Qu’est-ce que l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ?

En France, l'indice des loyers commerciaux (ILC) est un indicateur essentiel pour la révision des loyers, dans le cadre des baux commerciaux.

L’ILC a été créé pour encadrer l'évolution des loyers commerciaux, tout en tenant compte de la conjoncture économique. Il s'applique aux contrats de location commerciale, afin d’offrir un cadre légal clair et équilibré aux propriétaires et locataires.

La compréhension de l'ILC est cruciale pour les deux parties, car il influence directement les conditions financières du bail commercial et impacte l'évolution des loyers commerciaux.

Dans cet article, nous vous proposons d’explorer en détail la définition de l’indice ILC, son rôle essentiel au sein des baux commerciaux, ainsi que la méthode de calcul à utiliser pour mieux anticiper les variations de loyer.

L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) : de quoi parle-t-on ?

En tant qu’outil indispensable dans le contrôle de la hausse des loyers de locaux professionnels, l’ILC tient un rôle central dans l’établissement des baux commerciaux.

Voyons comment le cadre qui le définit permet une utilisation claire et équitable de cet indice, faisant de l’ILC l’indice de référence dans la révision des loyers.

L’indice ILC : définition

L'indice des loyers commerciaux (ILC) a été créé en 2008, avec la loi de modernisation de l'économie LME (4 août 2008).

Il a été conçu pour remplacer l'indice du coût de la construction (ICC) qui, depuis 1953, servait de référence pour la révision des loyers commerciaux.

En effet, suite à la loi Pinel de 2014, l’ILC a été préféré à l’ICC, car plus représentatif de l'économie du commerce et du foncier.

Depuis, l’ILC est l’indice de référence le plus stable pour la révision des loyers des baux commerciaux classiques (3/6/9).

Le calcul trimestriel et la publication de cet indice sont gérés par l'INSEE, selon la formule révisée de 2021 et présentée dans le décret d’application n°2022-357 du 14 mars 2022.

• L’indice des prix à la consommation (IPC),
• L’indice des coûts de la construction (ICC).

À noter :

L’ILC s’adresse aux commerçants immatriculés au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS), ainsi qu’aux artisans inscrits au RNE. 

L'importance de l'ILC pour les baux commerciaux

Les baux commerciaux traditionnels (dits "bail 3/6/9") permettent de contractualiser le montant du loyer et sa révision lors :

• d’une révision triennale
• d’une révision annuelle
• du renouvellement d’un bail (articles L145-34 et L145-38 du Code du commerce)

Le montant du loyer d'un bail commercial n’est pas décidé de façon arbitraire. Il est fixé en fonction de la valeur locative du bien, elle-même calculée selon des critères précis (surface, emplacement, catégorie).

À ces deux notions encadrant la location d’un bien commercial, s’ajoute celle de la révision du prix du loyer.

Le but est de tenir compte de l’évolution des prix du marché, afin de protéger les intérêts du bailleur et du locataire.

Là encore, pas de décision arbitraire, puisque la révision du loyer est plafonnée par l’indice de référence : l’ILC (indice des loyers commerciaux).

Au sein d’un bail commercial, le rôle de l’ILC est d’une importance double :

1. Pour le bailleur :

L’ILC garantit un loyer en adéquation avec le marché.

Il empêche ainsi une perte de la valeur locative du bien sur le long terme et assure au bailleur des revenus locatifs en adéquation avec la hausse du coût de la vie.

1. Pour le locataire :

L’ILC le protège contre les hausses abusives du loyer et les conflits inhérents.

Il influence également indirectement les négociations concernant le droit au bail ou le pas-de-porte si les parties tiennent compte de l'évolution des loyers commerciaux lors de la fixation du montant.

Voici l'évolution de l'ILC entre 2005 et 2024 :

Il arrive que le bailleur demande un déplafonnement du loyer (augmentation hors du cadre de l'ILC).

