisse de consulter la concurrence pour obtenir de meilleures conditions.

Dans ce cas, il doit faire appel à un courtier externe en assurance, qui devra lui trouver une assurance sur mesure pour l’assortir au prêt bancaire.

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Fonds de commerce

Titres de société

Murs commerciaux

Le rôle des fournisseurs et partenaires commerciaux parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

Un fonds de commerce ne peut fonctionner sans fournisseurs et partenaires commerciaux.

Lors d’une cession de fonds de commerce, les parties se penchent donc sur les fournisseurs et partenaires commerciaux en place, notamment ceux ayant signé avec le cédant un contrat.

L’attention est portée sur les contrats engageant le cédant sur une durée souvent annuelle et renouvelable tacitement.

Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, la reprise des contrats, à l’exception des contrats de travail, n’est pas obligatoire pour l’acquéreur.

La cession est donc une bonne opportunité pour celui-ci de rencontrer les fournisseurs et partenaires commerciaux et de comparer leurs prestations avec la concurrence, afin de déterminer les contrats qu’il souhaite poursuivre ou non.

A cette occasion, il n’est pas impossible de renégocier les conditions des contrats que l’acquéreur souhaite conserver.

Les contrats engageant le cédant sur une durée, s’ils ne sont pas repris par l’acquéreur, devront être soldés par le vendeur à hauteur du montant correspondant à la durée résiduelle d’engagement.

Cela peut parfois constituer des sommes non-négligeables, il est donc important pour le cédant d’anticiper ce point.

Si la cession porte sur les titres de société, le repreneur a l’obligation de poursuivre tous les contrats conclus avec la structure cédée.

Il aura donc d’autant plus besoin de connaître en détail les conditions desdits contrats et de rencontrer les fournisseurs.

L’importance d’anticiper les devis des prestataires de travaux dans une cession de fonds de commerce

Concernant l’éventualité de travaux prévus par l’acquéreur dans le local commercial, il devra rencontrer les prestataires en amont, surtout si le montant de travaux est intégré à sa demande de financement bancaire.

Dans ce cas, la banque demandera des devis précis, devant correspondre aux sommes demandées dans le plan de financement.

Les délais inhérents à la réalisation de plusieurs devis et à leur négociation doivent donc être largement anticipés.

En effet, le dépôt de la demande de financement doit être réalisé dans un délai habituel de 2 à 3 semaines après la signature du compromis de vente du fonds de commerce (ce délai est inscrit dans le compromis).

Le rôle de l’administration parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

Dans une cession de fonds de commerce, l’administration (au sens large) est sollicitée à plus d’un titre.

La commune est appelée à donner son feu vert en renonçant à la préemption du local concerné par la cession. Selon les villes, cela peut être rapide ou très long. Le délai contractuel de 2 mois est parfois atteint.

C’est également l’administration qui délivre une note d’urbanisme au rédacteur d’acte. Cette note précise d’éventuels projets de transformation urbaine, dont pourrait pâtir le commerce dans le futur.

Par exemple, l’élargissement prévu d’une voie passant devant l’affaire cédée (une brasserie), qui engendrerait le rétrécissement de la terrasse et donc la perte d’une partie du chiffre d’affaires.

C’est encore l’administration qui gère les droits de voirie (terrasse et enseigne) et les mutations des licences (restauration et boissons).

Toutes ces demandes étant de surcroît gérées par différents services de la commune, cela peut entraîner des délais plus ou moins longs en fonction d’aléas internes ou externes.

Suite à la cession, l’enregistrement de celle-ci doit enfin être effectué auprès de l’administration fiscale (SIE).

Le rôle de l’administration pour les professions réglementées dans une cession de fonds de commerce

Dans le cas de certaines professions réglementées, il faut monter un dossier spécifique, parfois avec des délais drastiques.

C’est le cas de l’activité tabac, où interviennent les douanes et l’Européenne de cautionnement, avec un dossier à compléter et des délais précis à respecter.

C’est également le cas des magasins de presse, qui dépendent des distributeurs de presse.

Il en est de même pour les jeux de loterie, dépendant de la Française des Jeux. Le repreneur doit solliciter des agréments et effectuer un stage de quelques jours pour chaque organisme.

Ces stages sont préalables à la reprise et organisés selon un calendrier souvent soumis à des délais d’attente.

Autre exemple, la profession d’agent immobilier, qui nécessite l’obtention de la carte de transaction immobilière avant l’entrée en activité de la structure.

Le rôle des organismes de contrôle parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

Lorsqu’une exploitation est vouée à accueillir des clients dans ses locaux, ces derniers entrent dans la catégorie des ERP (établissement recevant du public).

Les ERP sont soumis à diverses normes, dont les plus classiques sont :

• Accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite)
• Conformité des installations électriques
• Conformités des dispositifs de sécurité (anti-incendie)
• Entretien des extractions et conduits de fumée (hotte aspirante entre autres)
• Conformité des ascenseurs

Cette liste est non-exhaustive, certaines activités étant soumises à des normes de conformité très spécifiques.

Chaque norme répond à une obligation de contrôle, dont la périodicité varie en fonction du risque.

Des organismes de contrôle privés réalisent ces contrôles, en tout ou partie (Apave, Socotec, Bureau Veritas, etc.). Il en faut donc parfois plusieurs, en fonction de la diversité des normes concernées.

Le contrôle et l’entretien régulier des installations concernées permet de détenir les justificatifs officiels, qui sont à produire dans le cadre de la cession.

A défaut de détenir ces justificatifs au moment de la cession, tout manquement fait généralement l’objet d’une condition suspensive dans le compromis de vente, ajoutant une difficulté supplémentaire à la cession du fonds de commerce.

Attention, les disponibilités immédiates de ces organismes n’étant pas acquises, il convient d’anticiper ces points.

Le rôle des employés parmi les acteurs d’une cession de fonds de commerce

La reprise des contrats de travail est obligatoire dans une cession de fonds de commerce, sauf accord exprès entre les parties (dans des conditions respectant la législation, telle que la rupture conventionnelle).

A un moment où un autre, le repreneur va entrer en contact avec les salariés, qui sont souvent les acteurs-clefs d’une exploitation, et donc d’une cession de fonds de commerce.

Généralement, cela se déroule après l’information obligatoire aux salariés (2 mois avant la cession définitive), donc dans la période entre le compromis de vente et l’acte de vente.

Il arrive cependant que le repreneur nécessite de rencontrer certains salariés occupant des postes-clé avant la signature du compromis de vente, voire de la lettre d’intention ou l’offre d’achat, la réussite de la reprise dépendant du maintien à leur poste de ces employés.

Il est donc conseillé au cédant de soigneusement dialoguer avec les membres du personnel concernés sur le projet auparavant et de les briefer.

Il est toujours délicat pour le cédant d’avertir les salariés du projet de cession avant le closing, car certains peuvent se démotiver et quitter le navire lors de la reprise, mettant ainsi l’exploitation future en difficulté.

Il est donc primordial pour le cédant, en fonction de la qualité de ses relations avec le personnel, de mettre au courant les employés au moment opportun, et surtout de les rassurer sur le maintien de leur poste dans le cadre de la cession.

FAQ

Les acteurs d'une cession de fonds de commerce en 3 questions