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Location-gérance de fonds de commerce : risques et avantages

Publié le 17-12-2022

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Si vous disposez d’un fonds de commerce que vous ne souhaitez pas exploiter vous-même, la location-gérance de fonds de commerce est peut-être la solution que vous recherchez.

C’est également une alternative à la vente d’un fonds de commerce.

Définie par un cadre précis quant aux obligations de chaque partie, ce système de délégation d’exploitation offre de nombreux avantages aux deux signataires.

La location-gérance (aussi appelée gérance-libre) pouvant cependant être également source de risques, il convient donc de bien s’informer et de se prémunir avant d’engager toute action.


Les spécificités et prérequis de la location-gérance de fonds de commerce

La location-gérance de fonds de commerce est un contrat d’exploitation de fonds de commerce.

Il est signé entre le propriétaire dudit fonds et un locataire.

Par cette signature, le propriétaire du fonds de commerce devient bailleur du fonds (et non des murs) et donne au locataire-gérant le droit d’exploiter le bien, en contrepartie d’une redevance.

A ses risques et périls.

Ce dispositif concerne tous types de fonds. Il est cependant souvent usité en amont des cessions de restaurant et parfois des ventes d’hôtels. Moins dans les achats de boulangerie.

Avant de s’engager dans une location gérance (ou gérance libre), il convient donc de clarifier le statut et les engagements propres à chaque partie.

Cela passe par l’établissement d’un contrat, où seront exposés les prérequis juridiques et obligations du bailleur et du futur repreneur.

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Les prérequis à l’établissement d’un contrat de location-gérance de fonds de commerce

Que ce soit pour le propriétaire du fonds de commerce ou pour le locataire-gérant, la validité d’un contrat de location-gérance de fonds de commerce doit tenir compte des prérequis que doivent remplir les parties concernées.

Pour ce qui est du propriétaire du fonds de commerce, l’article du Code du commerce L. 144-5 stipulait auparavant que celui-ci devait justifier d’une durée minimale d’exploitation personnelle du fonds de deux ans.

Cette obligation a été abrogée en 2019.

De ce fait, le seul impératif qui persiste avant l’établissement d’un contrat de location gérance concerne la notion de propriété même.

À savoir que si le propriétaire ne possède pas les murs dans lesquels s’exerce l’activité (et qu’il est donc simplement titulaire d’un bail commercial), celui-ci devra obtenir l’autorisation du propriétaire des locaux pour conclure ce type de contrat.

En revanche, s’il possède les locaux, le contrat peut être établi sans demande d’autorisation.

Concernant le locataire-gérant, celui-ci devra justifier du statut de commerçant indépendant, en s’immatriculant auprès du Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Pour ce faire, le locataire-gérant devra publier une annonce légale de location-gérance, dans les 15 jours suivant la signature du contrat, dans un journal d’annonces légales.

A noter que cette obligation de publication est également à remplir en fin de contrat.

Les clauses et obligations d’un contrat de location-gérance de fonds de commerce

Un contrat de location gérance de fonds de commerce est régi par des éléments constitutifs, le propriétaire et le locataire gérant, sur des clauses précises qui engagent les deux parties.

Les obligations du propriétaire du fonds dans un contrat de location-gérance de fonds de commerce

Pour le propriétaire, ces engagements s’articulent autour des obligations suivantes :

  • La délivrance de l’intégralité des éléments qui composent et sont nécessaires à la bonne exploitation du fonds de commerce.

     Il s’agit de la clientèle, du nom commercial, des brevets ou licences spécifiques, du matériel, des stocks, du mobilier, etc.

  • La viabilité de l’exploitation du fonds au niveau :
    1. Des normes de sécurité et sanitaires
    2. De la garantie des vices cachés (bien impropre à l’usage auquel il est destiné)
    3. De la garantie d’éviction (exploitation paisible du bien suite à sa délivrance).

Peuvent se rajouter au contrat des clauses de :

  • Non-concurrence (exploitation d’un fonds concurrent, par le propriétaire, dans une zone géographique donnée)
  • Reprise de marchandises lorsque le contrat arrive à son terme.
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Les obligations du locataire-gérant dans un contrat de location-gérance de fonds de commerce

Le locataire-gérant, quant à lui, doit respecter les engagements suivants :

  • L’exploitation du fonds selon son activité initiale (impossibilité de modifier l’activité ou d‘en ajouter une autre)
  • L’entretien du fonds de commerce, que ce soit au niveau matériel (entretien des locaux, remplacement de l’équipement hors d’usage…) ou au niveau immatériel (renouvellement de brevets, licences…)
  • Le paiement d’une redevance, perçue par le propriétaire selon les conditions prévues dans le contrat.