C’est le cas lorsque le prix du loyer n’est plus en adéquation avec la valeur locative (ex : modification des facteurs locaux de commercialité).

Quelle est la différence entre l’indice ILC et l’indice ILAT ?

L’indice ILC et l’indice ILAT sont tous deux des indices utilisés pour effectuer la révision des loyers selon l’évolution économique, mais ils concernent des types d’activités différents :

1. L’ILC (indice de loyers commerciaux) :

Comme son nom l’indique, il est utilisé pour ajuster les loyers des locaux commerciaux classiques, à savoir les espaces utilisés pour des activités de commerce (magasins, boutiques…).

Pour rappel, le calcul de l’ILC est basé sur les sous-indices économiques pondérés de :

• L’IPC (variation des prix à la consommation)
• L’ICC (variation des coûts de la construction)

1. L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) :

Il est utilisé pour ajuster les loyers des activités du secteur tertiaire, c’est-à-dire les bureaux et autres locaux non-commerciaux (activités de services, professions libérales…).

Le calcul de l’ILAT est basé sur les indices de :

• L’IPC (tout comme l’ILC)
• Le PIB (niveau du produit intérieur brut en valeur, corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables)

L’intérêt d'avoir deux indices distincts est de pouvoir choisir l’indice le plus adapté, selon la nature de l’activité exercée dans les locaux loués.

Comment calculer l’indice ILC pour réviser LE LOYER D'un bail commercial ?

Depuis le quatrième trimestre 2021, l’ICAV (indice du chiffre d’affaires du commerce de détail) n’entre plus dans la formule de calcul de l’ILC.

Face à cette mise à jour, voyons ensemble les éléments composant le calcul de l’ILC, comment l’utiliser et comment analyser son résultat.

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De quoi se compose l’indice ILC ?

L’objectif de l’indice des loyers commerciaux (ILC) est de permettre la révision du loyer d’un bail commercial, en se basant sur des données économiques fiables.

Pour cela, l’indice ILC se compose de deux autres indices significatifs :

1. L’évolution des prix à la consommation, obtenue à partir de l’indice des prix à la consommation (IPC), qui mesure la variation moyenne relative du prix des produits consommées par les ménages (inflation).
2. L’évolution des prix de la construction neuve, obtenue à partir de l’indice du coût de la construction (ICC), qui mesure l’évolution des prix des bâtiments neufs, à usage principal d’habitation non-communautaire.

Ces indices sont calculés chaque trimestre de l’année par l’INSEE, pour donner l’ILC.

La méthodologie de calcul de l’indice ILC

L’indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice composite, calculé à partir des deux sous-indices vus précédemment (IPC et ICC).

1. Méthodologie de calcul :

 Afin de calculer l’ILC, il est nécessaire de procéder selon la méthodologie suivante :

• Utiliser les valeurs de l’IPC et de l’ICC calculées pour la même période et révisées sur la même base.
• Pondérer les valeurs des sous-indices, selon la formule de pondérations suivante :
  • 75 % de la moyenne mIPC,
  • 25 % de la moyenne mICC.
• Additionner les moyennes pondérées de chaque sous-indice pour obtenir l’indice ILC pour l’année choisie.

1.  Formule de calcul de l’ILC :

Indice ILC = (75 % x mIPC) + (25% x mICC)

1. Cas pratique d’un calcul de l’ILC :

Pour notre exemple de calcul de l’indice des loyers commerciaux (ILC), prenons les données des moyennes pondérées du premier trimestre 2024 (base 100 en 2015) :

• Moyenne indice des prix à la consommation (mIPC) : 122,06 (source : INSEE),
• Moyenne indice du coût de la construction (mICC) : 147,65 (source : INSEE).

