Acte sous seing privé et acte authentique : les différences

Si vous envisagez l’achat ou la vente d’un fonds de commerce, il faudra rédiger un acte de vente pour officialiser la transaction.

Votre bail commercial précisant si la cession doit se dérouler par acte authentique ou sous seing privé, il est important de connaître et de maîtriser les différences entre l’acte sous seing privé et l’acte authentique.

Procédure rédactionnelle, force juridique, limites, avantages… Ces points sur lesquels s’opposent ces deux actes ne doivent pas être négligés, car ils ont un impact direct sur leur authenticité, sur leur valeur légale et sur la vente du bien.

Que sont un acte sous seing privé et un acte authentique ?

L’acte sous seing privé et l’acte authentique sont deux types de contrats qui officialisent une transaction.

Il s’agit d’une vente immobilière (du résidentiel ou des murs commerciaux) dans le cas de l’acte authentique. Ce type de vente ne peut pas être réalisé par acte sous seing privé.

Il s’agit d’une vente de fonds de commerce, d’une cession de parts sociales ou d’actions (les titres de société) dans le cas de l’acte sous seing privé. Mais qui peut aussi être réalisée par un acte authentique.

Par exemple, dans le cas d’une vente d’hôtel murs et fonds, il faudra deux actes, avec a minima un acte authentique pour la partie murs.

La partie fonds pourra être un acte authentique ou un acte sous seing privé.

Pour l’achat d’un fonds de commerce de restaurant ou d’un fond de boulangerie, par exemple, un acte sous seing privé est l’idéal.

Si la finalité est la même, il convient de les différencier sur leur fond, leur forme et leur valeur juridique, qui confèrent différentes sécurités aux cocontractants.

Dans le cas d’une vente de fonds de commerce / droit au bail, le choix ne se pose parfois pas, puisque le bail commercial spécifie toujours, au chapitre « cession – sous-location » les conditions de vente.

Dans une minorité de cas, le bailleur y oblige le preneur à recourir à un acte authentique (avec un notaire) lors de la cession du fonds.

Dans la plupart des cas, le bailleur autorise le recours à un acte sous seing privé (avec un avocat ou directement entre particuliers) pour la vente.

Les conditions de réalisation dans un acte sous seing privé et un acte authentique.

Une des différences notables entre un acte authentique et un acte sous seing privé réside dans la présence ou non d’un officier public lors de sa réalisation.

Par officier public, on entend ici un notaire. Un huissier en est aussi un.

En effet, si l’acte sous seing privé ne requiert que la présence des parties concernées pour sa rédaction et sa signature, il n’en est pas de même pour l’acte authentique.

Dans le cas de l’acte sous seing privé, le contrat peut être un écrit rédigé par les parties elles-mêmes, sans l’intervention obligatoire d’une tierce personne.

Cela confère au sous-seing privé une flexibilité et une rapidité d’exécution que ne possède pas l’acte authentique.

Cependant, il est extrêmement rare que les parties ne soient pas accompagnées par un avocat dans le cas de l’acte sous seing privé.

Avec une procédure plus longue, l’acte authentique nécessite la présence d’un notaire dans tout le processus de réalisation : de son écriture à sa signature, et jusqu’à son archivage.

Le notaire a pour mission de rédiger l’acte, d’en vérifier le fond et la forme, de s’assurer de la validité des documents annexes qui le composent et de veiller à la bonne compréhension des termes du contrat par les parties, avant sa signature.

La valeur juridique d’un acte sous seing privé et d’un acte authentique.

Si l’acte sous seing privé est plus attractif du fait de sa facilité de mise en place, il est tout de même important de souligner qu’il comporte aussi des risques.

En effet, si sa rédaction est réalisée par des personnes externes au milieu juridique, il peut très facilement comporter des erreurs qui le rendront nul, voire propice à un futur litige.

Rappelons qu’un acte de vente immobilière ou de vente de fonds de commerce répond à des critères précis. A moins d’en maîtriser les rouages, il est impossible de se passer d’un juriste.

Par opposition, l’acte authentique étant forcément établi par un officier public, celui-ci a une valeur légale forte et offre de solides garanties (date certaine, force exécutoire…).

Par sa signature et en sa qualité d’officier public, le notaire atteste de l’authenticité de l’acte de vente. Il est donc difficilement contestable.

La présence ou non d’un juriste lors de la signature d’un contrat de vente peut donc déterminer la validité de l’acte définitif.

De ce fait, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel pour la rédaction et la signature de votre acte.

Si vous optez pour l’acte sous seing privé, tournez-vous vers un avocat spécialisé en droit des affaires et droit fiscal. Pour l’acte authentique, il vous faut obligatoirement solliciter l’intervention d’un notaire.

La signature des actes, d’un simple accord et à une réelle authenticité.

Habituellement, la signature d’un contrat représente la preuve de l’accord conclu entre les parties signataires.

Dans le cas d’une vente de fonds de commerce, la signature de l’acte peut prendre une valeur supplémentaire en fonction de la nature de ce dernier.

