Comment calculer la valeur d'un fonds de commerce ? Le guide

Avant de lancer un projet de cession ou de donation d'un fonds de commerce, l'étape clé et incontournable est son estimation. Cette évaluation de votre fonds de commerce constitue la base solide sur laquelle repose toute votre stratégie, vous fournissant des repères essentiels pour optimiser la démarche. Dans cet article, nous vous expliquerons les éléments clefs de l’évaluation d’un fonds de commerce, en détaillant les critères essentiels et les méthodes à adopter. Destiné aux chefs d’entreprise, investisseurs et conseillers en transmission, cet article vous guidera pour éviter les erreurs courantes et vous assurer d’une évaluation rigoureuse et pertinente.

Fonds de commerce : Définition & état d'esprit

Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce peut être défini comme un outil de travail au sens large. Il représente l’activité en cours, englobant notamment le droit au bail ainsi qu’un ensemble d’autres éléments.

Toutefois, il est important de noter que le fonds de commerce n’inclut pas les murs commerciaux. Le fonds de commerce regroupe les éléments liés à l’exploitation d’une activité (clientèle, droit au bail, matériel), tandis que les murs commerciaux désignent le bien immobilier où l’activité est exercée. Le fonds est vendu indépendamment des murs, sauf accord spécifique. Le fonds représente l’activité, tandis que les murs offrent le support matériel. 

Dans quel état d’esprit faut-il aborder la valorisation d’un fonds de commerce ? 

L’estimation d’un fonds de commerce repose sur sa capacité à être transmis. Quel que soit le motif de l’évaluation (vente, don, transmission patrimoniale), l’objectif final reste toujours la cession ou la transmission de l’affaire, à court, moyen ou long terme. 

Une cession de fonds de commerce implique deux parties : le cédant et l’acquéreur. Bien que cela puisse sembler évident, cet aspect est souvent négligé. La transaction ne peut aboutir que si les deux parties s’accordent sur les conditions, à commencer par le prix de cession, formalisé dans une lettre d’intention ou une offre d’achat. 

Un bon deal repose donc sur la cohérence, le respect mutuel, et une écoute attentive des besoins de l’autre. Voici les points à considérer pour chaque partie impliquée. 

Pour le cédant 

Il est crucial de considérer les attentes du repreneur, souvent influencé par ses  conseillers financiers, juridiques et bancaires, qui jouent un rôle clé dans l’obtention d’un financement. Celui-ci doit s’assurer que le projet est économiquement viable, cela introduit une notion clé : la finançabilité. Pour qu’un fonds de commerce séduise un  repreneur, il doit être rentable et exempt de risques majeurs, comme un bail commercial non-renouvelé, qui pourrait compromettre la viabilité du projet. 

À noter, un fonds survalorisé est difficile à financer, même avec un apport initial standard (30 à 40 %), et un acquéreur préférera investir ce budget dans un fonds plus important. Les cessions de fonds, enregistrées au Bodacc, révèlent que les prix réels sont généralement inférieurs aux montants initiaux, alignés sur les évaluations  professionnelles. 

Pour le repreneur 

Connaître l'état du marché est crucial, grâce aux analyses de professionnels, mais aussi par une approche mesurée dans la négociation. L’objectif est d’acquérir le fonds à un prix juste. Fixer un montant réaliste, aligné sur l'état du marché, permet de gagner un temps précieux pour toutes les parties et d’assurer une transaction fluide et équilibrée. 

Une cession réussie repose sur un équilibre entre respect et satisfaction mutuelle. Il est important de négocier avec mesure pour aboutir à un accord équitable, sans transformer la discussion en marchandage agressif.

Comment analyser un fonds de commerce : Les éléments à prendre en compte 

Estimation d’un fonds de commerce : Les éléments corporels et incorporels 

Sur le plan juridique, un fonds de commerce se compose de deux grandes catégories d’éléments, chacune jouant un rôle essentiel dans la valorisation de l’activité : les éléments corporels et les éléments incorporels. 

• Les éléments corporels : Ce sont les éléments tangibles, tels que les agencements, installations, aménagements, le mobilier, le matériel et l’outillage. 
• Les éléments incorporels : Ce sont les éléments intangibles, comme la clientèle, l’achalandage, le droit au bail, le nom commercial, l'enseigne, les licences, ainsi que les marques, brevets, dessins et modèles associés au fonds.

