Foire aux questions

L’estimation délivrée par EstimerMonCommerce.fr est une évaluation professionnelle, fondée sur nos 15 ans d'expérience en cession et évaluation de commerces et d’entreprises, et sur l'observation continue des cessions effectives réalisées sur le territoire français. L’estimation qui vous est remise par EstimerMonCommerce.fr n’a pas valeur d’expert au sens juridique du terme (par exemple dans le cadre d’un litige auprès du tribunal de commerce), mais a pour vocation de vous servir de solide base de réflexion pour un projet de cession, transmission, ou optimisation de votre bien commercial. Dans cette optique, nous vous recommandons de consulter également vos conseils habituels.

Notre méthode d’estimation, fruit d’une longue pratique de terrain, est en prise directe avec la réalité du marché et vient donc fortement densifier et compléter les méthodes purement bilantielles, qui ne tiennent pas compte des facettes opérationnelles, pratiques et constitutives de l'exploitation. Notre expérience nous a appris que la valeur d’une affaire ne dépend pas que de ratios comptables, d'un emplacement ou des seuls souhaits du cédant, mais doit constituer un juste équilibre entre ces éléments et l’approche de repreneurs potentiels, dont les préoccupations majeures sont la finançabilité du projet et son économie globale.

Notre méthode d’estimation de l’affaire est donc étroitement liée à la potentialité de transmission de celle-ci.

Pourquoi ?

Car quelle que soit l’origine du besoin d’un exploitant d’estimer son affaire, la finalité est toujours - quelle qu’en soit sa forme et sa nature - la cession ou la transmission (vente, don, transmission de patrimoine) à court, moyen ou long terme. Celle-ci doit donc impérativement respecter des normes de marché, soit pour donner à l’exploitant des chances réelles de trouver un repreneur, soit pour être en accord avec les règles fiscales dans le cas de transmission ou de définition de patrimoine, et ainsi limiter le risque d’exposition à un redressement potentiel.

Notre estimation de fonds de commerce et des titres de société est réalisée sur mesure, en intégrant toutes les facettes de l'exploitation concernée : chiffre d’affaires, rentabilité, emplacement, état locatif, dynamique commerciale, aspects logistiques et ratios clés. Cette vision opérationnelle englobe toutes les méthodes partielles existantes et y apporte une approche réaliste.

Nous avons constaté durant 15 ans de pratique que seule cette approche logique et globale permet d’estimer avec justesse un fonds de commerce ou des titres de société en gagnant un temps considérable sur toutes les méthodes théoriques qui aboutissent difficilement à un accord entre cédant et repreneur.

Un certain nombre d’exploitants, en plus d’être propriétaires du fonds de commerce, sont propriétaires de leurs murs commerciaux. D’autres ont l’opportunité de le devenir, les locataires ayant la priorité sur l’acquisition des murs commerciaux qu’ils occupent si leur bailleur souhaite les céder. De plus, l’accès à la propriété des murs commerciaux constitue un investissement séduisant depuis longtemps.

Nous avons constaté durant 15 ans que la valeur de murs commerciaux est fortement liée à l’activité pratiquée dans les locaux, à son volume d'affaires et au taux d'effort (loyer qu'elle est capable de supporter en fonction de tel ou tel métier). Il est donc indispensable de considérer différents points de vue pour valoriser des murs, une valorisation unilatérale conduisant régulièrement à des déconvenues.

EstimerMonCommerce.fr a pour vocation de délivrer une estimation en accord avec la réalité du marché. Pour cela, nous fédérons plusieurs méthodes d’évaluation des murs commerciaux, parmi lesquelles la prise en compte du taux d’effort (le pourcentage potentiellement admissible de loyer sur CA HT pour l’activité concernée par l’estimation), l’état locatif actuel, la rentabilité attendue par un investisseur, ainsi que d’autres facteurs, dont la qualité d'implantation.

L’EBE – excédent brut d’exploitation – est une donnée essentielle de l’estimation, car il traduit la rentabilité dégagée par l’affaire après paiement des marchandises, charges externes, salaires, cotisations sociales et impôts (hors impôts société).

