Bail commercial : Les points à savoir

Le contrat de bail commercial est un élément fondamental de l’exploitation d’un commerce ou d’une entreprise.

Dans le déroulement d’une cession de fonds de commerce, l’examen des conditions du bail commercial détermine, entre autres facteurs, la faisabilité de l’opération, et ce parfois dès l’offre d’achat.

Par ailleurs, les éléments du bail commercial impactent directement la vente du fonds de commerce

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Qu’est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location d'un local destiné à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. C’est un engagement de longue durée.

La durée peut être variable en fonction de la nature du bail.

Le local d’activité doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce.

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Le contrat de bail commercial définit ainsi les obligations réciproques du propriétaire du local (bailleur) et du locataire (preneur), qui doit être une entreprise en activité, immatriculée soit au répertoire des métiers soit au registre du commerce et des sociétés.

Le statut des baux commerciaux relève des articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Il protège le locataire par une stabilité dans la durée de l’exploitation et par l’acquisition de la propriété commerciale au travers du droit au renouvellement ou d'une indemnité d'éviction.

Il existe différents types et durées de bail commercial, tous comprenant des points essentiels que le preneur doit soigneusement examiner avant la signature du contrat.

Le rôle du bailleur parmi les acteurs d’une cession est donc incontournable

Quels sont les différents types de baux commerciaux ?

Le type de bail commercial dépend principalement de sa durée.

La signature d’un contrat de bail commercial engage dans la plupart des cas le propriétaire pour une durée de 9 ans.

Un bail commercial peut également être consenti pour une durée plus longue, mais toujours déterminée.

Si la durée classique d’un bail commercial est de 9 ans (c’est le bail dit « 3-6-9 »), elle atteint souvent 10 ou 12 ans, notamment dans les centres commerciaux.

Quelles sont les particularités du bail commercial 3-6-9 ?

Le bail dit 3-6-9 est le type de bail le plus répandu. C’est un bail très protecteur pour le locataire, notamment grâce au plafonnement des loyers et au droit au renouvellement.

Son appellation vient du fait qu’il peut être résilié tous les 3, 6 ou 9 ans par le locataire (avec un préavis de 6 mois généralement), et même hors fin de période triennale en cas de départ en retraite ou d’invalidité.

Le bailleur n’a en revanche pas la même latitude d’interrompre le contrat de bail avant l’expiration des 9 ans, sauf dans quelques cas précis :

• Le locataire n’a pas payé ses loyers et le bailleur a lancé une procédure d’expulsion, arrivée à terme
• Modifier l’usage du local d’activité en usage d’habitation
• Construire ou reconstruire l’immeuble existant
• Réaliser des travaux prescrits ou autorisés pour une restauration immobilière
• Démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain

La signature d’un bail 3/6/9 assure au locataire de pouvoir occuper le local d’activité au minimum pour neuf ans, lui laissant ainsi la possibilité de pérenniser son exploitation.

À l’expiration du bail, le locataire peut le reconduire, via une demande de renouvellement du bail ou restituer le local commercial.

Une exception existe toutefois pour les baux portant sur des locaux dits « monovalents » (tels que les hôtels), ainsi que les bureaux et les locaux de stockage. Pour ces cas de figure, le bailleur peut exclure la clause de résiliation anticipée.

Le montant de loyer du bail 3/6/9 est fixé librement entre bailleur et preneur, mais doit répondre à une certaine cohérence, déterminée par la loi de l’offre et de la demande, ainsi que par la valeur locative.

Le loyer fait l’objet d’une révision annuelle ou triennale, qui est plafonnée par l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales et les activités artisanales, ou par l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les autres activités.

Quelle est la difficulté du bail commercial de 10 ou 12 ans ?

Contrairement au bail 3-6-9, les baux de 10 ou 12 ans, très utilisés dans les centres commerciaux, sont nettement plus favorables au bailleur.

La raison principale est que ce type de bail permet au propriétaire des murs commerciaux d’échapper aux dispositions de la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014 dite loi Pinel.