Estimation d’un fonds de commerce : Les éléments de pondération 

Une évaluation précise et fiable doit prendre en compte plusieurs aspects  fondamentaux de l’affaire, les critères de pondération, parmi lesquels :

• Le volume d’affaires : le chiffre d’affaires réalisé.
• La rentabilité réelle : l’EBE retraité et d’autres indicateurs financiers issus des soldes intermédiaires de gestion et du bilan comptable, pour une approche financière solide. 
• Le secteur d’activité : chaque métier a des attractivités et des barèmes spécifiques. 
• La situation géographique : la zone d’influence et le rayonnement de l’affaire.
• La qualité d’emplacement géographique : à la fois dans le secteur et précisément dans la rue. 
• L’outil d’exploitation : qualité du local, des agencements et du matériel d’exploitation. 
• L’équipe en place : sa capacité de production et son impact sur les charges.
• La situation locative : conditions du bail commercial, loyer, et contraintes juridiques et financières.
• L’état général : entretien du local et du matériel.
• Le respect des normes : accessibilité, sécurité, électricité, système d’encaissement, etc. 
• Le potentiel de développement : possibilités d’expansion ou d’évolution de l’activité. 
• La réputation : l’image de l’affaire auprès de ses clients.

Une évaluation complète doit croiser ces données pour refléter au mieux la réalité et le potentiel de l’affaire. 

Estimation d’un fonds de commerce : Les éléments de négociation 

Outre les critères objectifs d’évaluation, plusieurs facteurs peuvent influencer la négociation du prix d’un fonds de commerce et méritent d’être pris en compte :

• Les contrats de travail : Ils sont automatiquement transférés avec le fonds. Il est donc essentiel d’estimer le coût de la masse salariale, qui incombera à l’acquéreur après la transmission.
• Les stocks : Le stock de marchandises, cédé séparément à prix coûtant ou dévalué, doit souvent être autofinancé, faute de soutien bancaire. Le crédit vendeur, basé sur la confiance, permet un remboursement progressif du stock ou du fonds, offrant une solution efficace en cas de financement insuffisant. 
• Les autres contrats attachés au fonds : Outre les contrats de travail, certains contrats, comme les assurances, le bail commercial, les contrats liés au débit de boissons, suivent la cession. Dans le cadre d’une activité franchisée, selon le type de franchise, une marge de négociation peut également exister pour l’acquéreur. 
• Les clauses de l’acte de cession : Portez une attention particulière aux clauses spécifiques, telles que celles sur le chiffre d’affaires, la résiliation ou la non concurrence, qui peuvent avoir un impact important sur l’accord final. 

Ces éléments, bien pris en compte, permettent de mieux structurer la négociation et d’aboutir à une transaction équilibrée.

Comment évaluer la valeur d'un fonds de commerce : Les méthodes 

Il existe plusieurs méthodes de valorisation de fonds de commerce, chacune ayant ses spécificités, mais aucune ne fait office de règle universelle. Ces méthodes, souvent utilisées de manière arbitraire selon les intérêts de l’évaluateur, aboutissent fréquemment à des résultats divergents.

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Fonds de commerce

Titres de société

Murs commerciaux

Évaluer un fonds de commerce par le chiffre d'affaires 

Cette méthode consiste à appliquer un pourcentage (généralement compris entre 40 % et 100 %) fourni par votre centre des impôts sur le chiffre d'affaires moyen de l'entreprise, calculé sur les trois derniers exercices. 

À noter, le chiffre d’affaires, bien qu’indispensable, ne suffit pas pour évaluer un fonds de commerce. Il reflète le volume d’activité, mais pas la rentabilité ni les nombreux facteurs qui influencent la gestion et la pérennité de l’affaire. 

Un commerce est un écosystème complexe, intégrant son secteur, son emplacement, son équipe, ses locaux, ses outils d’exploitation, ses normes, et sa clientèle. Une valorisation du fonds de commerce partielle négligerait ces éléments et produirait une valeur peu représentative. 