Ne tenant pas compte des dotations aux amortissements, transferts de charges, produits et charges exceptionnels, charges financières et impôt société, il reflète donc la rentabilité concrète de l’affaire. Il constitue ainsi un marqueur primordial pour un candidat repreneur (et ses partenaires financiers et conseils divers), qui peut se baser dessus pour estimer la finançabilité du projet et ses revenus potentiels.

L’EBE "brut" (non-retraité) tel qu'il est mentionné dans le bilan (aux soldes intermédiaires de gestion) ne permet pas une véritable analyse de la rentabilité. Se limiter à le multiplier par des coefficients théoriques, comme c’est souvent l’usage chez les acteurs de l’évaluation, conduit généralement à une estimation erronée, pour une raison simple : l’EBE brut résulte du calcul suivant : [CA – achats & charges de fonctionnement]. Les charges et salaires y sont donc comptabilisés en intégralité, sans discernement : impossible de savoir quel est le volume de rémunération du dirigeant (et de son éventuel conjoint, associé ou parent), ni s’il perçoit des compléments de rémunération sous formes de charges supportées par la structure (remontée holding, véhicule, déplacements, voyages, missions, restaurants, téléphone, etc.).

Or ces données, pour un repreneur, font partie intégrante de la rentabilité réelle, puisqu’elles lui indiquent notamment quel train de vie il pourra assurer. Il s’agit également d’identifier l’ensemble des charges d’exploitation exceptionnelles, non-récurrentes, ou non-indispensables au bon fonctionnement de l’exploitation (et à la pérennité du chiffre d’affaires).

C’est pourquoi EstimerMonCommerce.fr, en offrant à l’utilisateur la possibilité d’isoler facilement ces montants, calcule au cas-par-cas un EBE retraité, sur la base duquel - entre autres nombreux facteurs d’appréciation - l’estimation est réalisée.

Le parcours d’évaluation est jalonné de petits tutos clairs et concis, permettant l’optimisation du calcul de la rentabilité, et donc de la valeur de l'affaire.

Non. Bien que quelques barèmes existent dans des publications privées, il n'en existe aucun à titre certifié, public et faisant loi. L'on évoque parfois le barème fiscal, qui n'a pas non plus de caractère officiel. Celui-ci, souvent utilisé par les experts et les tribunaux plus particulièrement en région parisienne, se focalise sur des multiples de chiffre d'affaires TTC avec des fourchettes d'évaluation larges et un panel limité d'activités recensées.

C’est pourquoi EstimerMonCommerce.fr, sur la base des 15 ans d'expérience de terrain de ses créateurs, s'appuie sur le premier barème fondé sur une réalité de marché constituée par :
. les spécificités de chaque exploitation
. les indicateurs comptables et non comptables
. la veille continue des cessions effectives au niveau national

Le barème EstimerMonCommerce.fr se base non seulement sur le chiffre d’affaires HT, la rentabilité réelle recalculée et différents critères d’emplacement, mais intègre de surcroît plus de 30 facteurs liés à la réalité opérationnelle et constitutive de l'exploitation, et ce pour plus de 300 activités différentes, couvrant la majorité du paysage économique français.

Notre parcours d'évaluation vous permet d'intégrer l'impact du Covid 19 dans votre estimation. Découvrez dans notre publication consacrée à ce sujet comment procéder pour tenir compte de cet impact et l'adapter à votre situation spécifique.

L’estimation de votre fonds de commerce ou de vos titres de société est indispensable dans de nombreux cas :

. Le souhait ou l’obligation de céder votre affaire

. Le souhait ou l’obligation de valoriser votre affaire dans votre patrimoine pour des raisons fiscales

. Le souhait ou l’obligation de transmettre votre affaire à des associés ou à des membres de votre famille (vos enfants par exemple), en tout ou partie

. La simple curiosité de connaître la valeur de votre outil de travail sur le marché

. Orienter vos décisions fiscales et comptables en amont, comme par exemple calculer l’éventuelle plus-value future sur la cession

. Baser votre dynamique d’évolution

Globalement, l’évaluation EstimerMonCommerce.fr répond à un besoin de connaître la valeur du votre affaire pour définir une stratégie à court, moyen ou terme.