Propriétaire et preneur peuvent conclure un bail pour une durée ferme de 10 ou 12 ans.

Dans ce cas, il y a deux impacts majeurs qui handicapent le locataire :

• L'impossibilité pour le locataire de donner congé en cours de bail. Il doit donc rester dans le local jusqu’à l’échéance des 10 ou 12 ans
• Le plafonnement des loyers. En effet, à l’échéance de 10 ou 12 ans, le montant du loyer du nouveau sera automatiquement fixé à la valeur locative, laquelle est généralement plus avantageuse pour le bailleur.

Cependant, bailleur et locataire peuvent opter pour un bail de type 3/6/9/10 ou 3/6/9/12, ou encore un bail 6/10 ou 6/12.

Le locataire garde ainsi la possibilité de résiliation triennale, ou tous les six ans. En revanche, à l’échéance du bail, la règle de fixation du loyer à la valeur locative demeure.

Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

Le bail précaire est une variante du bail commercial classique, qui permet au bailleur et au locataire de conclure un bail commercial pour une durée inférieure à 9 ans.

Son appellation officielle est la convention d'occupation précaire.

Ce bail confère à une personne physique ou morale le droit d'occupation provisoire et précaire d’un local d’activité, moyennant le paiement d'une redevance.

Cette dérogation à l’article L. 145-1 et suivants du code de commerce permet de signer un bail ou plusieurs baux successifs pour une durée totale limitée à 3 ans.

Avec le bail précaire, le locataire ne jouit pas du droit au renouvellement, ni à l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement par le propriétaire. Il perd donc la notion de propriété commerciale et ne peut céder son fonds de commerce.

A l’échéance du bail précaire, d’une part le même type de bail ne pourra être mis en place, et d’autre part si le locataire reste dans le local, un bail 3-6-9 classique (et tous ses avantages pour le locataire) se mettra en place de facto entre les parties.

Pour éviter cela, le bailleur doit faire connaître au locataire sa volonté qu’il quitte le local dans un délai d’un mois suivant l’échéance du bail précaire.

Quels sont les avantages du bail saisonnier ?

Le bail saisonnier, variante plus rare du bail commercial, est adapté aux activités saisonnières, ce type de bail s’étendant sur la saison touristique, de 3 à 6 mois maximum.

Le bail saisonnier peut être renouvelé chaque année à la même période (la saison uniquement), mais contrairement au bail 3-6-9, le locataire n'a aucun droit de renouvellement automatique du contrat de location.

Le bail saisonnier a donc une durée déterminée et une date d’échéance précise. En outre, le locataire n’a pas besoin de donner de préavis en fin de bail.

Le loyer forfaitaire est fixé d’avance pour la durée d'occupation.

Ce type de bail convient aux professionnels ayant souvent une activité hivernale et une activité estivale, étant d’autre part apprécié car le local est généralement équipé.

Le propriétaire des murs commerciaux ne peut pas exploiter son local en dehors de la saison, sous peine de requalification du contrat de bail.

Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?

Dans la famille des baux, le bail emphytéotique est véritablement à part, car il s’apparente quasiment à la pleine propriété des murs commerciaux.

Le bail emphytéotique est un contrat de 18 à 99 ans, par lequel le locataire (appelé emphytéote) possède un droit réel immobilier particulier (appelée l’emphytéose) sur l’immeuble donné à bail.

Le locataire doit supporter les améliorations des murs et ne perçoit aucune indemnité en fin de bail. En contrepartie, il paye un loyer très bas.

En fonction de la durée restante du bail emphytéotique lors d’une cession de fonds de commerce, si la durée résiduelle est par exemple de plusieurs décennies, le locataire cédant peut se considérer comme étant presque propriétaire du bien.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Les professions libérales, du fait qu’elles ne sont pas considérées comme commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles, sont les principaux concernés par ce type de bail, qui est également ouvert aux micro-entreprises et auto-entreprises.

Il est caractérisé par une grande souplesse.