Évaluer un fonds de commerce par les bénéfices 

Basée sur la capacité de l’entreprise à générer des bénéfices, elle évalue la finançabilité du projet et le revenu potentiel de l’exploitant. Cette approche est privilégiée par les banques.

Pour évaluer un fonds de commerce selon la méthode des bénéfices, il faut partir du bénéfice moyen de l'entreprise, calculé sur les trois derniers exercices. À ce montant, il convient de réintégrer les éléments déductibles comptablement, tels que les charges sociales. Le résultat obtenu est ensuite multiplié par un coefficient, généralement compris entre 3 et 5, en fonction des conditions du marché et de votre appréciation des éléments constitutifs du fonds.

Évaluer un fonds de commerce par comparaison 

La comparaison doit porter sur des éléments équivalents ! Cette méthode s’appuie sur la référence à un fonds de commerce précédemment évalué, présentant des caractéristiques similaires en termes de nature, état, situation et importance. 

Elle analyse les prix de cessions récentes d’entreprises similaires. Cette méthode est généralement utilisée en complément, notamment lors de litiges, elle est appréciée pour son ancrage vis-à-vis de l'état du marché. 

Évaluer un fonds de commerce avec les barèmes 

La méthode des barèmes applique un coefficient au chiffre d’affaires selon le secteur d’activité, offrant une estimation rapide et standardisée, utile notamment dans des domaines comme la restauration ou le commerce de détail. 

Cependant, cette méthode simpliste ignore des facteurs essentiels comme la rentabilité, l’emplacement ou le potentiel de développement. Les coefficients peuvent être obsolètes, et l’approche manque de précision, ce qui peut conduire à des évaluations inexactes. 

Elle constitue un bon point de départ, mais doit être complétée par une analyse approfondie pour refléter fidèlement la valeur réelle du fonds.

Évaluer un fonds de commerce via la méthode de correction par actif net 

La méthode de correction par actif net évalue la valeur d’une entreprise en soustrayant ses dettes de la valeur de ses actifs, corporels (locaux, matériel, stocks de marchandises) et incorporels (marques, brevets, licences). Fréquemment utilisée par les experts-comptables, elle offre une vision claire et tangible de la situation financière de l’entreprise.

Cette approche est particulièrement adaptée aux entreprises dont la valeur repose sur leurs actifs matériels. Cependant, elle ne prend pas en compte la rentabilité ni les perspectives de croissance, se limitant à une évaluation comptable statique. 

Évaluer un fonds de commerce avec l'EBE 

L’excédent brut d’exploitation (EBE) mesure la rentabilité de l’entreprise après déduction des principales charges d’exploitation (marchandises, charges externes, salaires, cotisations sociales et impôts hors société). Il est calculé avant les amortissements, charges financières et produits exceptionnels. Selon les normes internationales, l’EBE est appelé EBITDA. 

Déterminer le prix d'un fonds de commerce via un simulateur 

Une évaluation de fonds de commerce, bien qu’elle ne constitue pas un prix de vente, sert de base à la négociation avec un repreneur. Elle fournit des indicateurs clairs pour analyser la performance et identifier des axes d’amélioration, permettant ainsi d’augmenter la valeur de l’affaire. Elle doit être validée ou complétée par les conseillers de l’exploitant pour refléter au mieux la réalité de l’entreprise. 

Une bonne évaluation combine l’analyse d’indicateurs clés et l’adaptation aux spécificités de l’activité. Les résultats pouvant varier selon les évaluateurs, il est essentiel de croiser plusieurs avis pour une vision globale. Il est à noter qu'une exploitation évolue avec le temps, tout comme sa valeur. Une évaluation de qualité identifie non seulement la valeur actuelle, mais aussi les axes d’amélioration pour optimiser l’affaire à court, moyen ou long terme. Mettre à jour régulièrement cette évaluation, tous les quatre à six mois, est indispensable. 

EstimerMonCommerce.fr propose une méthode innovante d’estimation, intégrant tous les facteurs spécifiques pour une évaluation réaliste et efficace. Grâce à notre module en ligne, obtenez rapidement une valeur fiable pour un fonds de commerce, des titres de société ou des murs commerciaux.

FAQ

À retenir : Comment estimer un fonds de commerce