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Le statut SCI : dans quel cas le choisir ?
Publié le 12-09-2023 et actualisé le 17-07-2024
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Le statut SCI : dans quel cas le choisir ?
La SCI est un type de société spécifique qui s'adresse à un univers bien précis : celui de l'investissement immobilier.
Pour qui veut acquérir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, le statut de SCI présente plusieurs avantages et particularités qui en font un statut juridique de choix.
Pluralité d'objets sociaux en fonction du projet immobilier porté, avantages fiscaux, facilité de transmission et mutualisation de fonds pour acheter… Tour d'horizon des intérêts à choisir le statut de SCI dans le cadre d'un projet immobilier.
Le statut SCI, comment ça marche ?
Avant de découvrir les différents avantages et cas de figure où la création d'une entreprise sous ce statut juridique est la plus pertinente, il est nécessaire de comprendre ce qu'est une SCI et quelles en sont les particularités.
Qu'est-ce que le statut SCI ?
Une SCI (société civile immobilière) est la forme juridique d'entreprise que l'on retrouve spécifiquement en matière de gestion immobilière.
Constituée à minima de deux personnes ayant le statut d'associés, une SCI permet d'encadrer légalement l'acquisition et la gestion d'un bien ou d'un patrimoine immobilier.
Le statut juridique de SCI (à l'exception de la SCI de construction-vente, ou SCCV) ne permet toutefois pas :
- D'exercer une activité commerciale
- D'exercer une activité d'achat pour revente régulière
- D'exercer une activité de location saisonnière
Il est donc important de différencier le statut d'une société civile immobilière de celui des marchands de biens, qui exercent généralement sous le statut juridique de la SAS ou de la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) (parfois en SARL, mais ce statut est plus rigide).
Enfin, précisons que le patrimoine immobilier ainsi acquis est détenu par la SCI et non par les associés.
Ces derniers détiennent en revanche des parts sociales de la SCI, proportionnellement au montant de l'apport au capital effectué lors de leur entrée dans la société.
Les particularités d'une société civile immobilière (SCI)
La SCI présente des particularités propres à son statut, qui peuvent être autant avantageuses que dommageables.
Il est donc important de bien étudier chaque point avant de se lancer.
Création d'une SCI : avant ou après l'achat du bien immobilier ?
L'une des particularités de la SCI est qu'elle peut être créée à tout moment, que ce soit avant ou après l'achat immobilier.
Procéder à sa création en amont présente cependant l'avantage d'éviter des frais supplémentaires lors du transfert des titres de propriété.
Mais dans la pratique, la loi permet tout aussi bien de créer une SCI avant qu'après l'achat du bien, où il est alors possible de l'intégrer à la société nouvellement créée.
Le fonctionnement d'une SCI
Comme toute société, le fonctionnement d'une SCI est régi par des statuts.
La rédaction de statuts permet de fixer :
- Les modalités de prise de décisions
- Les règles d'administration de la SCI
- Les rapports entre associés
Les associés doivent nommer un ou plusieurs gérants, qui représentent la société et s'occupent de la gestion courante du patrimoine immobilier.
Toutes les décisions concernant la SCI sont prises en assemblée générale.
Le capital d'une SCI : fixe ou variable ?
Les deux options sont possibles et le choix entre un capital fixe ou variable doit être fait à l'étape de la création.
La SCI au capital fixe reste la forme la plus courante.
Le capital est fixé à la création de la société et est mentionné dans les statuts. Tout changement du montant du capital ne peut se faire que suite à une assemblée générale et à une modification des statuts.
La gestion du capital variable d'une SCI est plus simple.
Les montants d'un capital minimum et d'un capital maximum doivent alors être inscrits dans les statuts de la société.
Plus flexible, ce système permet de ne pas procéder à une modification des statuts à chaque changement, tant que les limites fixées ne sont pas atteintes.
SCI : dettes sociales et responsabilité indéfinie des associés
La dernière particularité à connaître sur la SCI est que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société (article 1857 du Code civil).
Contrairement à une SARL ou à une EURL, la responsabilité des associés est engagée en cas de difficultés financières et ne se limite pas à leur apport au capital, mais engage leurs biens personnels.
Face à cette responsabilité indéfinie des associés propre aux sociétés civiles, il convient toutefois de préciser que :
- Cette responsabilité n'est pas solidaire :
Un associé est responsable des dettes selon son taux de participation au capital social. En cas de problème, il ne doit pas payer la part d'un autre associé responsable.