Le bail professionnel est résiliable à tout moment par le locataire avec un préavis de 6 mois. Le propriétaire n’a en revanche pas cette faculté. Le même préavis est appliqué à l’échéance du bail, si le locataire ne souhaite pas le reconduire.

D’une durée minimum de 6 ans, il entre dans le régime des baux commerciaux si sa durée est fixée à 9 ans.

Le loyer du bail professionnel est fixé librement par bailleur et preneur, le choix de l’indice d’indexation du loyer restant à leur discrétion (ce doit malgré tout être un indice reconnu, tel que l’ILC).

Il existe en outre deux avantages pour le locataire (si le contrat ne s’y oppose pas), qui sont  la plupart du temps interdits dans les baux commerciaux classiques :

• Il peut d’une part sous-louer les locaux
• Il peut d’autre part céder son bail (avec ou sans agrément du bailleur, en fonction de la clause du contrat)

Par contre, le locataire, s’il bénéficie de ces avantages, n’a ni garantie de renouvellement du bail, ni d’indemnité en cas de non-renouvellement du bail.

Quelle est l’importance de la valeur locative ?

Rappelons que la fixation du loyer d’un bail commercial étant libre, ce sont donc les parties qui décident du montant du loyer.

Plus concrètement, c’est le bailleur qui demande un loyer et le locataire potentiel qui l’accepte ou qui tente d’en négocier le montant pour trouver un accord convenant aux deux parties.

Contrairement à sa révision, la fixation du loyer n’est encadrée par aucune loi. Il est néanmoins possible d’en déterminer la cohérence grâce à la valeur locative et au taux d’effort.

Comment calculer la valeur locative ?

A ne pas confondre avec la valeur locative cadastrale (base fiscale de calcul de la taxe foncière et de l'ancienne taxe professionnelle), la valeur locative commerciale n’a pas de définition légale et relève davantage de deux facteurs :

• Les usages et appréciations
• Un arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 23/11/1993 concernant la notion de commercialité, définie comme "l'aptitude d'un secteur urbain de générer du chiffre d'affaires pour le commerçant considéré"

Il est primordial de comprendre que la valeur locative d'un local professionnel est calculée en fonction du loyer annuel au prix du marché, et non du loyer mentionné au bail commercial.

L’écart entre les deux est parfois important.

Le loyer annuel au prix du marché est connu des professionnels de chaque localité.

Il est conseillé aux exploitants de se renseigner sur les loyers des commerces du secteur immédiat, directement auprès de leurs exploitants. C’est un excellent moyen pour déterminer un loyer moyen au m² sur un micro-secteur.

La valeur locative dépend de critères d’environnement commercial (urbain, périurbain, rural) et de type d’emplacement (N°1, 1bis ou 2).

Ces deux critères déterminent le niveau de commercialité et par conséquent le coût de l’emplacement. Ainsi, un local commercial situé en emplacement N°2 dans un environnement rural aura logiquement une valeur locative fortement inférieure à celui qui est situé en emplacement N°1 en cœur de ville.

La valeur locative des locaux commerciaux est donc étroitement liée aux revenus perceptibles de leur location.

Le calcul de la valeur locative intègre donc le loyer, ainsi que le (ou pas-de-porte droit d’entrée) s’il en a été versé un au propriétaire, ou le droit au bail s’il en a été versé un au précédent locataire.

L’usage veut que l’on retienne 10% du montant de la transaction (droit au bail ou pas-de-porte, s’il y en a eu un) pour l’inclure dans le calcul de la valeur locative.

La valeur locative est classiquement indiquée au m² annuel hors taxes et hors charges.

Sa formule de calcul est la suivante :

Comment calculer la surface pondérée ?

La surface pondérée est calculée à partir de la surface au sol des différentes parties du local, mais aussi de l'affectation et de l'utilisation de ces différentes parties.

Il s’agit des mètres carrés utiles à la vente.

Les surfaces constituées par un espace en retrait, une arrière-boutique, un sous-sol ou des étages, par exemple, ont une valeur moindre que l’espace primaire de vente, celui où évolue naturellement et facilement le client, où il peut conclure l’acte d’achat.

