Location-gérance de fonds de commerce : Définition & fonctionnement

Si vous disposez d’un fonds de commerce que vous ne souhaitez pas exploiter vous-même, la location-gérance de fonds de commerce est peut-être la solution que vous recherchez. C’est également une alternative à la vente d’un fonds de commerce.

Défini par un cadre précis quant aux obligations de chaque partie, ce système de délégation d’exploitation offre de nombreux avantages aux deux signataires. La location-gérance (aussi appelée gérance-libre) pouvant cependant être également source de risques, il convient donc de bien s’informer et de se prémunir avant d’engager toute action.

Qu'est-ce que la location-gérance de fonds de commerce ?

Location-gérance de fonds de commerce : De quoi parle-t-on ?

La location-gérance de fonds de commerce désigne une forme de contrat spécifique, axée sur l'exploitation d'un fonds de commerce. Dans ce cadre, le propriétaire du fonds de commerce, qui agit en tant que bailleur, s'engage avec un locataire.

Ce contrat confère au locataire-gérant le droit d'exploiter le fonds de commerce, ce qui inclut la gestion et l'utilisation de ses ressources et de sa clientèle. En échange, le locataire-gérant s'acquitte d'une redevance au propriétaire. Il est important de noter que cette exploitation se fait sous la responsabilité exclusive du locataire-gérant, qui assume les risques liés à l'activité commerciale.

Bien que ce modèle de location-gérance puisse s'appliquer à divers types de fonds de commerce, il est particulièrement répandu dans le secteur de la restauration, en phase préliminaire à la vente du commerce. Il est également utilisé, bien que dans une moindre mesure, dans le domaine hôtelier et, moins fréquemment, pour la reprise de boulangeries. Ce dispositif offre une opportunité pour les locataires-gérants d'exploiter une entreprise sans avoir à investir dans l'achat du fonds de commerce, tout en permettant aux propriétaires de continuer à en tirer des revenus.

Quel est l'intérêt pour les propriétaires et locataires-gérants ?

La location-gérance de fonds de commerce offre des avantages significatifs tant pour le propriétaire que pour le locataire-gérant. Pour le propriétaire, elle représente une source de revenus continue sans l'implication directe dans la gestion quotidienne de l'entreprise, idéale pour ceux qui souhaitent se retirer ou se concentrer sur d'autres projets. Cela permet également de conserver un fonds de commerce rentable sans les risques de gestion.

Pour le locataire-gérant, cette formule permet d'exploiter un fonds de commerce sans un investissement initial élevé dans l'achat, réduisant la barrière financière à l'entrée dans l'entrepreneuriat. Elle offre aussi l'occasion de gérer une entreprise et de bâtir une clientèle, avec la possibilité de tester le fonds avant un éventuel achat.

En bref, la location-gérance crée une situation gagnant-gagnant, offrant au propriétaire une source de revenus passive et au locataire-gérant une entrée accessible dans la gestion d'affaires avec des coûts initiaux réduits.

Quelles sont les conditions requises pour la mise en location-gérance ?

Avant de s’engager dans une location-gérance (ou gérance libre), il convient de clarifier le statut et les engagements propres à chaque partie. Cela passe par l’établissement d’un contrat, où seront exposés les prérequis juridiques et obligations du bailleur et du futur repreneur.

Pour le propriétaire

Pour ce qui est du propriétaire du fonds de commerce, l’article du Code du commerce L. 144-5 stipulait auparavant que celui-ci devait justifier d’une durée minimale d’exploitation personnelle du fonds de deux ans. Cette obligation a été abrogée en 2019. De ce fait, le seul impératif qui persiste avant l’établissement d’un contrat de location-gérance concerne la notion de propriété même.

À savoir que si le propriétaire ne possède pas les murs dans lesquels s’exerce l’activité (et qu’il est donc simplement titulaire d’un bail commercial), celui-ci devra obtenir l’autorisation du propriétaire des locaux pour conclure ce type de contrat. En revanche, s’il possède les locaux, le contrat peut être établi sans demande d’autorisation.

Pour le locataire-gérant

Concernant le locataire-gérant, celui-ci devra justifier du statut de commerçant indépendant, en s’immatriculant auprès du Registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour ce faire, le locataire-gérant devra publier une annonce légale de location-gérance, dans les 15 jours suivant la signature du contrat, dans un journal d’annonces légales.

À noter que cette obligation de publication est également à remplir en fin de contrat.