Pour un acte sous seing privé, si la signature du contrat scelle l’accord, sa valeur légale ne prendra effet que lorsque l’acte sera enregistré.

Même signé, l’acte sous seing privé peut être désavoué.

C’est en ce point que l’acte authentique apporte une sécurité supplémentaire puisque, par la seule signature du notaire, il lui est conféré une réelle authenticité et valeur légale forte. La signature en devient incontestable.

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Le coût de réalisation d’un acte sous seing privé et d’un acte authentique.

Votre budget entrera forcément en compte lorsque vous finaliserez la vente du fonds de commerce.

En lui-même, le compromis de vente ne coûte rien. C’est le type d’acte choisi (sous seing privé ou authentique) qui a un coût.

L’acte sous seing privé, si sa rédaction est gérée par l’un des cocontractants, ne coûte, à priori, que du temps.

Toutefois, nous l’avons vu, se passer d’un juriste peut entraîner des conséquences bien plus coûteuses (contestation, litige, décision judiciaire…) que les honoraires d’un juriste.

C’est pourquoi il vaut mieux investir un peu plus dans votre projet, et le sécuriser en faisant appel à un professionnel (avocat) pour encadrer la transaction sous seing privé.

L’acte authentique ne pouvant se faire qu’avec le concours d’un officier public, il vous faut donc obligatoirement vous acquitter de plusieurs frais et taxes.

Les frais de notaire sont constitués par les émoluments (tarif réglementé de la prestation) et le coût d’enregistrement de l’acte auprès du service de la publicité foncière.

En moyenne, ce montant global évolue autour des 7 à 7,5% du prix de cession.

Côté avocat, cela revient à peu près à la même chose, mais présenté différemment.

D’une part, les honoraires juridiques, évoluant autour des 2,5 à 3,5% du prix net de cession. D’autre part les droits d’enregistrement calculés sur le prix net, avec des seuils cumulables :

De 0 € à 23.000 € : 0%
De 23.000 € à 200.000 € : 3%
Au-delà de 200.000 € : 5%

Exemple : pour un fonds vendu 500.000 €, le calcul est le suivant :

De 0 € à 23.000 € : 0%
De 23.000 € à 200.000 € : 5.310 €
Au-delà : 500.000 € - 200.000 € = 300.000 € x 5% = 15.000 €

Total : 5.310 + 15.000 = 20.310 €

L’acte authentique, garant de la validité légale de votre promesse de vente

L’acte authentique pour une opération d’achat / vente de murs commerciaux présente de nombreux avantages.

Rigueur de la procédure, expertise du notaire, valeur légale… Autant de points qui permettent de protéger l’opération immobilière et les cocontractants.

Expertise, valeur légale, rédaction : les caractéristiques de l’acte authentique.

Directement opposé au sous-seing privé, l’acte authentique possède une valeur légale forte puisqu’il est rédigé par un officier public. Celui-ci étant généralement notaire, l’acte peut également être désigné par l’appellation « acte notarié ».

Même si son utilisation n’est pas toujours imposée par la loi, l’acte notarié est un document officiel qui atteste et exécute un contrat signé entre deux parties.

Par conséquent, le fait d’y avoir recours permet de sécuriser la transaction et protéger les intérêts de chacun des cocontractants en cas de litige, grâce à la seule présence du notaire.

En effet, en plus de procéder à la rédaction et à la signature du contrat, le notaire a aussi pour rôle de :

• Vérifier l’identité des parties présentes;
• Lire l’acte aux parties et s’assurer de la bonne compréhension de chaque point en exposant notamment les engagements et conséquences;
• Vérifier que toutes les conditions sont remplies pour éditer l’acte sous sa forme finale;
• Vérifier le paraphe et la signature de chaque page qui composent le dossier.

La présence et la signature du notaire sont la garantie de la valeur légale et incontestable de l’acte authentique.

Il est à noter que suite au décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, la signature d’un acte authentique peut désormais se faire à distance.

Là encore, la présence d’un officier public prend tout son sens puisque c’est ce dernier qui établira la procuration pour la signature électronique de l’acte.

Il validera le contrat et les documents annexes via une clef informatique cryptée (REAL) et procédera à la signature de l’acte à l’aide d’un support électronique (tablette).

Les garanties de l’acte authentique lors d’une opération immobilière.

Même si l’établissement d’un acte authentique implique une procédure plus longue et plus coûteuse, celui-ci est surtout garant d’une valeur juridique forte et actée.

Au cours de votre projet de cession / acquisition d’un fonds de commerce, il faudra rédiger un contrat de séquestre de fonds de commerce ou un acte de nantissement de fonds de commerce.

L’intervention d’un juriste prend là aussi tout son sens, puisque ces étapes sont difficilement réalisables par un particulier.