L’on applique alors pour chaque partie un coefficient de pondération allant de 10 à 120% de la surface concernée.

Les coefficients d’appréciation peuvent être définis ainsi selon les différentes parties du local :

Prenons l’exemple d’un local commercial sur 3 niveaux, composé d’un rez-de-chaussée (sans arrière-boutique) de 100m², d’un premier étage sans vitrine de 80m² et d’un sous-sol de 40m². La surface globale au sol est donc de 220m².

Le calcul de la surface pondérée s’effectue ainsi :

1.   Rez-de-chaussée :

• 25% de 100m² x coefficient 100% = 25m²
• 25% de 100m² x coefficient 90% = 22,5m²
• 50% de 100m² x coefficient 50% = 25m²

Total de surface pondéré du rez-de-chaussée : 25 + 22,5 + 25 = 72,5m²

2.   Premier étage :

• 100% de 80m² x coefficient 20% = 16m²

Total de surface pondéré du premier étage : 16m²

3.   Sous-sol :

• 50% de 40m² x coefficient 30% = 6m²
• 50% de 40m² x coefficient 15% = 3m²

Total de surface pondéré du sous-sol : 6 + 3 = 9m²

 

Soit un total général de la surface pondérée : 72,5 + 16 + 9 = 97,5m²

Il est à noter que pour les activités bénéficiant d’une terrasse, comme les restaurants, l’on peut pondérer ainsi cet espace additionnel :

• terrasse fermée 100%
• terrasse couverte 50%
• terrasse en plein air 35%

Qu’est-ce que le taux d’effort dans un fonds de commerce ?

Le taux d’effort est la quote-part que représente le loyer effectif par rapport au chiffre d’affaires.

Exemple : un loyer de 15.000 € annuel pour un chiffre d’affaires de 200.000 € hors taxe donne un taux d’effort de 7,5% (soit [15.000 x 100] / 200.000 = 7,5).

S’il certains estiment cohérent de considérer la dépense locative globale (loyer, charges locatives, taxe foncière, voire les redevances de voirie), d’autres limitent le calcul de ce ratio en ne prenant en compte que le loyer pur hors charges.

Il faut distinguer deux types de taux d’effort :

• Le taux d’effort théorique, qui est le ratio de loyer moyen théoriquement admis pour une activité
• Le taux d’effort réel, qui est celui effectif dans l’exploitation

On observe parfois des écarts importants entre les deux.

Sont admis différents taux d’effort théoriques en fonction des activités. S’il n’existe pas de grille officielle pour les déterminer, ceux-ci relèvent cependant d’usages et de logiques économiques par activité.

L’on observe une fourchette de taux d’effort variant majoritairement de 3% à 15% (parfois 20%) toutes activités confondues, en tenant compte des spécificités de chacune. Certaines activités peuvent atteindre 25% en raison d’une forte rentabilité avérée.

Quelle est l’importance du taux d’effort dans un fonds de commerce ?

Le taux d’effort moyen est principalement calculé en fonction de la rentabilité que chaque activité est capable de générer au regard des spécificités de sa marge et de ses charges d’exploitation.

L’activité de brasserie admet par exemple un taux d’effort variant de 7 à 10% (donc un loyer représentant 7 à 10% de son CA ht).

Pour un hôtel-restaurant, cette fourchette est de 8 à 15%.

A 15%, il sera donc sur le haut de la fourchette, ce qui aura déjà tendance à impacter négativement la valeur du fonds de commerce. Si en revanche son loyer excède les 15%, sa vendabilité faiblira notablement.

A contrario, si son taux d’effort est faible (8% ou moins), cela représente un atout pour l’exploitant, non seulement durant sa phase d’exploitation, mais aussi lorsqu’il voudra céder son fonds de commerce.

Un loyer trop lourd pour l’activité signifie un dépassement du taux d’effort admis. Cela oblige alors l’exploitant à arbitrer ses dépenses en privilégiant le paiement du loyer, qui est l’une des charges à régler prioritairement, sous peine d’expulsion potentielle.