Location-gérance de fonds de commerce : Avantages x inconvénients

Location-gérance : Les avantages & inconvénients pour le loueur

Nous avons commencé à creuser les intérêts de la location-gérance de fonds de commerce, voyons plus en détails les bénéfices et les risques derrière cette pratique pour le loueur.

Les avantages de la location-gérance pour le propriétaire du fonds

La mise en gérance libre d’un fonds de commerce garanti à son propriétaire :

• Un avantage financier : grâce à la redevance qui assure un revenu régulier au bailleur sans qu’il ait besoin d’exploiter le fonds lui-même.
• Un intérêt foncier : même si le propriétaire ne peut pas ou ne veut plus exploiter le bien lui-même (maladie, retraite…), il conserve son droit à la propriété tout en s’assurant un revenu.
• Une continuité de l’activité professionnelle : en cas de non-reconduction du contrat de location gérance, les contrats de travail en cours seront récupérés par le propriétaire si ce dernier décide de reprendre l’activité à son compte ou s’il trouve un autre repreneur.
• Une assurance en cas de reprise ou cession de l’entreprise : le propriétaire peut « tester » un repreneur potentiel, s’assurer de son sérieux en ce qui concerne l’exploitation et la préservation des valeurs de l’entreprise, sans toucher au commerce en lui-même.

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Les risques de la location-gérance pour le propriétaire du fonds

Aux nombreux avantages de la location gérance pour le propriétaire, s’opposent quelques inconvénients qu’il convient de ne pas négliger avant de choisir cette solution :

• Le risque financier : jusqu’à la publication du contrat dans le journal d’annonces légales, le bailleur est solidairement responsable des potentielles dettes contractées par le locataire-gérant (exemple : l’impôt sur le revenu ou la taxe professionnelle). En sont exclus : la TVA, les impôts indirects, les droits d’enregistrement (exonéré si cession).
• Cession déguisée : l’administration fiscale peut parfois considérer que cette délégation d’exploitation est en fait une cession déguisée, notamment lorsque celle-ci est associée à une promesse de vente.
• Le risque de dépréciation du fonds : suite à une mauvaise gestion de ce dernier par le locataire-gérant, cela peut alors entraîner des répercussions négatives sur les contrats en cours. En effet, ils devront être honorés si le fonds est récupéré par le propriétaire, si l’activité commerciale continue ou si l’entreprise conserve la même identité.

Location-gérance : Les avantages & inconvénients pour le locataire

Approfondissons maintenant notre compréhension des bénéfices et des risques associés à cette pratique pour le locataire.

Les avantages de la location-gérance pour le locataire-gérant

Pour le locataire-gérant qui exploite le fonds, la location-gérance peut être une réelle opportunité puisqu’elle offre :

• Une facilité d’accès à un fonds de commerce : pour le développement d’une activité commerciale c’est parfait. Notamment car elle permet une installation et une mise en activité rapide (l’exploitation du bien va de pair avec une obligation de délivrance : équipements sur place, enseigne existante, clientèle et fournisseurs acquis, etc…).
• La possibilité de juger de la viabilité du bien : avant de l’acquérir, par exemple dans le cadre d’une cession du fonds de commerce.
• Un soutien financier : si le capital de départ est insuffisant pour se lancer en indépendant avec l’achat immédiat d’un fonds, le commencement de l’activité peut ainsi se faire en douceur, en limitant les risques financiers voire le surendettement.

Les risques de la location-gérance pour le locataire-gérant

La position de locataire-gérant n’est pas sans risques et il est nécessaire d’inclure, dans la balance du choix, les points suivants :

• La précarité du statut de locataire-gérant en fin de contrat : en effet, celui-ci n’est propriétaire de rien et ne recevra aucune indemnité même s’il a participé à la valorisation du bien qu’il a exploité. Il n’a également aucune garantie de vente du fonds, pour son compte, aux termes du contrat.
• Le risque financier en début de contrat : puisque le locataire-gérant ne dispose d’aucun droit de regard sur la comptabilité du fonds à N-3, avant sa reprise en location-gérance, il ne peut donc pas juger de la bonne santé financière du commerce sur plus que 2 ans avant de reprendre l’activité.
• Le montant de la redevance : souvent élevée, la redevance est fixée librement et peut prendre plusieurs formes ; somme fixe, pourcentage sur les bénéfices, sur le chiffre d’affaires ou sur les deux à la fois. Son montant peut cependant être révisé sur demande d’une des deux parties, par lettre recommandée.