En appliquant la formule de calcul de l’ILC, nous obtenons :

ILC = (75 % x mIPC) + (25 % x mICC)

≈ (0,75 x 122,06) + (0,25 x 147,65)

≈ 91,545 + 36,913

≈ 128,46

Pour le premier trimestre 2024, l’indice des loyers commerciaux ILC s’établirait autour de 128,46.

À noter :

L’INSEE donne une valeur de 134,58 pour l’ILC du premier trimestre 2024. La différence avec notre résultat s’explique soit par des ajustements méthodologiques spécifiques de l'INSEE ou des révisions postérieures des indices utilisés.

COMMENT REVISER UN LOYER COMMERCIAL AVEC L'ILC ?

Pour calculer la révision du loyer d’un bail commercial avec l’indice des loyers commerciaux (ILC), la formule de calcul est la suivante :

Exemple : Pour calculer la révision d’un loyer annuel de 10.000 € entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2024, le calcul est le suivant : 10.000 x (134,58/128,68) = 10.450 €

Quel est l’impact de l’indice ILC sur les charges locatives ?

L’évolution de l’ILC joue un rôle central dans la gestion des baux commerciaux.

Si elle est déterminante dans la révision des prix des loyers, l’évolution de l’ILC impacte aussi les charges locatives et la rentabilité des surfaces commerciales :

1. L’augmentation du loyer :

Nous l’avons vu, les loyers commerciaux indexés sur l’ILC peuvent être révisés à la hausse lorsque celui-ci augmente.

Par un effet domino, cette augmentation impacte directement les charges locatives, puis le bilan financier et donc, à terme le résultat de l’entreprise locatrice.

1. L’augmentation des frais annexes :

Dans un bail commercial, certains frais de location sont calculés au pourcentage du loyer. Et là encore, l’augmentation de ces frais annexes se fait proportionnellement à celle de l’ILC.

Voici quelques exemples :

• Les charges de copropriété (entretien des parties communes, des espaces verts, sécurité, gestion de l'immeuble…).
• Les taxes foncières : certains bailleurs répercutent une partie de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) sur le loyer.
• Les frais d'entretien et de maintenance (équipements partagés comme les ascenseurs, la climatisation, les parkings ou garages…).
• Les frais liés à la publicité, comme dans un centre commercial (frais publicitaires collectifs proportionnels au loyer).

Ces frais s'ajoutent à l’augmentation de loyer en cas de hausse de l'ILC, ce qui entraîne une augmentation des charges globales payées par le locataire.

1. La renégociation des termes du bail

Lorsque l'ILC connaît une augmentation significative, cela peut engendrer une renégociation des termes du bail.

Effectuée à la demande du locataire, cette renégociation contractuelle vise à atténuer l’impact de la hausse de l’ILC.

La renégociation peut porter sur le montant du loyer (réduction temporaire ou plafonnement des augmentations), la répartition des charges, une demande de déspécialisation des locaux (ajout d’activité), ou encore sur les conditions de cession ou de renouvellement du bail commercial.

Par la suite, il appartient au bailleur d’évaluer la faisabilité de ces demandes, en les confrontant au marché, à leur rentabilité sur le long terme, etc.

L'ILC (indice des loyers commerciaux) joue un rôle crucial dans l'ajustement des loyers pour les baux commerciaux traditionnels.

Car il tient compte de l'évolution des coûts et de l'activité économique, et malgré un cadre légal strict, l’ILC est ainsi synonyme de stabilité pour les parties.

Toutefois, si ces dernières souhaitent plus de flexibilité, le bail précaire peut être une alternative intéressante.

En effet, bien qu’il ne soit pas soumis aux mêmes règles de révision par l'ILC, ce type de bail permet d'accéder à des locaux professionnels tout en limitant les engagements à long terme.

Avant de vous lancer, n'hésitez pas à vous rapprocher d'Estimer Mon Commerce, afin de savoir quel type de bail est le plus adapté à votre projet !

FAQ

L’indice des loyers commerciaux (ILC) en trois questions :