Et par conséquent, cela l’oblige à restreindre l’affectation de trésorerie à ses revenus, au réinvestissement dans son outil de travail (ou pire, dans son simple entretien courant).

Cela impacte donc directement à la baisse la valeur du fonds de commerce.

A contrario, un loyer attractif signifie un taux d’effort bas, ce qui permet à l’exploitant de consacrer ses ressources au réinvestissement ou à des revenus supérieurs.

Dans ce cas, la valeur du fonds de commerce est impactée à la hausse.

Quelle doit être la forme du bail commercial ?

Signer un contrat de bail commercial n’est pas une formalité anodine, car c’est un contrat qui engage dans la durée et produit des obligations réciproques pour la bailleur et le locataire.

Le contrat de bail commercial ne répond à aucune exigence particulière de forme.

Il est cependant évident que conclure le bail commercial par écrit engendre une sécurité pour ses signataires et surtout la preuve qu’il existe.

Bien que ce ne soit pas obligatoire, il est fortement conseillé de faire appel à un avocat ou un notaire pour la rédaction du bail, qui proposera un modèle de bail commercial amélioré au fil du temps par sa propre expérience.

Quels sont les éléments obligatoires dans un bail commercial ?

Rappelons que la signature d'un bail commercial n'est possible que si le local est officiellement destiné à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Le bail doit intégrer les informations obligatoires suivantes :

• Identités et adresses du bailleur et du locataire
• Type de commerce ou d'activité à exercer dans le local
• Montant du loyer et ses charges
• Mode de règlement du loyer
• Droit au renouvellement du bail
• Montant du dépôt de garantie
• Durée du bail
• Mode de résiliation du bail

Cette liste est bien entendu complétée par de nombreux points spécifiques, qui varient en fonction de la nature du bailleur et du bien loué.

Quels sont les points essentiels du bail commercial ?

En théorie, tous les points du bail commercial sont importants.

Cependant, certains éléments principaux du bail commercial doivent faire l’objet d’une réflexion attentive, car une fois le bail signé, l’on est engagé.

Les points essentiels du bail commercial impactent directement les dépenses locatives pesant sur le fonds de commerce, ainsi que la latitude d’action de l’exploitant.

Les points essentiels du bail figureront également dans tout acte de cession du fonds de commerce, cette mention étant une formalité obligatoire de cession.

Quelle est l’importance de l’activité autorisée dans le bail commercial ?

L’activité autorisée dans le bail commercial s’intitule « destination des locaux » et encadre précisément la ou les activités permises ou non dans le local d’activité.

A défaut de bénéficier d’un bail « tous commerces », de plus en plus rare, le preneur, s’il exerce une activité non permise expressément dans le contrat de bail, s’expose à une potentielle résiliation du bail.

Certaines activités naturellement connexes à l’activité permise peuvent être exercées, mais il est fortement conseillé d’inscrire clairement au bail toutes les activités réellement pratiquées dans le local d’activité.

Les tolérances éventuelles de la part d’un bailleur ont un caractère éphémère et parfois risqué.

Enfin, il n’est pas rare que les activités permises excluent celles générant des nuisances (sonores ou olfactives, notamment, comme la restauration ou les discothèques).

Il faut en outre que les normes et équipements structurels du local soient en adéquation avec les normes induites par les activités permises par le bail.

En théorie le bailleur est responsable de cette adéquation et doit délivrer un local permettant l’exercice serein de l’activité autorisée.

Par exemple, un propriétaire ne doit pas pouvoir donner à bail un local pour une activité de restauration traditionnelle (avec cuisson, donc) si celui-ci ne comprend pas de conduit d’extraction des fumées (sauf à ce que lui-même ou le preneur s’engage à obtenir les autorisations nécessaires - dont l’accord de la copropriété, difficile à obtenir - et réaliser les travaux).

La question du respect des normes d’accessibilité fait régulièrement débat, mais il est désormais admis que celles-ci incombent au propriétaire des murs.