En cas de litige, les créanciers doivent donc réclamer leur part à chaque associé.
Ils ne peuvent pas attaquer un seul associé pour lui réclamer l'intégralité de la dette, comme c'est le cas pour les créanciers d'une société en nom collectif (SNC).
- Cette responsabilité est subsidiaire :
Le patrimoine personnel des associés n'est engagé que si la SCI est dans l'incapacité de régler ses propres dettes.
Pour exiger un remboursement des dettes, les créanciers de la SCI doivent engager une action contre la société.
Les types de SCI (sociétés civiles immobilières) les plus courants
Au même titre qu'une SNC, la société exerçant sous le statut SCI est très souvent une société familiale.
Mais, bien que privilégiée par les familles, la SCI n'en reste pas moins une forme juridique de société possédant des caractéristiques précises, afin de s'adapter à la diversité d'objets sociaux qu'elle peut revêtir.
La SCI de gestion ou location
C'est la forme première de toute société créée avec le statut SCI.
Dans son schéma de fonctionnement classique, la SCI de gestion ou location procède à l'achat d'un bien immobilier et en devient propriétaire en tant que personne morale.
C'est la SCI qui s'occupe de la gestion et de la location du bien immobilier. Les revenus locatifs sont partagés entre associés à l‘issue de l'imposition.
Précisons que le bien immobilier n'est pas divisé en parts égales entre chaque associé.
Il appartient de manière entière à la SCI. Le départ d'un ou plusieurs associés n'impacte en rien son statut, le bien immobilier reste la possession de la SCI.
La SCI familiale
La SCI familiale permet aux membres d'une même famille d'assurer la gestion et l'acquisition d'un ou plusieurs biens immobiliers.
C'est également un statut qui facilite la gestion des successions dans la cellule familiale, sans en sortir.
Dans ce cas de figure, les associés de la SCI familiale doivent appartenir à la même famille (jusqu'au 4ème degré).
La SCI d'attribution
La SCI d'attribution est avantageuse pour les projets d'achat ou de construction d'un bien immobilier, qui est ensuite divisé entre les associés.
Chaque associé bénéficie du bien immobilier de manière proportionnelle, en fonction des parts sociales qu'il possède au capital.
à la fin du projet immobilier, la SCI d'attribution est dissoute.
La SCI de construction-vente (SCCV)
La SCI de construction-vente (ou SCCV) est la seule forme de SCI pouvant pratiquer une activité commerciale.
Sous cette forme, la SCI peut acheter un terrain afin d'y construire un immeuble, dans le but de le revendre pour en tirer profit.
Bien qu'elle soit particulière dans sa manière de fonctionner, cette SCI doit tout de même répondre à quelques obligations :
- Le bien ne doit pas être meublé
- L'activité doit être exercée à titre habituel
Le statut juridique de la SCCV est donc réservé aux professionnels de la construction immobilière, tels que les promoteurs immobiliers.
La SCI professionnelle
L'objet social d'une SCI professionnelle porte sur la gestion d'un patrimoine immobilier composé de locaux abritant une activité professionnelle ou un siège social.
Dans cette configuration, un chef d'entreprise peut choisir d'acquérir le bien au nom de son patrimoine privé, plutôt qu'au nom de l'entreprise commerciale qu'il héberge.
Cela peut se faire en son nom propre ou au nom de celui de la SCI alors créée.
Le chef d'entreprise doit détenir la majorité du capital social et procéder à la location du bien immobilier par l'entreprise.
L'avantage de la SCI professionnelle est qu'elle permet de faire une distinction entre l'exploitation commerciale et le bien immobilier.
Pourquoi choisir le statut SCI lorsque l'on crée sa société ?
En plus d'être modulable en fonction de l'objet social de la société, une SCI présente plusieurs avantages, qui poussent les entrepreneurs immobiliers à choisir ce statut plutôt qu'un autre.
Choisir la SCI pour acheter un bien immobilier à plusieurs
C'est l'essence-même de l'existence de la SCI et son premier avantage : la possibilité d'acheter des biens immobiliers à plusieurs de manière simple.
En plus de faciliter l'acquisition et la gestion immobilière, une société civile immobilière permet :
- De répartir de manière proportionnelle les parts sociales entre les associés, en fonction du montant de leurs apports au capital social
- De simplifier la répartition des droits entre associés
- De faciliter les prises de décisions et opérations à plusieurs
- D'augmenter la capacité d'achat grâce à la réunion de capitaux plus conséquents
- D'obtenir des prêts plus facilement en mutualisant les charges
Choisir la SCI pour organiser sa gestion plus librement
Par l'intermédiaire des statuts, les associés d'une SCI peuvent fixer librement les modalités concernant les prises de décisions.