En effet, preuve d’authentification de la transaction immobilière, l’acte notarié offre plusieurs garanties juridiques solides :

• Une date certaine : qui rend l’acte incontestable et qui sert de preuve en cas de litige. La date de signature du contrat devient le point de départ des engagements et droits de chaque partie concernée.
• Une force probante : qui consiste à redéfinir l’acte en tant que preuve. Sa rédaction, lecture et signature ayant été confiées à un notaire, vous avez la garantie que les éléments qui composent l’acte ont été vérifiés. Cela va de l’identité des parties, en passant par les mentions légales obligatoires ou la présence de documents annexes particuliers (conditions d’exécution suspensives, procurations, autres actes divers, …).
• Une force exécutoire : permettant ainsi au créancier de saisir le tribunal en cas de litige, afin de faire valoir ce qui a été stipulé dans le contrat, et ce, sans avoir recours à d’autres procédures préalables.
• Un acte minute : puisque l’exemplaire original de l’acte authentique est conservé pendant 75 ans par l’officier public qui l’a adressé, et qui remet également une copie aux cocontractants (pas de risques de perte ou de faux).

Du fait de la rigueur légale qui l’entoure, l’acte authentique est de ce fait plus difficilement désavouable. S’y opposer nécessitera l’engagement d’une procédure judiciaire complexe.

Connaître la nature et les limites de l’acte sous seing privé lors d’une transaction immobilière

Plus simple et rapide, l’acte sous seing privé est choisi dans 90% des cas lorsque l’acte authentique n’est pas exigé par la loi.

Il convient cependant de bien cerner son utilisation, ses avantages et ses failles.

Acte sous seing privé : ses caractéristiques.

Les actes sous seing privé sont nombreux et caractérisent la plupart des contrats de la vie quotidienne.

Compromis de vente immobilière, location-gérance d’un fonds de commerce, cession de parts sociales, contrat de location, reconnaissance de dette…

Régi par l’article 1372 du Code civil, l’acte sous signature privée peut se faire, en théorie, en la seule présence des deux parties concernées : le vendeur et l’acheteur du bien.

Il représente un contrat rédigé par des personnes privées, afin de constater une transaction (immobilière ou autre), la date de signature et les conditions sur lesquelles elle s’établit.

Moins exigeants qu’un acte authentique, sa rédaction et sa signature ne nécessitent pas la présence d’un officier public, puisque seules les signatures des parties privées concernées sont exigées par la loi.

Différents modèles pour rédiger un acte sont d’ailleurs disponibles sur des sites spécialisés.

Cette flexibilité lui permet d’être plus rapidement et facilement mis en place. Mais elle a aussi pour conséquence directe de risquer de rendre l’acte plus faible juridiquement.

Il est donc important de noter qu’un acte sous seing privé, constituant simplement un contrat écrit entre deux personnes privées, n’aura de valeur que pour les deux parties qui le signent.

Les limites de l’acte sous seing privé.

Bien que moins coûteux, plus flexible et rapide, l’acte sous signature privée rédigé par les parties sans juriste se caractérise également par une absence de sécurité juridique.

En effet, procéder à la signature d’un acte sous seing privé sans la présence d’un avocat présente plusieurs limites puisqu’il :

• N’a de valeur que pour les deux parties qui l’ont signé, leurs héritiers ou leurs ayants-droits.
• Peut être désavoué par l’une des parties (dans sa signature ou sa rédaction).
• Ne possède pas de date certaine, à moins que les parties ne fassent elles-mêmes la démarche de l’enregistrer au service des impôts.
• Ne possède pas de force exécutoire propre, à moins qu’il y ait une décision de justice et que sa valeur soit alors établie (allonge le temps de procédure).
• Ne possède pas de force probante, il n’est pas une preuve, mais simplement un commencement de preuve (lors d’une procédure judiciaire).
• Peut présenter des erreurs de rédaction et oublis de documents officiels.

Appréhender tout ce qu’impliquent les clauses qui entourent l’établissement et la signature d’un acte sous seing privé n’est pas à la portée de tous.

C’est pourquoi confier sa rédaction à un professionnel permet de pallier à toutes les failles, d’éclaircir les doutes et de protéger les parties.

Vous l’aurez compris, la différence majeure entre un acte authentique et un acte sous seing privé réside dans la présence ou non d’un notaire lors de la signature de l’acte.

De cette différence découlent directement des garanties ou conséquences non-négligeables qui ont un impact sur la sécurité de votre investissement immobilier.

Notons que si le choix du type d’acte demeure souvent libre lors de l’opération, il n’en demeure pas moins que les parties auront toujours pour obligation de signer la vente immobilière (les murs) sous forme authentique pour la formaliser.

Enfin il est utile de préciser que si les notaires sont habilités à la vente de fonds de commerce et titres de société, leur spécialité demeure la vente immobilière résidentielle (logement) ou professionnelle (murs commerciaux).

La vente de fonds de commerce et la cession de parts sociales ou d’actions (titres de société) demandent une bonne connaissance en droit des affaires et droit fiscal, qu’ont plus généralement les avocats spécialisés.

FAQ

La différence entre un acte sous seing privé et un acte authentique en 3 questions