Ainsi, si le local est un ERP (établissement recevant du public), il doit permettre l’accès au local aux PMR (personnes à mobilité réduite) et leur libre accès à toutes les parties du commerce.

Dans la mesure où le local doit être mis aux normes, l’exploitant peut demander au bailleur de les prendre à sa charge, sauf convention expresse figurant au bail commercial.

Quelle est l’importance des conditions de résiliation et de renouvellement du bail commercial ?

Le locataire peut résilier le bail commercial à chaque période triennale, c’est-à-dire tous les trois ans.

Si le bailleur souhaite résilier le bail commercial, il doit payer une indemnité d'éviction au locataire.

Celle-ci est calculée sur la valeur du fonds de commerce et peut inclure des dédommagements accessoires au titre du trouble causé par l’obligation de trouver et de se réinstaller dans un autre fonds, de licencier le personnel, etc.

De son côté, si le locataire souhaite résilier le bail, il doit signifier (par lettre recommandée avec accusé de réception) son congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de chaque période triennale si le bail le permet, ou avant l’échéance du bail commercial.

Le bail peut être résilié de plein droit par le propriétaire en cas de non-respect d’une clause résolutoire (exercice d’une activité non-autorisée ou non-paiement du loyer, par exemple).

Le renouvellement du bail apporte son lot de subtilités, qu’il convient de parfaitement anticiper, afin d’éviter les mauvaises surprises.

Un renouvellement de bail obéit à des règles précises. Il doit être demandé dans les 6 mois précédant l’échéance du bail, idéalement par voie d’huissier.

Dans les faits, les modalités et les termes du renouvellement sont largement facilités par la bonne qualité des relations bailleur / preneur.

La mention précise du loyer et des charges locatives dans le bail commercial

Loyer et des charges locatives doivent être clairement indiqués dans le bail commercial, ainsi que les modalités de révision du loyer.

La loi Pinel de 2014 rend obligatoire de détailler dans le contrat de bail commercial la répartition précise des charges entre le propriétaire et le preneur.

En cas de litige, c’est le bail commercial qui servira de référence pour trancher entre bailleur et locataire.

La révision du loyer dans le bail commercial

La révision du loyer est soumise à l’indice des locaux commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales, ce dernier devant être utilisé pour les baux commerciaux signés ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

L’on utilise également l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les autres activités.

Il est à noter que de nombreux baux commerciaux signés avant cette date se réfèrent encore à l’indice du coût de la construction (ICC).

L’indice de référence de l’ILC est le dernier connu (publié par l’INSEE).

Il est indiqué comme base de calcul pour les révisions futures, de cette manière : « au deuxième trimestre 2021, l'indice des loyers commerciaux s'établit à 118,41 ».

La formule de calcul de révision du loyer est la suivante :

Prenons l’exemple d’un loyer de 25.000 euros pour un bail commercial conclu le 1er janvier 2017, avec comme indice de référence l’ILC.

Le propriétaire établit sa première demande de révision triennale trois ans après la signature du bail, soit le 1er janvier 2020.

Les ILC à prendre en compte pour le calcul sont :

1. L’indice ILC en vigueur lors de la conclusion du bail (T3. 2016) : 108,56
2. L’indice ILC en vigueur lors de la demande de révision (T3. 2019) : 115,60

Le calcul de révision du loyer s’effectue ainsi :

Loyer actuel (25.000) x indice en vigueur lors de la demande de révision (115,60) / indice en vigueur lors de la conclusion du bail (108,56) = 26.621 €.

Les charges locatives dans le bail commercial

Le bail commercial doit mentionner précisément et limitativement les charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire.

1.   Sont à charge du locataire :

• L’eau, le gaz et l’électricité
• Les charges de copropriété concernant le local
• Les réparations courantes (appelées dépenses locatives) : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs

2.   Sont à charge du bailleur :

Les gros travaux (le clos et le couvert) des articles 605 et 606 : murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture, ainsi que les travaux liés à la vétusté.