Chaque année plus de 40.000 transactions immobilières concernent des fonds de commerce et 50.000 des PME ; 75.000 entreprises sont mises en vente chaque année. La cession d’un fonds de commerce ou d’une PME relève de la même habilitation et carte professionnelle que la cession de logements. Or la plupart des agences immobilières se refusent à appréhender ce marché, souvent considéré comme trop technique.

Pour une agence immobilière, l’estimation détaillée permet d’accompagner un cédant dans sa démarche de vente de son affaire, ainsi que des repreneurs potentiels. L’agence peut ainsi développer son activité dans une branche annexe au logement. Les autres outils proposés par EstimerMonCommerce.fr offrent à une agence immobilière traditionnelle la possibilité d’appréhender ce nouveau métier avec crédibilité.

Avocats et notaires sont les acteurs incontournables des cessions de commerces et entreprises. Bien qu’ils n’interviennent pas dans la fixation du prix, ils engagent en revanche leur responsabilité juridique dans chaque cession et nombre d’entre eux sont actionnés chaque année par des repreneurs mécontents, qui imputent leur échec entrepreneurial à un prix mal évalué et donc, entre autres, au conseil juridique qui a encadré la cession.

Il est donc primordial pour les conseillers juridiques de préserver une cohérence et un équilibre dans les transactions qu’ils bordent. Or il n’est pas toujours aisé pour eux d’être confortés sur la cohérence du prix de vente. Disposer de l’outil d’estimation EstimerMonCommerce.fr leur offre une réassurance sur ce point.

L’exploitant d’une affaire entretient souvent avec son expert-comptable une relation privilégiée, régulière et souvent chronophage pour ce dernier. S’il dispose des éléments lui permettant une évaluation sur des critères comptables, il lui est en revanche difficile de pondérer son estimation par des critères opérationnels. Disposer de l’outil d’estimation EstimerMonCommerce.fr lui offre donc une approche complémentaire, synonyme de gain de temps considérable.

Définir avec précision la valeur d’un fonds de commerce, de titres de société ou de murs commerciaux est un critère déterminant en termes d’assurance, afin d’adapter au mieux les cotisations de l’assuré et lui apporter un service sur mesure.

Il est également vital pour un intermédiaire IOBSP en financement de ne s’impliquer que sur des dossiers bancaires dans lesquels la valorisation de l’affaire est cohérente. En premier lieu car il limite ainsi le risque de se voir refuser des demandes de financement pour le compte de ses clients. Ensuite, car sa responsabilité peut être engagée en cas de défaillance du repreneur dans son exploitation post-reprise, qui pourra se retourner contre les différents acteurs de l’opération d’acquisition, entre autres pour le motif de mauvaise valorisation du fonds de commerce.

Tout comme l’IOBSP il est primordial pour une banque de n’accorder des financements qu’aux repreneurs d’affaires ayant été justement valorisées. La responsabilité de la banque peut être engagée en cas de défaillance du repreneur dans son exploitation post-reprise, qui pourra se retourner contre les différents acteurs de l’opération d’acquisition, entre autres pour le motif de survalorisation du fonds de commerce, allant parfois jusqu’à l’annulation du prêt.

Estimer des murs commerciaux à leur juste valeur est un exercice aussi ardu qu’indispensable. Connaître cette valeur permet à un propriétaire bailleur de valoriser son patrimoine au regard de l’administration fiscale, mais aussi de respecter une répartition harmonieuse des valorisations en cas de cession concomitante de murs et fonds de commerce, et ainsi d’éviter le risque de redressement.

En outre, le propriétaire bailleur a bien sûr besoin de connaître la valeur de son bien s’il souhaite le céder.

EstimerMonCommerce.fr apporte dans son estimation une vision globale de marché, qui augmente la vendabilité des murs en évitant de ne considérer que le seul souhait tarifaire du cédant.