En plus de nommer le gérant, les associés sont également libres de définir :
- Les pouvoirs de ce dernier
- Ce qu'il peut décider seul
- Les points qui nécessitent un accord unanime ou à la majorité
En se dégageant ainsi de la gestion quotidienne, les prises de décisions sont facilitées.
De plus, les dispositions statutaires fixent les règles précises de quorum et de majorité.
Cela évite les différents blocages et litiges pouvant survenir lors de la gestion de la société.
Enfin, dans le cas où les statuts ne préciseraient pas un point devenu pertinent au cours de l'exploitation de l'entreprise, les associés ont toujours la possibilité de formaliser les dispositions complémentaires par l'intermédiaire d'un pacte d'associé.
Choisir la SCI pour bénéficier d'avantages fiscaux
D'un point de vue fiscal, les associés d'une SCI jouissent du même privilège que ceux d'une société civile professionnelle et de toute autre entreprise, dans la mesure où ils peuvent choisir le régime fiscal d'imposition de l'entreprise.
Cet avantage n'est pas des moindres, puisqu'en fonction de l'imposition choisie (IR ou IS), cela impacte différemment leur propre déclaration de revenus.
- Le régime des sociétés de personnes, la SCI à l'impôt sur le revenu (IR) :
Dans une SCI soumise à l'IR, lors de sa déclaration de revenus annuelle personnelle, chaque associé déclare le résultat net avant impôt de la société à hauteur de sa quote-part de détention du capital.
Attention, cela peut entraîner un changement de tranche d'imposition pour le foyer de l'associé.
- Le régime de la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) :
Plus avantageux pour la SCI, le régime d'imposition à l'IS n'intervient qu'au niveau de la société, qui déclare son résultat net avant impôt et règle le montant de l'impôt.
Le régime de l'IS laisse ainsi le soin aux associés de capitaliser les bénéfices, ou de se distribuer des dividendes.
Dans ce dernier cas, les associés ne déclarent que les dividendes perçus dans leur déclaration annuelle personnelle d'imposition.
Il est important de préciser que le choix du régime d'imposition a un impact sur le taux d'imposition des revenus fonciers perçus par les SCI (article 1655 ter du Code général des impôts).
Si la SCI perçoit des revenus fonciers, ceux-ci font l'objet d'un partage entre les associés, à hauteur de leur apport au capital. Ces revenus sont ensuite imposés individuellement.
Choisir la SCI pour transmettre plus simplement son patrimoine
L'un des avantages non-négligeable de la SCI, qui poussent les créateurs d'entreprise à choisir ce statut est qu'il permet de faciliter la transmission de patrimoine.
En effet, dans une SCI, les associés cèdent et reçoivent des parts sociales de la société et non un bien immobilier. Les procédures de cession sont donc plus simples et moins coûteuses.
La SCI est une solution idéale pour éviter les éventuels conflits dus à l'indivision suite à un décès, un divorce ou toute autre séparation.
En effet, la question de la distribution de part est réglée en amont par les statuts de la société, en attribuant à chaque héritier la part et le droit de vote qui lui revient.
Choisir la SCI pour profiter des plus-values de cession
Enfin, le dernier avantage découlant du statut de SCI concerne les plus-values de cession qui surviennent lorsque le cédant réalise une plus-value en vendant ses parts (différence positive entre le prix de cession des parts et leur prix d'acquisition).
Cet avantage sur les plus-values de cession est possible grâce au dispositif d'abattement pour durée de détention, dont la SCI peut bénéficier de deux façons :
- Lors de la revente d'un bien immobilier acheté personnellement, l'abattement pour durée de détention est calculé à partir de la date d'entrée du bien dans le patrimoine de la SCI.
- Lors d'un achat en SCI, quelle que soit la date d'acquisition du bien immobilier, l'abattement est calculé à compter de la date d'acquisition du bien ou de souscription des titres.
Les différentes étapes de création d'une SCI
Aux prémices de création de la société, les associés doivent respecter un ensemble de formalités indispensable à l'obtention du statut de SCI qu'ils souhaitent.
Ces formalités se résument en 4 étapes clefs :
La rédaction des statuts de la SCI
C'est l'une des premières formalités à remplir au cours de la création d'une SCI : la rédaction des statuts.