Là aussi, des clauses peuvent se rajouter au contrat.

Par exemple une clause de non-concurrence (limitation du droit de rétablissement du locataire-gérant via une durée et une zone délimitée).

Ou une clause d’interdiction de cession ou de sous-location.

Ou encore une clause donnant au propriétaire un droit de consultation sur la comptabilité de l’exploitant du fonds.

À noter qu’un dépôt de garantie peut être demandé au locataire gérant.

D’un montant libre, il est décidé conjointement par les deux parties.

Cette garantie sert notamment à couvrir le matériel compris dans le fonds et le paiement des redevances.

Il est alors précisé que le dépôt de garantie est détenu à titre de nantissement et de gage.

Le dépôt de garantie sera remis par le loueur du fonds, au jour de la cessation du contrat de location-gérance, à un tiers désigné en qualité de séquestre amiable, d’un commun accord entre les parties lors de la signature du contrat de location-gérance.

Elle sera restituée par le propriétaire lorsque le contrat prendra fin.

Le renouvellement et la fin d’un contrat de location-gérance de fonds de commerce

Établi par un professionnel du droit, le contrat de location gérance est un acte notarié ou sous seing privé (sans obligation de durée, même s’il est le plus souvent conclu pour une durée d’un an, tacitement renouvelable.

La fin d’un contrat de location gérance peut subvenir dans trois cas de figure :

  • Une non-reconduction : le contrat a été établi pour une durée limitée et n’est pas reconduit par le propriétaire.
  • Une résiliation : en cours de contrat, celui-ci peut être résilié par l’une des deux parties, en accord avec les clauses prévues par le contrat et dans le respect d’un préavis de trois mois.
  • Un manquement aux obligations de la part du locataire gérant (non-paiement de la redevance, non-respect des clauses mentionnées dans le contrat…).

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Si la fin du contrat survient, le propriétaire du fonds de commerce récupère aussi bien son droit à l’exploiter que les contrats de travail qui sont en cours.

Le locataire gérant, quant à lui, ne touchera pas d’indemnisation même si, par son travail d’exploitation du fonds, la valeur de ce dernier a été renforcée.

À noter : généralement provisoire, la location-gérance implique une prise de position des deux parties concernant l’avenir du fonds de commerce à la fin du contrat.

Sera-t-il repris par le propriétaire ? Y aura-t-il une cession ou donation au locataire-gérant ?

Ces points seront également à voir avec l’aide d’un professionnel du droit, comme lors de l’établissement du contrat de location.

Les avantages et inconvénients de la location-gérance de fonds de commerce

Si la formule de la location-gérance de fonds de commerce présente des avantages indéniables pour les deux parties, elle engendre également des risques importants.

Les avantages et inconvénients de la location-gérance de fonds de commerce pour le propriétaire du fonds

Le fait de conclure un contrat de location gérance permet au propriétaire de ne pas gérer l’exploitation du fonds de commerce lui-même.

Cette solution de mise en exploitation par autrui présente de nombreux avantages qui ne doivent pourtant pas éclipser les inconvénients que cela peut présenter.

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Les avantages de la location-gérance pour le propriétaire du fonds

La mise en gérance libre d’un fonds de commerce garantie à son propriétaire :

  • Un avantage financier, grâce à la redevance qui assure un revenu régulier au bailleur sans qu’il ait besoin d’exploiter le fonds lui-même.
  • Un intérêt foncier puisque même si le propriétaire ne peut pas ou ne veut plus exploiter le bien lui-même (maladie, retraite…), il conserve son droit à la propriété tout en s’assurant un revenu (pas de perte financière suite à une vente).
  • Une continuité de l’activité professionnelle : en cas de non-reconduction du contrat de location gérance, les contrats de travail en cours seront récupérés par le propriétaire si ce dernier décide de reprendre l’activité à son compte ou s’il trouve un autre repreneur.
  • Une assurance en cas de reprise ou cession de l’entreprise, puisque le propriétaire peut « tester » un repreneur potentiel, s’assurer de son sérieux en ce qui concerne l’exploitation et la préservation des valeurs de l’entreprise, sans toucher au commerce en lui-même.