Enfin, connaître la valeur des murs permet au propriétaire bailleur, aidé également par la valeur locative, d’établir un loyer cohérent pour le preneur exploitant du local loué.

Un candidat repreneur base sa reprise sur un prévisionnel d’exploitation adossé à un plan de financement, dans lequel figure le prix du fonds de commerce ou des titres de la société. L’équilibre peut être précaire, l’ensemble du projet reposant généralement sur le volume que représente le prix.

Le repreneur d’une affaire n’a donc pas droit à l’erreur.

Or dans la phase d’acquisition il est souvent soumis à de nombreux faisceaux d’informations, rarement neutres. Il n’est donc pas toujours aisé pour lui de savoir à qui se fier au moment de se décider à franchir le pas et faire une offre.

Grâce aux éléments dont il dispose sur l'affaire ciblée, le repreneur potentiel bénéficie ainsi avec EstimerMonCommerce.fr d’un allié précieux et objectif, qui n’a aucun intérêt particulier dans le volume du prix, mais qui focalise son savoir-faire sur la justesse de ce prix.

Non, EstimerMonCommerce.fr ne réalise aucune cession de fonds de commerce ou de titres de société, ni aucun autre type de transaction immobilière.

Son objectif est de permettre à ses utilisateurs d’optimiser la préparation d'une potentielle cession (ou acquisition) à court/moyen/long terme dans les meilleures conditions en délivrant une estimation professionnelle, des conseils avisés issus d'une longue expérience terrain, et des outils pratiques pour aider à la prise de décision, la gestion quotidienne et l'anticipation d'une éventuelle opération de transmission.

Bien que cela ne soit pas indispensable si vous connaissez les chiffres de l'affaire évaluée, vous obtiendrez une estimation précise en vous appuyant sur le dernier bilan avec le compte de résultat détaillé, ainsi que sur le bail commercial (et son éventuel avenant de renouvellement) en cours de validité. Il est bien sûr important de connaître le fonctionnement de l’affaire, afin de sélectionner les bons critères opérationnels qui vous sont proposés durant le parcours d'estimation.

Non, les informations demandées sont simples à identifier sur vos documents et vous êtes guidé tout au long du parcours par des tutos faciles et courts. Le parcours a été élaboré pour que n’importe qui soit en mesure de l’effectuer dans les meilleures conditions, y compris les néophytes en matière de bilan.

EstimerMonCommerce.fr offre un vaste choix en recensant plus de 300 activités différentes, dont on peut évaluer le fonds de commerce ou les titres de société. A l’exception de quelques activités très pointues, le paysage commercial français est ainsi largement couvert.

Si toutefois votre activité n'est pas recensée directement ou indirectement, nous vous invitons à nous contacter afin d'étudier la possibilité de l'intégrer à notre panel.

Le rendu de l’estimation est un rapport détaillé et personnalisé de 20 à 35 pages. Il reprend les facteurs principaux de l’exploitation (ou des murs), précise les forces et faiblesses de celle-ci, et indique trois fourchettes de valeurs* (soit six valeurs d’encadrement au total), ainsi qu’une valeur moyenne.

Disposer d'un "nuage" de six valeurs, ainsi que du détail des forces et faiblesses de l'exploitation (ou des murs) vous permet de comprendre et de situer avec précision la valeur de l'affaire, notamment par rapport à la valeur que vous attendiez si celle-ci est différente.

Votre rapport, complété par une fiche de lecture détaillée, est mis à votre disposition immédiatement. Vous pouvez ensuite le retrouver sur votre tableau de bord personnalisé.

Vous disposez ainsi d’un rapport complet, fiable, compréhensible et exploitable avec des éléments concrets et précis, sur lesquels vous pourrez baser une stratégie de transmission, d'optimisation et de développement, fiscale ou patrimoniale.

* Pour les activités dont le volume d'activité n'est constitué que de commissions nettes, tels que les tabacs, une seule fourchette haute et basse peut être indiquée