Ceux-ci définissent les règles de fonctionnement de la société immobilière et les modalités de pouvoirs accordés au gérant.
Les statuts d'une SCI doivent obligatoirement contenir les informations suivantes :
- Sa forme sociale (ici une société civile immobilière (SCI)
- Sa dénomination sociale (le choix du nom est libre mais doit rester distinctif si vous utilisez votre nom de famille)
- Son objet social (à savoir l'activité de la société : acquisition, administration ou gestion de biens immobiliers. Attention, l'objet social ne peut pas être commercial)
- Le siège social de l'entreprise (qui peut être l'adresse officielle définie par les associés ou l'adresse personnelle du gérant si la SCI n'a pas de locaux)
- La durée de constitution de la SCI (le maximum étant de 99 ans à compter de son immatriculation)
- L'identité de tous les associés (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse du domicile)
- Le montant du capital social (qui correspond aux apports effectués par les associés et non à la valeur des biens immobiliers gérés)
- Les différents apports réalisés par les associés (qu'ils soient en nature ou en numéraire, en précisant respectivement la valeur et le montant)
- La désignation du gérant, de ses pouvoirs et responsabilités
- Les règles d'assemblée générale (règle de convocation, de quorum, de vote)
- Les conditions de cession des parts sociales
Les statuts sont un outil essentiel au bon fonctionnement d'une SCI.
C'est l'une des formalités les plus importantes et complexes, à laquelle il faut apporter une attention particulière.
Pour les rédiger, il est conseillé aux associés de la SCI de faire appel à l'expertise d'un avocat en droit des affaires ou d'un notaire.
Le dépôt du capital social de la SCI
Le capital social d'une société civile immobilière (comme toute autre société) correspond à la somme des apports en nature ou en numéraire réalisés par les associés.
En cas d'apport en nature de plus de 30.000 euros, ou représentant plus de la moitié du capital social, l'apport en question doit être valorisé et validé par un commissaire aux apports.
Par la suite, le capital social doit obligatoirement être déposé auprès d'un organisme spécialisé (organisme bancaire, cabinet notarial ou d'avocat), afin de recevoir une attestation de dépôt de fonds, document indispensable pour procéder à l'immatriculation de la SCI.
Notons qu'il n'existe aucun montant minimum imposé pour la constitution du capital d'une SCI.
Toutefois, celui-ci constitue une garantie de sérieux pour les partenaires de la SCI.
La publication d'une annonce légale au JAL
La publication de l'avis de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL) permet d'avertir les tiers de la création de l'entreprise.
Cette démarche administrative est obligatoire, afin de pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.
L'immatriculation de la SCI au RCS
Une fois ces étapes effectuées, vous pouvez passer à l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS), auprès du greffe du tribunal de commerce (via le site internet du guichet des formalités des entreprises).
Le dossier d'immatriculation est composé des principaux documents suivants (liste exhaustive) :
- Un original des statuts (daté et signé)
- L'attestation de parution au JAL
- Un justificatif d'identité du gérant de la SCI et sa déclaration de non-condamnation
- Un justificatif de domiciliation de la société
- La déclaration des bénéficiaires
Une fois le dossier d'immatriculation validé, le greffe fournit l'extrait Kbis de la société, qui constitue la finalisation de la création et la carte d'identité de la SCI.
La comptabilité de la SCI
La tenue d'une comptabilité dans une SCI à l'IS est obligatoire. Elle doit ainsi tenir plusieurs livres comptables.
Cela implique également la tenue d'une assemblée générale, ainsi que le dépôt des comptes annuels auprès du Greffe du tribunal de commerce.
Les honoraires d'un expert-comptable sont donc à prévoir, afin de garantir une gestion des comptes sans faille, notamment en cas de contrôle.
À l’inverse, une SCI soumise à l'IR n'a aucune obligation comptable particulière et peut simplement tenir un livre des recettes.
En conclusion, le statut de SCI présente plusieurs atouts non-négligeables, mais reste propre à un milieu cloisonné : celui de l'immobilier.
En fonction du projet porté par les entrepreneurs, d'autres alternatives existent et permettent de trouver le statut le plus adapté à l'engagement qui veut être pris et au style de gestion projeté.
Là où la SCI propose une gestion à plusieurs, d'autres statuts juridiques tel que celui de l'EURL ou l'entreprise individuelle permettent à l'entrepreneur d'être le seul maître à bord, avec les avantages et inconvénients que cela implique.
FAQ
Le statut SCI en trois questions :
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