Les risques de la location-gérance pour le propriétaire du fonds

Aux nombreux avantages de la location gérance pour le propriétaire, s’opposent quelques inconvénients qu’il convient de ne pas négliger avant de choisir cette solution :

  • Le risque financier :
    1. Jusqu’à la publication du contrat dans le journal d’annonces légales, le bailleur est solidairement responsable des potentielles dettes contractées par le locataire-gérant.

        Sont par exemple inclus dans cette solidarité : l’impôt sur le revenu, la taxe professionnelle…

        En sont exclus : la TVA, les impôts indirects, les droits d’enregistrement (exonéré si cession)…

    2. L’administration fiscale peut parfois considérer que cette délégation d’exploitation est en fait une cession déguisée, notamment lorsque celle-ci est associée à une promesse de vente.

    3. Le risque de dépréciation du fonds suite à une mauvaise gestion de ce dernier par le locataire-gérant.

       Cela peut entraîner des répercussions négatives sur les contrats en cours.

       En effet, ils devront être honorés si le fonds est récupéré par le propriétaire, si l’activité commerciale continue ou si l’entreprise conserve la même identité.

Les avantages et inconvénients de la location-gérance de fonds de commerce pour le locataire-gérant

Excellente solution pour se lancer dans une activité commerciale, la location gérance promet de nombreux avantages à celui qui souhaiterait se mettre à son compte.

Pour autant, avant la signature du contrat, il est important d’avoir une vision globale du sujet et de bien garder à l’esprit que ce choix se fait aux risques et périls du repreneur.

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Les avantages de la location-gérance pour le locataire-gérant

Pour le locataire-gérant qui exploite le fonds, la location-gérance peut être une réelle opportunité puisqu’elle offre :

  • Une facilité d’accès à un fonds de commerce et au développement d’une activité commerciale.

     Notamment car elle permet une installation et une mise en activité rapide (l’exploitation du bien va de pair avec une obligation de délivrance : équipements sur place, enseigne existante, clientèle et fournisseurs acquis, etc.).

  • La possibilité de juger de la viabilité du bien avant de l’acquérir, par exemple dans le cadre d’une cession du fonds de commerce.
  • Un soutien financier, si le capital de départ est insuffisant pour se lancer en indépendant avec l’achat immédiat d’un fonds. Le commencement de l’activité peut ainsi se faire en douceur, en limitant les risques financiers voire le surendettement.

Les risque de la location-gérance pour le locataire-gérant

La position de locataire-gérant n’est pas sans risques et il est nécessaire d’inclure, dans la balance du choix, les points suivants :

  • La précarité du statut de locataire-gérant en fin de contrat.

     En effet, celui-ci n’est propriétaire de rien et ne recevra aucune indemnité même s’il a participé à la valorisation du bien qu’il a exploité.

     Il n’a également aucune garantie de vente du fonds, pour son compte, au terme du contrat.

  • Le risque financier en début de contrat, puisque le locataire-gérant ne dispose d’aucun droit de regard sur la comptabilité du fonds à N-3, avant sa reprise en location-gérance.

     Il ne peut donc pas juger de la bonne santé financière du commerce sur plus que 2 ans avant de reprendre l’activité.

  • Le montant de la redevance peut également être un frein notable.

     Souvent élevée, la redevance est fixée librement et peut prendre plusieurs formes : somme fixe, pourcentage sur les bénéfices, sur le chiffre d’affaires ou sur les deux à la fois.

     Son montant peut cependant être révisé sur demande d’une des deux parties, par lettre recommandée.

Conférant de nombreux avantages, au propriétaire du fonds de commerce comme au futur locataire-gérant, la location-gérance est une solution provisoire.

Elle peut offrir de belles opportunités à celui qui souhaite céder son fonds de commerce et à celui qui veut commencer une activité commerciale.

Il convient cependant de garder la tête froide en pesant le pour et le contre, et en s’entourant de professionnels du droit et de l’immobilier.


FAQ

Avantages et risques de la location-gérance de fonds de commerce en 3 questions


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