3.   Font l’objet de négociations spécifiques au cas-par-cas :

• Les travaux de mise aux normes (bien que ceux-ci devraient être pris en charge par le bailleur, en toute logique)
• La taxe foncière
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
• Les travaux d’amélioration du local

Les charges négociées au cas-par-cas impactent à la hausse ou à la baisse le montant du loyer nu, en fonction de qui les prend en charge.

Quelle est l’importance du dépôt de garantie dans le bail commercial ?

Si le versement d’un dépôt de garantie par le locataire lors de la prise à bail, il n’est pas obligatoire. Mais il est rarement absent des conditions demandées par le bailleur.

Le montant du dépôt de garantie n’est pas légalement encadré et représente souvent 3 mois de loyer hors taxes et hors charges. Il arrive cependant que certains bailleurs demandent jusqu’à 6, voire 9 à 12 mois de loyer en garantie.

Dans ces cas il est important pour le preneur d’en être conscient, car en plus de l’engagement que cela constitue, cette somme est à prévoir dans son plan de financement.

Certaines banques, dans le cadre du financement global de l’opération, acceptent d’être garantes, mais ceci se fait généralement en contrepartie d’une somme équivalente bloquée par la banque.

Dans le cas de loyers importants, le dépôt de garantie peut donc s’élever à de fortes sommes.

Le logement inclus dans le bail commercial

Il arrive parfois que des locaux d’activité intègrent une partie utilisée à usage privatif.

Il peut s’agir d’une simple chambre ou d’un véritable logement, utilisé ou non par l‘exploitant. Il peut être contigu au commerce ou à l’étage.

La présence d’un logement dans une affaire constitue un atout important, puisque cela engendre pour l’exploitant de sérieuses économies de loyer, électricité, eau, gaz, charges locatives et généralement, d’ameublement.

Il faut toutefois prendre garde lors de la cession d’un fonds de commerce, car un logement ne peut être considéré comme tel, que s’il figure expressément dans le bail commercial.

Cela est détaillé aux chapitres intitulés « désignation des locaux » ou « destination des locaux » et spécifie la nature et l’usage du logement, en plus de celle du local d’activité.

Un cédant qui s’appuie sur l’atout d’un logement pour mieux valoriser son fonds, alors que ce n’est pas spécifié dans le bail, ne peut justifier d’autre chose qu’une simple tolérance de la part du bailleur.

Or, une tolérance est révocable à tout moment.

Pire, l’utilisation officieuse, à titre de logement, d’une partie des locaux commerciaux, peut entraîner la résiliation du bail pour violation de ses clauses.

Pourquoi faut-il être attentif aux conditions de cession et de sous-location dans le bail commercial ?

L’une des premières préoccupations d’un exploitant signant un bail commercial devrait être de savoir dans quelles conditions il pourra céder son affaire lorsqu’il sera temps de le faire.

Ces conditions sont régies par le bail commercial dans un chapitre ad hoc, qui spécifie clairement comment le droit au bail pourra être cédé (le droit au bail faisant partie du fonds de commerce de l’exploitant).

Le preneur peut ainsi savoir :

• Ce qu’il a le droit de céder : droit au bail ou fonds de commerce
• Par quel biais il peut le céder : acte authentique, qui nécessite l’intervention d’un notaire, ou acte sous seing privé, qui peut être réalisé par un avocat, ou même théoriquement sans (ce qui est vivement déconseillé)

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Ce point doit être vérifié en amont d’un projet de cession, car il va déterminer quel type de juriste élaborera le compromis de vente.

Il est fréquent que le preneur ne puisse céder son droit au bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce, et que dans le cas contraire, il nécessite l’autorisation expresse du bailleur.

Dans tous les cas, il est conseillé de solliciter l’autorisation du bailleur, ce qui assure clarté et confiance entre les parties lors d’une transaction et constitue une bonne base pour le démarrage des relations entre bailleur et nouveau locataire.

La sous-location est quant à elle souvent interdite, sauf sous certaines conditions expresses par certains bailleurs.

Dans ce cas, le bail l’indique clairement.

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FAQ

Le bail commercial en 3 questions