Location-gérance de fonds de commerce : Gestion de votre contrat

Les clauses essentielles du contrat en location-gérance

Un contrat de location gérance de fonds de commerce est régi par des éléments constitutifs, le propriétaire et le locataire gérant, sur des clauses précises qui engagent les deux parties.

Les obligations du propriétaire dans un contrat de location-gérance de fonds de commerce

Pour le propriétaire, ces engagements s’articulent autour des obligations suivantes :

• La délivrance de l’intégralité des éléments qui composent et sont nécessaires à la bonne exploitation du fonds de commerce ; il s’agit de la clientèle, du nom commercial, des brevets ou licences spécifiques, du matériel, des stocks, du mobilier, etc.
• La viabilité de l’exploitation du fonds au niveau des normes de sécurité et sanitaires, de la garantie des vices cachés (bien impropre à l’usage auquel il est destiné) et de la garantie d’éviction (exploitation paisible du bien suite à sa délivrance).

Peuvent se rajouter au contrat des clauses de :

• Non-concurrence (exploitation d’un fonds concurrent, par le propriétaire, dans une zone géographique donnée) ;
• Reprise de marchandises lorsque le contrat arrive à son terme.

Les obligations du locataire-gérant dans un contrat de location-gérance de fonds de commerce

Le locataire-gérant, quant à lui, doit respecter les engagements suivants :

• L’exploitation du fonds selon son activité initiale (impossibilité de modifier l’activité ou d‘en ajouter une autre).
• L’entretien du fonds de commerce, que ce soit au niveau matériel (entretien des locaux, remplacement de l’équipement hors d’usage…) ou au niveau immatériel (renouvellement de brevets, licences…).
• Le paiement d’une redevance, perçue par le propriétaire selon les conditions prévues dans le contrat.

Là aussi, des clauses peuvent se rajouter au contrat. Par exemple :

• Une clause de non-concurrence (limitation du droit de rétablissement du locataire-gérant via une durée et une zone délimitée) ;
• Une clause d’interdiction de cession ou de sous-location ;
• Une clause donnant au propriétaire un droit de consultation sur la comptabilité de l’exploitant du fonds.

Il est possible de demander au locataire-gérant un dépôt de garantie d'un montant déterminé d'un commun accord entre les deux parties. Ce dépôt vise à sécuriser le matériel inclus dans le fonds et à garantir le paiement des redevances, agissant comme un nantissement et un gage.

À la fin du contrat, ce dépôt sera confié à un tiers, choisi comme séquestre amiable lors de la signature du contrat. Le propriétaire restituera cette garantie à la cessation du contrat.

Renouvellement et fin de contrat

Établi par un professionnel du droit, le contrat de location gérance est un acte notarié ou sous seing privé (sans obligation de durée, même s’il est le plus souvent conclu pour une durée d’un an, tacitement renouvelable). La fin d’un contrat de location gérance peut subvenir dans trois cas de figure :

• Une non-reconduction : le contrat a été établi pour une durée limitée et n’est pas reconduit par le propriétaire.
• Une résiliation : en cours de contrat, celui-ci peut être résilié par l’une des deux parties, en accord avec les clauses prévues par le contrat et dans le respect d’un préavis de trois mois.
• Un manquement aux obligations de la part du locataire gérant (non-paiement de la redevance, non-respect des clauses mentionnées dans le contrat, etc…).

Si la fin du contrat survient, le propriétaire du fonds de commerce récupère aussi bien son droit à l’exploiter que les contrats de travail qui sont en cours.

Le locataire gérant, quant à lui, ne touchera pas d’indemnisation même si, par son travail d’exploitation du fonds, la valeur de ce dernier a été renforcée.

À noter : généralement provisoire, la location-gérance implique une prise de position des deux parties concernant l’avenir du fonds de commerce à la fin du contrat ; Sera-t-il repris par le propriétaire ? Y aura-t-il une cession ou donation au locataire-gérant ?

Ces points seront également à voir avec l’aide d’un professionnel du droit, comme lors de l’établissement du contrat de location.

Conférant de nombreux avantages, au propriétaire du fonds de commerce comme au futur locataire-gérant, la location-gérance est une solution provisoire. Elle peut offrir de belles opportunités à celui qui souhaite céder son fonds de commerce et à celui qui veut commencer une activité commerciale.

Il convient cependant de garder la tête froide en pesant le pour et le contre, et en s’entourant de professionnels du droit et de l’immobilier. Vous voulez tester facilement l’entreprise que vous souhaitez racheter ? Évaluez-la en ligne !

FAQ

Avantages et risques de la location-gérance de fonds de commerce en 3 questions